8月底以来，房地产融资“三道红线”压顶，部分资金压力大的房企已经充分行动起来了。

  分拆上市、配股融资成了许多房企降低债务水平的方式，恒大、富力等已经启动了相关动作。

  目前，监管部门对房企“三道红线”的指标设定了过渡期，不会一刀切，各大房企还有机会通过各种方式斡旋回转，分拆上市和配股融资或将成为风潮。

  但仍需注意的是，在房企融资“三道红线”压力下，部分中小规模房企将与头部房企的差距进一步拉大，或许将拥有更多购地机遇，而兼并收购也将愈加激烈。

  配股与分拆

  时隔9个月后，富力地产再次宣布配股融资。

  9月15日晚间，富力公告，以每股9.82港元的价格配售2.57亿股新H股，共募集24.98亿港元。所得款项用于偿还公司的境外债务性融资。

  而在去年的12月19日，富力已经配售2.73亿股新H股，配售价格为13.68港元/股，所得款项用途与本次配股一致，即偿还负债。

  相隔时间不长的两次配股，都直接指向富力的资金压力。富力2020年中报显示，富力剔除预收款后的资产负债率约为78.16%，净负债率为177%，现金短债比也远小于1，都突破了融资新规“三道红线”的底线。

  配股之外，富力还拟分拆上市缓解债务压力。9月10日有消息称，富力地产拟在未来10个月内分拆酒店业务，以房地产信托基金（REITs）形式在新加坡上市，对此富力未予置评。

  与富力类似的是，同踩“三道红线”的恒大也在为降低负债进行各种努力，其中同样包括配股和分拆。

  恒大汽车9月15日发布公告，将以配售新股的方式共募集约40亿港元，配售股份占总股本约2.04%，或占扩大后总股本的2.00%。

  配股所得款项主要用于新能源汽车业务发展，并弥补其亏损，还有助于改善恒大流动性和降低负债比率。

  更早之前，8月13日，恒大集团就发出了拆分物业上市的公告，并引入战投入股235亿港元。恒大总裁夏海钧表示，此举预计降低恒大负债率19个百分点。

  他指出，截至2020年6月底，恒大有息负债规模已较3月底减少了约400亿元，预计全年降幅将在千亿左右。另外，恒大将力争2020年到2022年，公司的有息负债平均每年减少1500亿元。

  恒大、富力之外，还有一些房企通过引入战投降低负债率。9月9日泰康保险通过协议受让的方式，受让阳光城(7.890, -0.04, -0.50%)13.53%的股份，成为第三大股东。

  2020中报显示，阳光城除预收款后的资产负债率为77.62%，净负债率为115%，现金短债比为1.32，踩了两条红线，阳光城的债务结构，令其在短期内很难依靠自身降低负债率，引入战投就成为迫切的选择。

  华南一家房企高管称，各家公司近期都在研究如何调整债务结构，以及通过更多的资本运作等方式，以使得财务数据符合监管要求。

  降负债成“新常态”

  过去几年的楼市大爆发和金融创新，令房地产融资规模猛增，对其他行业的贷款挤压，自身累积的泡沫化风险也持续扩大。中国金融监管部门，就多次警示房地产的风险。

  克而瑞研究显示，截至2020年中，179家房企总有息负债规模为84165亿元，较期初增长了6.64%。其中，76家重点房企总有息负债72913亿元，较期初增长6.18%，净负债率较年初提高了4.45个百分点至87.86%，结束了连续三年的下降趋势，超过六成企业的净负债率有所上升。

  为了控制房企有息负债规模，防范房地产风险，监管部门祭出了融资新规，设置“三道红线”，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，据此控制有息负债规模的增速。

  中原地产则认为，从上半年宽松到下半年收紧，政策的转向与房地产市场恢复较好、部分城市市场热度上涨过快，土地市场活跃、溢价率高不无关系。

  中报数据显示，本次新规之下，上半年76家房企中约有91%房企未能达标，尤其是剔除预收款后的资产负债率通过率仅达20%；触及三条红线的红档企业有16家。

  多位业内人士指出，“三道红线”对房企融资规模进行直接限制，可谓是对房地产行业融资模式的一种颠覆。这也意味着下半年，降负债将成为行业“新常态”。

  9月14日，谈及新规对行业的影响，央行副行长潘功胜表示，去年以来，部分房企已经开始对自身的经营策略和财务结构进行优化。在新规制定过程中，相关部门也充分考虑企业和市场的实际情况，设计了科学合理的过渡期安排。

  方正证券(8.170, -0.05, -0.61%)认为，行业融资边际收紧，预计未来将有更多房企将通过合作开发、上市拆分、配股融资和引入战投等方式，达到“三道红线”指标。

  但这并不能真正地控制负债规模，未来房企的经营重点还得从加强销售回款出发，更多地早销、快销，减少运营资本，积极拓展供应链金融、ABS、项目股权融资、与国企合作以及增加上下游话语权等策略，提高盈利水平，加强自身回血能力。

  中原也指出，今年下半年，如果融资渠道受限，房企资金压力加剧，要改善负债率、改善融资结构，又要冲全年业绩，回款能力将是房企持续经营的关键。

  克而瑞预计，到2020年底多数房企都能顺利达标。但对于橙档或是红档房企而言，要在年前达标挑战较大；这次新规的颁布无疑将会进一步拉大行业差距，高杠杆高负债的运作模式将无法持续。

  相反，对于那些财务健康、现金充足的房企而言，将拥有更多购地机遇，行业兼并收购也将愈加激烈。