自“三道红线”和贷款集中度相关政策出台后，房企融资供需两端持续收紧，融资规模一再下降。

  7月20日，中指研究院发布《2021年年中房地产行业融资盘点》显示，2021年1-6月，房地产行业共融资11089.5亿元，同比下降8.1%，环比下降6.1%，融资收紧态势明显。其中，信用债融资3323.8亿元，海外债融资1899.3亿元，信托融资3379.8亿元，发行ABS融资2486.6亿元。债券发行仍为房企融资的主要形式；海外债及信托融资额快速下滑，成为房地产行业融资规模下降的主要因素。

  “从去年开始，房地产调控重点转向金融端。随着市场环境和监管政策的变化，房地产信贷增速明显放缓。”易居研究院智库中心研究总监严跃进预计，在未来较长一段时间内，“房住不炒”都将作为房地产市场调控的总基调不变，政策调控将逐步呈现主体化特征。

  轻资产迎拆分上市潮

  在“三道红线”监管下，分拆物业上市仍将是部分房企降低负债水平的重要方式之一。

  据克而瑞不完全统计，2021年上半年，100家典型房企的累计融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。仅36%的房企融资规模有所增加；在融资规模减少的房企中，约30%的房企融资额同比下降超过50%。

  “近两年房企融资压力较大。由于金融领域管控较多，房企通过分拆上市，能够带来更多市场机会，至少在上市后融资渠道会更加多元化。”严跃进分析称。

  中指研究院数据显示，2021年上半年，房企分拆物业赴港上市的热度不减，已有5家物业在港交所上市，合计募资51.3亿元。其中，越秀服务募资15.2亿元；荣万家募资10.6亿元；中原建业是唯一的新上市代建企业，募资8.3亿元。

  “股权融资将有力补充房企现金，从而拉低负债水平，改善资本结构。”中指研究院企业事业部研究副总监刘水对《证券日报》记者指出，从递表数量可以看出，分拆上市企业面临的行业竞争越发激烈。

  据瑞恩资本RyanbenCapital的统计，截止到7月16日，共有50家来自内地的物业管理公司在港交所挂牌上市。

  这50家全部在主板上市，从数量上来看，这50家占香港主板上市公司2206家(截止2021年7月16日)的2.27%；从市值上来看，这50家合计市值达9842.32亿港元，占香港上市公司总市值513,260亿港元(2021年7月16日)的1.92%。

  截至7月16日，共有30家来自内地的物业管理公司在港交所递交上市申请，占同时期港交所全部申请数量(231家)的13.0%。目前，还在上市处理中的内地物业管理公司共有22家。

  融资环境持续收紧

  7月15日，国家统计局公布了上半年房地产开发投资情况，从到位资金情况看，上半年房地产开发企业到位资金102898亿元，同比增长23.5%。其中国内贷款13465亿元，下降2.4%。

  7月14日，银保监会通报了上半年银行保险业运行情况。上半年，人民币贷款增加12.76万亿元，同比多增6677亿元。各项贷款同比增长11.9%，其中房地产贷款增速降至10.3%，继续低于全部贷款增速。

  3月，商业银行对涉房贷款进行严格排查，多地下达相关通知，要求辖区内银行配合上层监管核查已发放的贷款流向，审核涉房贷款的申请及资金用途。

  5月，中国基金业协会叫停了基金子公司对房地产的非标融资项目，被视为监管方将房地产供应链融资纳入涉房融资体系的信号。随后5月末上交所公布的31单状态为“终止”的ABS中，有8单为涉房类ABS。

  “总体来说，下半年融资环境预计持续收紧，加强自身能力是关键。”刘水分析称。可以预见，下半年房地产行业融资环境只会继续加压降温，房企只有加强自身“造血”能力才能保持平稳发展，加速回款、分拆上市补充净资产都是较为安全有效的措施。

  “下半年企业融资依然有压力，要适当关注房贷集中度管控政策、各类债券融资政策的变动。一般来说，企业需要经历“偿债+获得新融资”的模式，只有这样，才能获得更多的融资机会，真正促进企业的资金循环。”严跃进进一步表示。