随着地方“两会”陆续召开，各地对2021年房地产市场的政策定调和工作部署逐渐清晰。坚持“房住不炒”、规范发展住房租赁市场、老旧小区改造等热词频现。而在刚过去的1月份，上海、深圳、广州、杭州等热点城市集中出台了新一轮房地产调控政策，力求当地房地产市场平稳健康发展。

  发展住房租赁成共识

  2021年，老旧小区改造、旧城改造、城市更新、完善住房租赁市场等关键词频繁出现在地方政府工作报告中，不少地方对老旧小区改造开工项目等提出具体规划。

  北京市提出，完善长租房政策，规范租赁市场秩序，努力解决好住房突出问题。大力实施城市更新行动，更新改造300个老旧小区。上海市提出，要完成70万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造，实施1000万平方米旧住房更新改造，加快租赁房建设，形成供应5.3万套。广东省表示，要着力解决大城市住房突出问题，加强保障性租赁住房建设，规范发展长租房市场，加大土地供应力度，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，大力发展共有产权住房。

  “旧改取代拆迁，成为房地产市场的下一个发力点基本没有悬念，2021年旧改力度会继续强化。但同时也要注意到，就目前来看，开发商介入老旧小区改造程度不高，居民出资意愿较低，旧改过度依赖财政资金，致使资金缺口较大。未来还需在政策上进一步加大支持力度，积极引导社会资金参与其中。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

  对于住房租赁市场，平安证券首席经济学家钟正生称，大力发展租赁住房是新发展格局下的必然之举。发展好租赁住房市场需从三方面入手。一是落实“租售同权”，特别是优质教育资源的同权化。二是在资金方面，不仅需要加大金融市场对租赁住房的支持力度，更多地吸纳社会资本、政府资本等多种资金，“多渠并举”扩大建设资金来源。更重要的是，要形成“开发-培育-退出-开发”的投融资闭环。三是在土地方面，拓宽用地来源，运用市场化手段盘活现有存量住房，并完善相应的监管举措，也可采用划拨等行政手段提供新的、低价的租赁住房建设用地。

  多地调控加码

  开年以来，部分热门城市房地产市场出现了不同程度的升温迹象。而有关方面迅速跟进，上海、深圳、杭州等核心重点城市接连出台新一轮调控政策，再次突出“房住不炒”主线。

  具体来看，上海、深圳、杭州等城市调控升级，主要针对购房资质、购房资金来源等方面进行强监管，重点打击利用经营贷等炒作投机行为。上海市明确提出，要完善信贷资金用途监测与拦截机制，扩大模型监测范围，提升监测效果。北京房地产中介行业协会近日也表示，严厉打击恶意炒作和违规资金进入楼市，是今年整顿房地产市场秩序的重中之重，并要求各经纪机构及从业人员不得渲染、炒作房屋成交信息，不得参与“经营贷”“首付贷”“消费贷”等任何违法违规的房地产金融活动。

  同时，在房贷管控新规之下，部分城市银行房贷额度紧张，广州、东莞等城市房贷利率上浮，东莞、杭州等城市出现部分银行暂停个人房贷业务的情况。

  诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，各城市政策具有一定的针对性和精准性，是地方结合市场情况落实“房住不炒”的具体体现。预计后续会有城市继续跟进调控，尤其是长三角等区域的其他热点城市。

  王小嫱预计，在调控加强和金融政策趋严的态势下，短期内房地产市场交易或降温，价格趋稳。