近期，许多城市尤其一些房价上涨过快的热点城市，二手房贷款额度紧张，出现停贷和办理时间延长的情况，有些城市的新房贷款额度也开始收紧。

  笔者认为，这种情况主要原因是由于去年商业银行个人房贷增速过快，按照去年监管层出台的“三道红线”和“两道红线”的限制，一些银行已经超标，今年这些银行的贷款额度自然紧张。由此看来，这项政策对于限制房地产价格过快上涨，稳定房地产市场，培育房地产市场健康发展具有非常好的效果。

  所谓“三道红线”是对房企的融资、房企的净负债率、现金短债和剔除预收款后的资产负债率都有具体的上限标准。而“两道红线”则主要针对的是银行，根据银行的资产规模及机构类型，分档对其房地产贷款集中度进行管理，划出了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限的“两道红线”。从银行和房企两端限制其负债规模和增速，从而对房价进行控制。

  从去年年报看，许多大行包括中小行已经突破红线，必须整改，那么今年的贷款额度必然收紧，不过由于今年各商业银行贷款总额增幅相对比较大，房地产贷款也有一个相应的增幅。

  从央行公布的数据看，今年一季度商业银行房地产贷款余额增长幅度依然比较高，但是增长速度同比都是下滑的。

  2021年一季度末，人民币房地产贷款余额50.03万亿元，同比增长10.9%，低于各项贷款增速1.7个百分点，比上年末增速低0.6个百分点；一季度增加1.67万亿元，占同期各项贷款增量的21.7%，比上年全年水平低3.7个百分点。

  2021年一季度个人住房贷款余额35.67万亿元，同比增长14.5%，增速比上年末低0.1个百分点。而2020年第一季度个人住房贷款余额 31.15 万亿元，同比增长15.9%， 比上年末低0.8个百分点。

  今年一季度，个人住房贷款增速只比上年末低了0.1百分点，可见，个人住房贷款规模压缩的压力非常大。

  这几年大多数商业银行发力零售业务，零售业务成为其业务转型的着力点，不过许多银行的零售业务主要是房贷业务，包括一些国有大行，零售业务中绝大多数是房贷业务。

  有统计数字显示，去年，建行、工行的个人购房贷款占零售贷款比重均超过了80%；中行、农行也在70%以上；也有城市商业银行的个人房贷占比竟然超过90%，所谓零售转型就是转向房地产。反而一些股份制银行的住房个人贷款业务占比较低。

  总之，中国房地产的症结在商业银行，由于房价一直在上涨，所以房地产贷款目前是商业银行最优质的资产，再加上个人房贷业务金额比较长，又是按揭还款，只要贷款，就能赚钱，收益相当高，所以商业银行对个人房贷业务趋之若鹜。

  “三条红线”和“两条红线”政策是去年出台的，今年一季度没有传出二房房贷停贷或者额度紧张的消息，而是第二季度才开始多起来，这说明一季度和前半年有些银行放贷发展过猛，现在已经受到红线压力，必须在后半年把房贷业务压下来以符合监管要求，可见后半年房贷业务将更加紧张。

  近日，央行对商业银行存款利率自律机制进行了改革，将原由存款基准利率一定倍数形成的存款利率自律上限，改为在存款基准利率基础上加上一定基点确定。总的效果是一年以上的长期存款利率下降，而短期利率上涨，从目前看由于长期存款规模大，总的来讲是降低了商业银行负债成本。

  但是在降低实体企业融资成本的大背景下，监管层今年将更加采取各种措施降低银行贷款利率，再加上高收益个人房贷业务受限，今年商业银行净息差将会进一步收窄。