一线楼市2020年末翘尾行情调查

  湾区“双雄”广州、深圳2020年年底楼市、地市均走出紧俏行情，北京交易量开始回暖，上海则正在经历二手房大复苏……2021年的一线楼市，嗅到了局部涨价的味道。

  一波年末“翘尾”行情后，2020年的北京楼市终于迎来近几年难得的“丰收”。来自中原地产的数据显示，2020年北京新房住宅实现网签4.9万套，二手房成交16.9万套，分别创最近5年和4年的新高。

  这一成绩是在价格维持稳定的情况下实现的。贝壳研究院指出，2020年北京新房成交均价为48147元/平方米，同比上涨3%；二手房成交均价60485元/平方米，同比微跌0.5%。

  价稳量升，被认为是北京楼市调控的预期效果。

  业界通常将2017年的“317新政”视为新一轮北京楼市调控的起点。自“317新政”出台至今，北京楼市调控层层加码，并不断“查缺补漏”。市场经历了三年多的横盘期，并继续企稳。

  以“317新政”为界，2020年北京楼市的成交量已经创下本轮调控以来的新高。其中，在“翘尾”的12月，单月的交易量已经恢复到调控前的水平。

  就全国范围而言，北京楼市一直有着“风向标”意义。严厉的调控政策，以及供应关系的改善，被认为是市场企稳的主因。

  限竞房“多米诺效应”

  出于冲击业绩等原因，房地产市场交易量往往会在年末明显升温，业界将其称为“翘尾行情”。在2020年，北京楼市从下半年已出现明显的升温态势，年末的“翘尾”也如期而至。

  中原地产统计显示，2020年12月，北京新房和二手房分别成交6681套和20944套，两者均创下“317新政”以来的月度新高。

  对于交易量的冲高，业界普遍认为，这是由长期横盘后需求回暖、疫情后需求释放、信贷政策宽松等多项因素作用的结果。

  贝壳研究院的统计显示，到2020年12月，北京首、二套主流房贷利率同比均下降15个基点，这也促进了刚需的大量释放。

  事实上，去年上半年，市场流动性一度十分充裕，即使货币政策在年中转为中性，资金楼市的热情仍然比较高。在这种情况下，三四线城市经过前几年的棚改红利期，市场反弹动力已经不足。因此，核心一二线城市的房产便受到追捧。

  北京楼市的升温，正是在这种大背景下发生。但与广州等城市一度出现房价过快上涨不同，过去三年来，北京的房价一直维持稳定，未出现大起大落。其中，部分区域的二手房价格还出现下跌。

  北京某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，北京房价稳定，主要有两个原因。其一，限价政策严格。为控制房价，北京一度暂停了单价10万元以上的新房审批，近两年来限价政策虽有所松动，但高价项目的入市量仍然偏少；其二，限竞房项目的大量入市，在增加供应的同时，也在一定程度上平抑了市场均价。

  限竞房是指以“限房价，竞地价”的方式拍卖土地，然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块，限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。贝壳研究院指出，近几年限竞房占北京新房供应的六成以上，大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应的重点。到2020年，限竞房成交占比已接近五成，大大改变了北京新房市场的供应结构。

  限竞房的冲击，带来一系列“多米诺效应”。其中，对价格的平抑作用最为显著。前述房企人士表示，由于价格明显低于市场水平，一个限竞房项目，往往会影响到周边的4到5个商品房项目的定价，并影响到同区域二手房的报价。

  他表示，由于供应量过大，已有部分限竞房项目陷入滞销，但一些优质项目已经成为市场的主流。中原地产统计的“2020年北京住宅销售额排行榜”中，前8名均被限竞房项目获得。其中，万象悦府和中海寰宇时代两个项目的限竞房，均卖出2000套以上，销售额分别达到96.9亿元和85.4亿元。

  降价成二手房交易主调

  除了供应的改善，北京楼市的需求也一直保持稳定。多数受访者认为，在全国最严厉的楼市调控政策下，北京楼市的投机需求已经绝迹，投资需求比例很小。除了特殊因素影响外，市场已经不具备快速升温的动力。

  这种“特殊因素”大多来自房地产领域之外。2020年4月30日，作为北京市“教育高地”的西城区发布教改新规，将“单校划片”改为“多校划片”。西城区也成为北京“城六区”中，最后一个实施“多校划片”的区域。

  这一旨在推进基础教育均衡化的政策，一度令西城区的二手房价格上涨，但在2020年7月末的“窗口期”过后，该区域的价格又逐渐恢复稳定。

  贝壳研究院表示，经过在供需两端的持续调控，北京楼市的供需结构正在趋于平衡。其中，去年北京新房市场的供销比为1.1：1。而种种迹象表明，交易规模占七成以上二手房领域，供需关系也已大为改善。

  前述机构指出，去年北京二手房房源成交周期130天，客源成交周期99天，同比分别拉长28天和14天，市场成交节奏依旧缓慢。

  随着话语权逐渐向买方转移，卖方不断放弃对价格的坚持。2020年全年北京二手房业主调价仍以降价为主，调价中的降价次数占比86%，同比基本持平。

  贝壳研究院表示，在“317新政”后，北京经历了三年多的房价横盘期。年轻群体的购买力相对提升，入市时机提前。2020年北京二手房购房者中29岁以下占比16%，同比提升3个百分点。

  值得注意的是，尽管市场交易在快速恢复，但北京楼市距离调控前的市场高位仍有差距。其中，新房年度交易规模尚未突破5万套大关，距离（2014年前）7万到8万套的历史常态有不小的差距。二手房交易规模不足17万套，而调控前的年度销售动辄在20万套以上。

  但业内人士普遍认为，随着楼市调控的常态化，以及需求结构的改变，市场难有大幅升温的动力，当前的交易规模有望成为北京楼市下一阶段的常态。

  价格走势也将以稳为主。贝壳研究院指出，在货币政策逐步回归常态、房地产金融降杠杆逐步深化的政策背景下，预计2021年北京二手房成交均价继续保持平稳状态。

  新房方面，北京不限价地块的成交比例由2019年的48%提升至2020年的84%，这将对未来的房价起到支撑作用。但由于市场上仍有充足的限竞房等待入市，因此价格不会有明显上涨。