5月11日是广州市黄埔区红山街双沙社区旧村改造项目确定合作企业表决结果公示的最后一天。无人异议的话，合景泰富（01813.HK）将正式成为双沙村旧改合作企业。

  这个紧挨着大马路，远远就可以望见黄埔大桥的旧村庄，看起来与很多广东省的旧改村庄类似。此前，这里曾发生万科（000002.SZ）与合景泰富争夺合作企业资格的冲突事件。这令见惯了旧村改造的村民们颇感意外之余，也感慨事件反转的戏剧性。

  4月23日，黄埔双沙社区旧改项目公开引入合作企业表决会议如期举行，在经过规划宣讲、投票以及计票等一系列环节后，合景泰富联合体最终以96.51%的通过率拿下双沙旧改项目，半路入局的万科仅获得1票。

  双沙村旧改，早期是合景泰富深度介入的城市更新项目，按照行业潜规则，该项目公开挂牌之际理应由合景泰富摘牌。但万科却在中途杀出，试图截杀同行、抢夺项目，此举在行业内引发不小的非议。为了阻击万科的入局，有传言称万科曾经“携武器进村图谋不轨”，而当地村民亦被激怒，公开表态“双沙不欢迎万科”。此举使得一向十分爱惜羽毛的万科不幸被“污名化”。

  尽管万科随后进行了澄清，但它试图挑战旧改潜规则并最终失败的尝试，在一定侧面折射出房企在获取大城市优质项目时，面临的白热化竞争与焦灼。

  广州双沙村旧改风波

  双沙村与广州很多个旧改村庄类似。社区的入口是典型的粤式牌匾，印着“沙浦”两个字，再往里面走七八百米，可以看到一汪绿色的水池。在几棵老树、简易石凳、石桌子拼凑起来的小广场上立着开发商合景泰富的宣传标识牌。闲坐树荫下的人们，都还对两周前发生的事情心怀激动以及困惑。

  多位村民告诉第一财经记者，合景泰富作为双沙村的合作企业出现在旧改各个节点中，且该公司在双沙村已持续耕耘两年之久，是村民默认的旧改合作企业。

  但4月23日，黄埔区红山街双沙社区旧村改造项目发布公开引入合作企业资格审查结果显示，万科联合体以及合景泰富联合体都通过资格审查。

  “怎么会半路杀出个程咬金！”彼时，村民们无不愕然。

  在通过资格审查后，万科马不停蹄地宣传造势。网传一辆上面滚动“城市更新选万科，实无错”、“城市更新选万科，信得过”等字样的小货车，被保安拦截在村外，并发生了冲突。

  随后的4月27日，双沙股份经济联合社发布的“双沙治安紧急通知”在网上发酵。该文件称，“4月26日晚在双岗片区有一众凶徒携带武器进村图谋不轨，幸好被公安机关及时带走。经村民指认，该帮凶徒来自标有‘万科’的车辆”；“请村民街坊提高警惕，增强防范意识，遇到‘万科’车辆及人员可及时联系治保人员驱赶，双沙不欢迎‘万科’。”

  万科被与凶徒联系在一起，并遭遇“不欢迎”待遇，这显然是万科始料未及的。4月28日，广州万科微信公众账号发布一则落款为“万科城市更新（广东）有限公司”的《严正声明》。该声明称，万科获得双沙社区旧村改造项目候选合作企业资格，相关程序合法合规；双沙股份经济联合社所发布的“紧急通知”不符合事实，给万科商誉带来严重损害，万科已向公安机关报案。

  目前，万科报案并没有进一步公布处理结果，关于“双沙股份经济联合社”通知内容中描述情况的真假，尚无定论。

  最后，双沙村决定将选择权交给村民，由村民集体投票选择最终合作的企业。4月30日村民举行了一场表决，最终万科只获得1票惨败而归。在双沙村付出了两年努力的合景泰富获得了高票支持。

  在双沙社区内的公告栏里，第一财经记者看到了落款日期为4月30日的纸质文件《广州市黄埔区红山街双沙社区旧村改造项目确定合作企业表决结果公示》。

  该文件提及，表决当日实际到会86人，弃权2人。合景泰富联合体获票83人，万科联合体获票1人。合景泰富联合体以96.51%的得票率成为该项目的合作企业。

  旧改潜规则难以打破

  “合景泰富的工作人员进村已经有两年多时间了，无论是前期旧改的宣传动员，还是后期拆迁的利益分配等，他们的工作人员都有全程参与。”多位村民向第一财经记者表达了类似观点。

  在这个村子，随处可见打有合景泰富企业标识的宣传横幅。比如，“最懂文化艺术的房企助力双沙历史文化传承”、“引入名校资源为双沙培养人才栋梁”、“提升双沙集体物业收益，超强运营能力旗下写字楼租金高于周边50%”等各类带有身份标识和角色适配性的宣传语。

  今年2月，红山街双沙城市展厅开放暨旧村改造房屋拆迁签约仪式上，合景泰富的相关领导出席了活动，庆贺双沙城市展厅正式面向村民开放，同时还进行了集中签约。进驻双沙的两年间，合景泰富先后辅助完成改造意愿表决、集体物业开拆，以及复建一区和二区的动工等一系列工作。

