什么信号？北京楼市新盘抢跑入市，一天获发8个预售证！十一假期半数楼盘85折？来看真相

  就在“十一”假期前，北京新房项目加速入市，仅9月30日一天就有8个项目获发预售证，房企赶“十一”假期出货意愿强烈。

  在恒大9月打响房企打折第一枪后，其他房企是否会在“十一”假期跟进打折促销、以价换量备受关注。

  不过，从券商中国记者在“十一”假期以购房人身份实地探访了北京石景山、昌平、亦庄等多个区域的多个在售新盘及拟开盘项目售楼处的情况来看，现场看房客户并没有预想那么多，打折优惠基本没有，仅个别项目推出几套特价房。

  接受券商中国记者采访的业内人士认为，“十一”假期北京新房实际成交情况不及预期，主要是因为房企端并未采取超出预期的促销手段，仅有个别滞销项目及尾盘给出较大折扣，大部分楼盘当前售价与今年上半年基本持平，所谓的“半数项目85折”是累计过去几年的折扣。另外，由于对未来市场价格预期趋稳，北京市场客户今年假期更多选择出游，整体客户量不及去年同期。

  多个新盘“十一”前抢跑入市

  就在“十一”假期前，北京新房项目加速入市。

  券商中国记者从北京市住建委官网了解到，继8月获发14个预售证后，9月北京共有22个项目获发预售证（含预告）。其中，仅9月30日一天就有8个项目获发预售证。

  赶在9月末开盘的项目不乏网红热盘，其中，两个单价10万+的豪宅项目也遭抢。券商中国记者从公开信息了解到，9月30日晚开盘的融创·香山壹號院，位于海淀区西五环内，开盘3个小时实现销售额45.3亿，售楼处现场直至晚上11点多仍灯火通明、人头攒动。同日开盘的颐和金茂府，位于海淀区西四环，开盘热销50.6亿，劲销202套，创10万+豪宅首开纪录。

  另外，9月29日晚开盘的位于西五环外石景山区的中海·天钻，均价7万5，当日也劲销23.6亿。券商中国记者从该项目售楼处了解到，当天开盘308套房，有500多组客户，目前还剩几十套。

  新入市项目“十一”基本没折扣

  这个“十一”假期，北京新盘是否会有折扣优惠呢？

  券商中国记者假期来到位于北五环外昌平区的两个限竞房项目售楼处。其中，奥海明月项目已于近期取证开盘，从网友发布的开盘当天视频来看，现场人山人海，快挤爆了。售楼处销售人员小刘告诉券商中国记者，当天开盘800多套房，来了一两千人，有的是一家3口全来了，真正签约的有600多套。

  也许因为该项目已卖了大部分，在售楼处现场的看房客户并没有特别多。

  当券商中国记者问及“十一”假期是否有价格优惠时，小刘表示：“优惠确实没有什么，限竞房本身利润就低，我们还是精装交付，配有中央空调，是限竞房中交付标准最高的一拨，一套装修要二十几万，现在白送。旁边距离我们项目100米的二手房（10年内的次新房）都卖六七万呢，我们均价5.88万。”不过，记者在现场看到“十一”期间签约客户有砸金蛋活动，奖品有空气净化器等小电器。

  随后，券商中国记者又来到与该项目一路之隔的奥森ONE项目售楼处，该项目预计10月底开盘，现场看房的人同样没有想象的多。

  奥森ONE销售人员小李向券商中国记者介绍：“周边二手房都在7-8万，与我们5.88万形成了2万块钱的价格倒挂，我们这个位置目前是全北京公园地产项目价格洼地最大的。公园地产大都做豪宅，北京没有我们这样低总价的刚需盘，而且有南边通透的小户型，所以我们项目市场关注度较高，也不好买，预计10月底开盘1000套左右，现在意向客户已经排到1300号了。开盘当天会有优惠，但现在还没定。”

  此外，在位于西五环外石景山区的中海•天钻、长安和玺等纯商品房项目售楼处，券商中国记者看到，现场看房客户同样没有预想那么多。

  其中，长安和玺项目销售人员告诉券商中国记者，项目主打改善型社区，全都是四居室，预计10月10日左右开盘，单价在7万4左右，开盘200多套房，目前排卡的意向客户已经有200多组。“我们项目的品质是按照9万多的标准建的，但是由于政府限价没批下来，现在牺牲了利润，这种只要能买到就赚到了，因为附近低端一点的项目都卖到7万6了，我们125平米的精装4居总价900万出头。”该销售人员说。

  半数新盘“十一”推85折房源是误读

  假期有媒体报道称，北京有25个新房项目在国庆期间推出85折以上的打折房源。

  不过，券商中国记者探访的几个近期已开盘和将要开盘的项目在“十一”假期基本没有打折优惠，有上半年已开盘的限竞房项目推出个别特价房，但折扣也没有那么多。如位于东南五环外亦庄区的融创亦庄壹号，“十一”期间推出了部分特价房；附近的招商臻龙府，“十一”期间签约享车位永久使用权。

  尽管券商中国记者从贝壳找房网上也看到，北京多个新房项目推出30套85折优惠房源，但经仔细询问得知，这些折扣多数是相对于开盘价来说的，实际价格跟节前比变化不大。

  如位于大兴区东南五环的电建•洺悦湾，“十一”推出78折优惠房源，中介人员告诉券商中国记者，该项目今年6月刚开盘排卡时价格便宜，之后涨价了，“十一”活动打的78折，实际跟开盘价差不多。同样今年6月开盘的西五环丰台区的熙悦天寰，“十一”推出20套特价房，特价房价格也跟开盘价差不多。

  另外，去年6月开盘的位于大兴区南五环外的绿地海白云翡，均价7万，“十一”推出20套特价房源，有的总价超1300万的户型优惠高达200万。但当券商中国记者询问降价原因时，有中介表示，之前项目定价过高了，迫于竞争压力拿出部分房源做特价，当然楼层会低一些。不过，也有中介对券商中国记者表示，特价房可能是清退的，也可能是特定楼层的，不一定都是位置不好的。

  对于部分媒体关于北京新房半数打折的报道，中原地产首席分析师张大伟对券商中国记者表示，实际这存在一个认知误区。“北京限竞房价格过去几年跌了15%-20%，基本都是八几折在卖，去年就这个价格了，只有少数项目不打折。现在反正价格也没涨，也没有继续跌，新房二手房最近成交量都还可以，不至于继续打折。”他说，整体看，北京楼市当下价格折扣主要是累计过去几年折扣，实际在2020年整体项目基本保持了价格平稳。

  合硕机构首席分析师郭毅也对券商中国记者表示，自5月以来，北京新房市场持续回暖，金九银十以来，房企普遍采取积极的销售策略，一方面提升产品品质，另一方面随行就市地合理定价，带动楼市销量保持稳定热度，目前仅有个别滞销项目及尾盘给出较大幅度的折扣优惠，大部分楼盘当前售价与今年上半年基本持平。

  从“十一”假期新房成交数据来看，据贝壳研究院统计，北京十一黄金周期间新房住宅日均成交面积同比下降24%，成交均价同比上涨4.8%。今年黄金周成交量不及去年同期。

  对此，贝壳研究院高级分析师潘浩指出，9月底北京新房预售证密集发布，可见房企在当前融资及债务压力较大的情况下“十一”期间出货意愿强烈，但实际成交情况不及预期。一方面房企端并未采取超出预期的促销手段，另一方面北京市场客户对未来市场价格预期趋稳，因此在今年黄金周更多选择出行游玩，导致整体客户量不及去年同期。