在北京日前举行的首场集中供地竞拍中，深圳卓越置业集团有限公司（下称“卓越”）以187亿元（全口径统计数据）摘得四宗地块，成为最大赢家。有业内人士向《证券日报》记者透露，今天（拍地当天）卓越某个高管微信都被“朋友们”问“炸”了。

  间隔不到一天，有关卓越可能会退出北京某些地块的传闻在行业中流传，缘由是地价算错了，合作者不满意了。当日，卓越方面相关人士向《证券日报》记者回应称，“不存在退地的情况，更完全不存在‘测算错误’的说法。”

  “卓越今年在土地市场拿地甚是凶猛，自2020年11月份明星职业经理人陈凯加入卓越后，业内传出了其三年挺进20强的战略规划目标，不管是叫进取心，还是野心，这显然不是一个容易达成的目标。”有业内人士向《证券日报》记者直言，卓越2007年和2009年两次向香港交易所递表都没上市成，今年高调“征战”土地市场背后，既是追逐“千亿梦”，或许也是为IPO做准备。

  遭遇利润难题？

  否认退地，卓越的态度很明晰。毕竟缴纳了20%的保证金，而且据消息称卓越仅权益购地金额就超过113亿元，若退地，罚没的可不是一笔小数目。

  “此次摘得地块，有的是公司独立获取，但大部分是联合体拿地，在根据协议正常推进权益、义务、条线、股比等，所以权益拿地的金额现在还未确认。”上述卓越方面人士向《证券日报》记者表示，联合摘地的项目会根据联合拿地协议推进，卓越在北京还有很多合作方，还在同步洽谈其他更多合作项目。

  “卓越与合作企业合作细节正在商定中。”有消息人士向《证券日报》记者直言，考虑到摘得地块受到诸多限制，盈利腾挪空间极为受限，这或许是卓越大手笔北上豪赌北京市场的最大压力，也是其合作者“焦虑”的原因。

  以5月10日卓越在首拍中拿下的朝阳区金盏乡小店村3005-02地块为例，最终拿地价格为39.27亿元+13%政府产权份额，成交楼面价52988元/平方米，溢价率3.89%。但该地块房屋销售价格上限为7.6万元/平方米，算上政府产权份额部分，实际账面并不太好看。

  另据业内人士估算，卓越联合体连续拿下的昌平区中关村生命科学园地块和东小口地块，未来地块售价上限为6.3万元/平方米，竞拍结束初步测算，该地块楼面价高达5.32万元/平方米，尽管官方会对公租房部分进行补贴，但目前来看不到1万元的空间，盈利空间极为有限。因此业内传出卓越“算错账”的声音。

  对所拿地块有诸多限制影响利润怎么看，公司并未直接回应。“通过对土地的选择和研判，选择和深耕北京的企业强强联合获取地块，这从安全性、抗风险性以及管理弹性上来讲都符合我们的一贯策略。”卓越相关人士向《证券日报》记者回应称，对于参与竞拍的每一块土地，公司都是经过投资、产策、营销包括城市公司和集团职能充分研判并且和合作方也做了多轮的充分交流后，才做出决策。

  回应称暂无IPO计划

  卓越的“激进”，不仅仅体现在北京土地市场。据《证券日报》记者统计，截至目前，卓越年内已经在公开市场上斩获18宗土地，遍布长三角、中西部、华南和华东地区。

  1月20日，卓越以12.1亿元竞得重庆市一宗商住混合用地，楼面价达14236元/平方米，溢价率36.88%，为重庆新晋地王。1月21日，卓越在广州所拿地块，楼面价达27105元/平方米，溢价率45%，楼面价略低于2016年8月中冶科工创造的黄埔“地王”27274元/平方米。

  “对于一家想冲规模的房企而言，仅布局粤港澳、长三角是不够的。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，但需要公司做好市场判断，将资金集中在战略投资的区域，对补货及新进需求做到更好的资金筹集和调用。

  “卓越有严格的资金安排统筹及土储统筹计划。在城市布局上，一直严格甄选，并非铺大饼，目前卓越已经进入40城，集团的投资支持与配额会和不同城市公司周期性销售的回款完成率挂钩。”卓越方面相关人士向《证券日报》记者表示，主要是保证销售收入和支出是在安全边际内，卓越坚持通过经营管理“造血”，融资产生的利息靠经营性回款解决，通过经营性杠杆而非负债推动投资。

  对卓越在全国的大手笔投资，业内有两个声音，一是担忧其资金链安全；二是认为卓越在为上市做准备。

  对于资金方面，卓越相关人士称，“卓越2020年权益后销售金额为700亿元，经营性现金流350多亿元，账面现金充裕，目前为绿档房企。”而关于上市计划，该人士称，截至2020年底，卓越融资利率同步下降150BP，暂未有上市计划。

  “在‘三道红线’、借贷‘两道红线’，土拍‘两集中’等调控新规下，房地产市场的逻辑发生了根本的变化，很多中小房企陷入‘不上就下’的境地，不想被淘汰只有持续保持发展势头。另外，说得过去的销售规模和业绩，将成为卓越上市‘讲好故事’的素材。”肖云祥表示。