公募REITs市场扩容增类再向前迈出重要一步。

  11月26日晚，证监会网站信息显示，中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金印力消费REIT”）、华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金（简称“华润商业REIT”）正式获得中国证监会准予注册的批复，成为首批消费基础设施REITs之一。

  在积极扩大消费、促进有效投资、提振实体经济的当下，消费基础设施REITs承担着促消费、保民生的重要使命。消费基础设施REITs的推动是众望所归，将带动REITs市场进入新一轮高质量扩容。有机构预测，我国消费基础设施资产存量大、优质项目多，消费基础设施REITs未来市场规模有望达万亿元级别。

  深市两单消费REIT获批

  作为一种新型的产权类公募REITs底层资产，消费基础设施与工业厂房、仓储物流、租赁住房和产业园区等有许多区别。

  记者梳理发现，深市首批两只消费基础设施公募REITs的底层资产均为购物中心，原始权益人包括华润、印力，均为我国头部消费基础设施领域的参与者，旗下资产类型丰富，位于一二线城市的资产较多。

  其中，成立于2003年的印力集团是我国领先的消费基础设施投资与运营管理企业。截至今年年中，印力集团运营管理项目164个，遍布全国53个城市，全口径管理面积超过1，200万平方米，在管项目估值规模超过1，000亿元。

  中金印力消费REIT招募说明书显示，中金印力消费REIT底层资产为杭州西溪印象城，整体建筑面积25万平方米，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心。自开业以来，凭借稳健运营、区域深耕等优势，西溪印象城实现业绩显著增长。2022年营业额超过35亿元；2023年上半年营业额突破21亿元，创历史新高。

  稳定的出租率为营收增长提供重要支撑，2014年~2022年杭州西溪印象城年加权平均出租率为98.2%，截至2023年6月30日出租率更是已达到99.2%。

  华润商业REIT的底层资产为青岛万象城，项目估值达81.47亿元。

  作为山东省建筑面积最大、入驻品牌最多的购物中心之一，青岛万象城商业建面约30.1万平方米，区位优势明显，双地铁上盖，交通便利，客群覆盖青岛全域。项目于2015年开业，2016年至2022年客流量年复合增长率达7.6%，近3年来营业收入复合增长率达15%。

  “这类核心商圈、人流量大、出租率稳定、经营稳健的项目更容易获批。”一位基金管理人告诉记者，投资人更关注底层资产位于高能级城市核心商圈、成熟稳定且具有竞争优势的项目，但同时更重要的是，未来能保持稳健收益并具备持续增长的潜力。

  华润商业REIT招募说明书也强调，优秀的运营管理和深厚的会员基础是项目未来保持业绩持续增长的关键。

  作为青岛万象城的运营管理方——华润万象生活，已建立卓越的品牌招商、精益运营、大会员体系、数智化运营、平台赋能、优异团队六大核心能力，将持续助力青岛万象城发展。在其运营赋能下，青岛万象城在会员发展上显著领先于当地其他购物中心，自2015年开业至今，青岛万象城已积累会员人数逾百万，占青岛常住人口的10%。而庞大的会员规模和深度会员运营体系也充分保障了项目未来的稳健运营和长期增值潜力。

  REITs市场进入新一轮高质量扩容

  今年3月，为落实中央经济工作会议关于着力扩大国内需求的决策部署，国家发展改革委、证监会分别发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，明确将基础设施REITs试点范围拓展至消费基础设施领域。

  公开资料显示，消费基础设施REITs作为成熟REITs市场最主要的类型之一，资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体。在我国范围内，百货商场、购物中心等商业不动产具有投资金额高、投资回报周期长等特征，一定程度上限制了行业的发展。截至2022年末，我国存量购物中心数量超过5500家，体量超过5亿平方米。

  以消费基础设施项目发行REITs，将有助于盘活商业不动产存量项目，打通重资产商业的退出路径，提升购物中心的运营效率，吸引资金参与投资增强流动性。当前，REITs产品的长期投资价值和资产配置价值正得到广大投资者的关注和认可。

  市场人士分析认为，此次首批消费REIT的成功获批，对商业不动产参与消费REITs试点具有较强的示范引领作用。