  在旧改江湖的潜规则看来，双沙村已经跟合景泰富达成了默契，因此，万科的出局属于意料之中的事情。

  旧改被认为是一项时间周期长、利益关系复杂的系统性工程，不确定性因素较多。

  无论是前期疏通村民关系赢得村委和村民信任，还是中间棘手的回迁房安置和旧改补偿等利益划分，又或者是后期的村民回迁等，每个环节，都需要开发商的深度参与。

  即便开发商做到了全程深度介入旧改，也不意味着合作企业资格就成了板上钉钉的事情。在未彻底敲定合作企业之前，具更强竞争力的房企随时可能杀出。而双沙社区旧改公开招标，符合资质的企业均可参与，广州万科的参与属于市场化行为。

  旧改需要实力、耐心，也需要运气。房企在“拆不动、赔不起、玩不转”的旧改领域摸索，除了需要战略眼光，也需要执行定力。

  一位操盘数个旧改项目的业内人士向第一财经记者表示，她和她所在的项目团队为了争夺一个旧改项目，不惜自学粤语与老广州人打成一片，以和村民、村委建立信任感。类似这样开发商费尽心思赢得村民青睐，打通旧改利益链条各方的例子在旧改市场比比皆是。

  即便是涉足旧改领域较早，旧改经验较为丰富的房企，他们所布局的旧改项目目前大多数也仅处于前期熟化和投资阶段。想要彻底玩转整个旧改链条绝对一件轻松的事情。

  因此，万科在双沙村的争夺中，试图用市场化行为去打破潜规则，此举不可谓不勇猛，但却与它以往稳健的企业风格迥异。

  部分业内人士认为，这或许与万科城市更新业务板块负责人更换，导致企业行事风格突变，以及项目饥渴有关。2021年年初，李升阳从广州万科总经理一职上调离，任新成立的南方区域事业集团城市更新公司总经理，发力城市更新业务。

  截至2020年年末，万科持有旧城改造项目权益建筑面积由2019年约 492.9 万平方米下行至本报告期内约363.4万平方米。具体到广州来看，万科仅布局了白云田心村、黄埔沙步村、越秀寺右村、荔湾坑口村以及黄埔文冲村五个旧改项目，仅黄埔文冲村入市。无论是旧改体量还是项目推进效率、操盘方式，万科在广州的布局与富力地产（02777.HK）、保利、时代控股（01233.HK）等本地企业差距悬殊。

  同时，万科在广州的公开扩储动作并不多。外部数据显示，截至2020年年末，万科在广州拥有土储面积约282.92万平方米，储备并不算充足，加大押注广州旧改无疑是万科扩储的核心路径之一。

  房企的纳储焦虑

  在4月底广州首次集中供地中，万科并没有大手笔出手拿地，但却在旧改项目中试图截和同行，还有一个重大的原因在于，目前公开市场拿地的项目利润空间十分有限，而旧改运作得当，可以创造较高的利润水平，从而缓解房企毛利不断下滑的焦虑。

  2021年一季报显示，万科房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率（已扣除税金及附加）录得 16.1%。对此，万科解释称，“毛利率下滑主要和近年来地价占房价比例提高有关。”

  此前的2020年，万科地产开发业务毛利率为22.6%，同比下降4.6个百分点。而该业务毛利率已连续两年下滑。万科集团总裁、首席执行官祝九胜在2020年业绩会上，未回避公司地产开发主业毛利显著下滑这一局面，并直言，“短期来看，房地产利润率仍存在下降趋势。”

  类似的情况在华润置地（01109.HK）、中海地产（00688.HK）、招商蛇口(11.540, -0.09, -0.77%)（001979.SZ）等房企2020年度的业绩上也有显著体现。

  相比之下，佳兆业（01638.HK） 、绿景中国（00095.HK）等深耕旧改数十年的房企，整体毛利表现要更胜一筹。

  以专注于城市更新的绿景中国为例，综合毛利率由2019年的64.2%下行至2020年的49.1%，远高于行业20%~30%的平均毛利水准。再以本次事件中心的合景泰富为例，它在广州多个旧改项目的毛利率录得35%以上，这远高于招拍挂、收并购等土储方式。合景泰富公司管理层在2020年度业绩会上就有提及，公司毛利率虽录得略微下降，但是依靠旧改转化的方式可以保证新增土储和利润率。

  旧改正在成为房企对冲行业利润下行的手段。以头部房企华润置地为例，开发物业毛利率由2019年同期的36.5%下降为29.1%。公司管理层在2020年度的业绩会上就向第一财经记者明确表示，公司将通过城市更新、集团协同等多元化拿地来平抑公开市场上获取的低毛利项目。

  “双集中”供地大潮下，优质地块争夺难度系数水涨船高，实力房企绕道旧改不失为明智之举。实际上，保利地产(13.580, -0.22, -1.59%)（600048.SH）、时代控股、合景泰富、中国奥园（03883.HK）、碧桂园（02007.HK）、雅居乐（03383.HK）等过去在广州土拍市场表现踊跃的房企均缺席了广州年度首场土拍，而这些公司在广州新一轮旧改大潮中均进行了规模不小的布局，平均每家企业参与的旧改项目数量都在十个以上。

  只是在过去，各家企业均严守着旧改潜规则，不会随意“动别人的奶酪”，万科在双沙村的截杀未果，亦再一次向外界传达一个信号：水深的旧改江湖，玩法远比公开招拍挂复杂许多。