潘石屹是一个合格商人，他看到机会的时候敢于出手，精于算计又谨慎小心。SOHO中国也是一个优秀公司，从来没有信贷危机，拿核心地块，创造一线优质资产。但就是这样一个掌舵者，这样一个公司，上市14年来，没能给投资者带来丰厚回报。

  2007年SOHO中国在香港上市时，引来投资者的追捧，每股定价为8.3港元，募资128.6亿港元，挂牌当日股价涨至9.56港元，总市值达到478亿港元，潘石屹夫妇实际控股66.5%，身家达到317亿港元。

  从业绩表现上看，SOHO中国上市后实现净利润550亿港元，也很不错，累计现金分红达到246亿港元，分红率为45%，分红数额大概相当于当年募资的两倍，对股东也有所回馈，但是从市值这一侧计算，投资者一直是亏损的。在这波大涨之前，公司市值在120亿港元徘徊，即使加上历年分红投资者也亏了不少。按照前复权计算，股价一直远离2007年上市当年达到的高点。

  潘石屹夫妇虽相当富有，但这14年来财富并没有明显增加。当年上市就有317亿港元身家，累计分红157亿港元，这次套现约142.8亿港元，再加上还剩余的9%股权，大概市值21.6亿港元，合计有321亿港元，大概和当年身家相当，这其实得益于要约收购价格溢价率还不错。此外，潘石屹夫妇也付出了14年的机会成本。

  14年，已是一个足够长的周期，回首当年的赞誉，几乎没人会认为，SOHO中国会是今日之结局。

  2007年之前和之后一段时间，SOHO中国声名正隆，高速周转高回款，身段灵活，刮起一股旋风，很难相信后来会要靠收租过活。SOHO中国只在北京和上海发展，总是能拿到好地块，被称为内地“恒隆”，拿地风格颇为猛狠，潘石屹经常说自己是做大生意的。

  这时候潘石屹容易算明白，那时候核心地段楼面价常常不到一万元，盖好后卖两三万元，很容易赚到钱。比如，他2007年拿的SOHO三里屯地块楼面价还不到7500元。建筑面积约18万平米， 光华路SOHO2收购合同金额为10.3亿。2008年以55亿元拿下的朝阳门SOHO，总规划楼面面积达48.5万平方米，楼面价也是1万多一点儿。2009年拿下北京望京地块，楼面价为1万元，2011年拿下北京丽泽地块，楼面价为1.55万元。

  但是后来，楼市闯进来一帮有钱人，拿地逻辑发生变化，“面粉贵过面包”，潘石屹开始拿不到地，开始看不懂楼市，也不知道怎么赚钱。拿不到地，或者不能以合适价格拿到合适的地，地产商就会面临没有地产的窘境，这应该就是2012年，潘石屹宣布不再出售房产，转为自持收租。

  后来，连自持收租也没有坚持下来，SOHO中国的规模越来越边缘化，资本市场对一个没有野心、不能处于核心地位的公司，给出的估值是不会高的，潘石屹完美错过一个拼规模的上升期。潘石屹决定出售各个位于城市核心项目，出售曾宣称不会售出的项目，决定成为地产局外人。

  SOHO中国不可谓不优秀，可是自然增值的速度太慢，这应该是潘石屹选择脱身的原因。近年来中国土地价格猛涨，但是主要是住宅，SOHO中国没有在这个赛道上。商业项目起色不大的原因，是因为各地政府批了太多商业用地，办公出租竞争激烈，影响了回报率。地方政府太想多盖一点儿写字楼，吸引更多企业，这些商业建筑比住宅更能为城市挣得好印象。

  SOHO中国拿地成本如此之低，这些地块后来都有至少两三倍的土地增值，有些甚至因为周围没有可比地块，在2007年上市时，市场给与了过于热切的期盼，给与了过高估值，其空间连14年的小心经营，都没办法填实。