“专款专用”预防烂尾，维护购房人利益——多地加强商品房预售资金监管

  近年来，随着房地产市场快速发展，开发企业经营和融资模式趋于高周转、高杠杆，房价和建设成本不断升高。特别是今年受新冠肺炎疫情影响，企业资金链普遍趋紧，银行加强风险管控，部分企业资金风险凸显。因此，有必要有针对性地开展预售资金监管检查。

  近日，多地出台相关政策，加大商品房预售资金监管力度，确保预售资金用于商品房项目工程建设。

  在市级层面，湖南株洲、云南昆明、山西太原近日发布了新建商品房预售资金监管办法。

  湖南省株洲市住建局近日印发了新修订的《株洲市新建商品房预售资金监管办法》，要求新建商品房预售资金监管遵循专户专存、专款专用、进度控制、无偿监管的原则，全部纳入监管范围。监管期限自核发《商品房预售许可证》起，一直到预售商品房办理不动产首次登记并解除监管为止。

  12月2日，山西省太原市下发了《太原市新建商品房预售资金监管实施细则(试行)的通知》，通知指出，要确保商品房预售资金用于商品房项目工程建设，新建商品房预售资金实行全程监管，对用于支付工程建设等费用的预售资金实行重点监管。

  12月1日，昆明市人民政府办公室发布了《关于加强商品房预售资金监管工作的通知(试行)》，内容涉及预售资金监管范围、归集、使用等多方面。

  在省级层面，江西省住建厅、江西银保监局近期联合印发了《关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知》。通知提出，房地产开发企业在申请商品房预售许可前要确定监管银行，并以楼栋为基本单位开设预售资金监管专用账户，预售资金应全部存入预售资金监管专用账户。

  商品房预售资金监管与商品房预售制度息息相关。目前，绝大多数房地产销售采取的是商品房预售模式，即房地产开发企业将已兴建但尚未竣工或即将兴建的商品住宅与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，在未来某一时期拥有所购房屋。“先交钱，再交房”的预付方式给购房者带来一定风险。

  与此同时，不少地方预售资金监管还存在空白，也有一些地方虽有相关预售资金监管办法，但执行不到位。比如，一些开发企业让购房者将本该打入监管账户的资金打入其他账户便于开发企业自行操控，也有一些企业提供不真实的文件骗取银行提前拨付监管账户中的资金。

  北京房地产业协会秘书长陈志表示，近年来，随着房地产市场快速发展，开发企业经营和融资模式趋于高周转、高杠杆，房价和建设成本不断升高。特别是今年受新冠肺炎疫情影响，企业资金链普遍趋紧，银行加强风险管控，部分企业资金风险凸显。因此，有必要有针对性地开展预售资金监管检查。

  据了解，今年以来，各地加强预售资金监管的相关政策主要集中在几个方面：要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户；要求开发商与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议；对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度；在预售资金使用上，按照工程进度支取相应比例的资金。

  在多地发布预售资金监管办法的同时，也有地方开展了对预售资金监管落实情况的专项检查。北京市第四季度在全市范围内启动了预售资金监管专项检查。重点围绕开发企业预售资金收存、支取、使用的及时性、合规性，监管银行入账监督和出账审核，以及购房人贷款资金是否按规定发放至专用账户等情况开展检查。

  业内专家表示，商品房预售资金监管的加强，有助于通过“专款专用”防止房地产开发项目烂尾，维护购房人利益，确保房地产市场秩序良性运行。