近日，老牌粤系房企广州珠江实业开发股份有限公司（股票代码：600684，下称“珠江实业”）公告称将以16.22亿元转让其所持有的颐德大厦，转让广州天晨房地产开发有限公司49%的股权，向控股股东广州珠江实业集团有限公司（下称“珠实集团”）借款25亿元。

  据此前《南方周末》报道，珠江实业“三道红线”均踩中，其当前阶段剔除预收款后资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1。对于资产的处置和借款的理由，珠江实业称以上行为是公司的战略调整，与近期的“三道红线”无关。

  变卖大厦和公司股权

  珠江实业近期通过转让颐德大厦所有权、转让广州天晨房地产开发有限公司（简称“天晨公司”）的股权、向广州珠江实业集团有限公司（简称“珠实集团”）借款进行财务状况的改善。

  9月23日，珠江实业宣布，拟通过非公开协议转让的方式，向控股股东珠实集团（持有珠江实业31.1%股权）转让颐德大厦所有权，转让价16.22亿元。公告显示，颐德大厦于2017年建成，自2017年对外出租。公告中，独立董事的独立意见说明了转让颐德大厦的原因，即为了加快盘活公司存量资产，提高资产周转率，优化资产结构，改善财务状况，降低负债率，筹集资金用于支持房地产开发主业。

  9月24日，珠江实业公开挂牌转让广州天晨房地产开发有限公司（简称“天晨公司”）49%股权。公告显示，挂牌底价不低于2.13亿元，受让方须同意向天晨公司提供金额为9亿元的借款，其中，5亿元将用于偿还珠江实业对天晨公司的借款债权本息。公告显示，天晨公司成立于2017年3月，注册资本为1000万元。同时，公告对转让天晨公司的原因进行了说明，即确保国有资产投资收益安全，优化公司资产结构。

  9月16日，珠江实业公告称向控股股东珠实集团借款，借款理由是为满足公司业务拓展的需要，保障公司发展需求。同时，公告显示，借款额度不超过人民币25亿元，单笔借款期限不超过3年，借款利率不超过6.5%。

  作为广州首家上市房企，近年来经营情况不甚乐观。《华夏时报》记者翻阅资料发现，2019年上半年珠江实业扣非净利润为-1.186亿元，2020年上半年珠江实业扣非净利润为-5422.7万元。2020年上半年珠江实业归属上市公司股东的净利润为-2562.4万元，同比下降149%，半年报对利润大幅下滑无特殊说明和解释。

  作为广州市第一批上市公司之一，珠江实业起了个大早，赶了个晚集，从1993年上市至今，其年度销售额仍然在50亿左右徘徊。珠江实业官网显示，公司主营房地产开发，下属全资、控股子公司共9家，分别涉及物业投资、物业经营等业务。

  踩中“三道红线”

  珠江实业位于“三道红线”中的红色档。也就是说，珠江实业“三道红线”均踩中。据此前《南方周末》报道，其当前阶段剔除预收款后资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1，若“三道红线”正式实施的时候，珠江实业的财务状况没能及时改善，其未来有息负债规模将不得增加。

  诸葛找房相关分析显示，“三道红线”意味着房企的融资环境即将改变，“拆东补西”将成为过去式。在“房企通过融资负债扩大规模的路被堵死”已经成为行业共识的大环境下，对于珠江实业这样规模较小的房企来说，未来的道路亦充满着未知。

  本报记者就珠江实业当前的经营状况向珠江实业发去了采访提纲，在阅读采访提纲内容后，珠江实业的相关工作人员向《华夏时报》记者表示，领导没有说要回复，也没有获得授权来代表领导回复。

  当记者以投资者身份进行采访时，珠江实业的董事会秘书告诉《华夏时报》记者，出让颐德大厦和天晨公司股份主要是为了公司主业的发展。

  “以上行为属于战略调整，其与‘三道红线’没有直接的因果关系，因为对资产处置进行筹备的时候还没有出‘三道红线’。公司坚持以房地产开发为主业，其发展需要投入大量的资金。”珠江实业董秘表示，“三道红线”还是在小范围内进行试点，其未来对房地产行业的影响也还没确定，公司没有明确把珠江实业放在哪一档。

  当记者以投资者身份询问，对于将要到来的“三道红线”，公司将采取什么措施进行应对时，珠江实业董事会秘书表示，主要方式是推盘促进主业产品的销售。然而，《华夏时报》记者查阅珠江实业年报发现，珠江实业2017年、2018年、2029年的营业收入分别为42.4亿元、34.05亿元、29.48亿元，连续三年持续下滑。

  知名地产分析师严跃进对《华夏时报》记者表示，企业盲目做大规模会引起高负债。“从融资角度来看，如果负债较高，可以从项目降价促销和减少传统型融资这两点来着手，此外，也可以通过适当的投资合作，股权入股来分散项目的开发压力。拿地角度来讲，企业可以关注体量较小，开发周期较短的的项目，其能够加快资金回笼，减少企业资金压力，降低负债。”