昆明“造城运动”留下40多个烂尾楼 政府和开发商希望业主“自救”

  昆明早年因为造城运动，在快速扩张中，遭遇运营、环保、政商等各类风险，为后续大规模预售楼盘烂尾现象埋下伏笔

  昆明“别样幸福城”的别样困局

  本刊记者/黄孝光

  发于2020.8.03总第958期《中国新闻周刊》

  昆明“别样幸福城”4号地块的业主卯先生，自嘲是昆明市区“最孤独的人”。

  不久前，他和妻子搬离阴暗潮湿的地下室，住进明朗透风但危险重重的烂尾楼顶层。“我买的18楼的房子，住自己的踏实点。”烂尾楼没有电梯，卯氏夫妇花了将近一个月，修楼梯、扫楼道、安装门窗，一趟又一趟地，将木床、桌椅等笨重家具驮到18楼。

  与卯先生类似，最近这一个多月，有30来户家庭因为失业、租约到期等原因，住进了“别样幸福城”的烂尾楼。烂尾楼缺水断电，没有门窗，业主靠电瓶和蜡烛照明，在工地水坑取水，在窝棚搭伙做饭，过上“城市吉普赛人”的生活。相关生活视频流传到网上，引发关注，业主们一夜之间成为网红。

  业主入住烂尾楼在昆明已有先例。去年5月，昆明呈贡奥宸中央广场烂尾5年后，上百业主住进了未装修的烂尾楼。

  今年是“别样幸福城”烂尾的第6年，面对越来越多在烂尾楼“扎根”的业主，当地街道办、派出所、物业、开发商等纷纷贴出告示，要求业主搬离烂尾楼。

  开发商从拆迁公司起家

  别样幸福城位于昆明南市区巫家坝CBD核心区，是官渡区上苜蓿村城中村改造项目。项目占地约390亩，涉及9个地块，除9号地块为公共绿地外，其余8个地块为居住用地或商业用地。

  “1号、2号、3号地块已建好交付，4号地块烂尾了，5号地块原本烂尾，后被业主自救成功，6号、7号、8号地块尚未开发。”4号地块的业主刘女士告诉《中国新闻周刊》。刘女士家有6口人，原住在一个60多平方米的房子。为了改善居住条件，2013年她卖小换大，以129万元的价格购买了别样幸福城一套150余平方米的房子。

  “我们购房合同是和昆明晓安拆迁经营有限公司（下称晓安拆迁公司）签的，但别样幸福城的开发商通常对外说成昆明佳达利房地产开发经营有限公司（下称佳达利公司），这两家其实是一体的，董事长都是李留存。”刘女士介绍道。公开资料显示，佳达利公司成立于2001年，注册资本5000万元，是一家以城中村改造项目起家的昆明本土地产商，在2007年以前一共开发过3个城中村改造项目，总面积未超过200亩。

  然而自2007年起，佳达利公司迅速扩张，在短短三年时间内，先后拿下地产项目“春城海岸”“别样蓝天”和“凤凰龙庭”，3个项目占地总面积逾3000亩。据一位熟悉昆明地产行业的人士了解，佳达利公司作为成立时间短、实力不够雄厚的小开发商，却能够在短时间内拿下多个大型地产项目，是因为有深厚的政府关系支撑。

  “房产形势不好，而且杠杆太长，不要说这种民营企业，就是云南大型地产公司也难做好这种超大型项目。”云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研曾在接受媒体采访时认为，佳达利公司的前述拿地行为相当于“蛇吞象”，“出问题是必然的”。

  事实上自2014年起，前述三个地产项目中，春城海岸、别样蓝天相继停工烂尾，凤凰龙庭则至今未动工。根据《云南法制报》2012年的一篇调查，别样蓝天城改项目早在拆迁之前的2009年，就已开始对外售房；开发商以低价团购利诱客户买房，开发期间“三番五次向业主涨价，交房时间一再推迟”。

  “别样蓝天就是如今的别样幸福城。”刘女士说。

  “造城运动”后留下40多个烂尾楼

  2014年，刘女士以每平方米约8600元的价格，贷款购买了别样幸福城4号地块150平方米的套房。根据购房合同，开发商应于2015年5月31日交房，然而她发现2015年春节过后，工地便再无动静。

  “当时我以为工人放假了，没想到过完年了也不开工。”察觉不对劲的刘女士，开始联合其他业主维权。后来业主们交流发现，大家购买同一栋楼的房屋，却被允诺不同年份的交房日期。此外，业主们按照开发商要求，向工行、建行、光大、民生等多家银行申请贷款，付给开发商的款项并非全部流入住建部门指定的监管账户。

  “我市采取委托银行监管模式，别样幸福城项目办理预售证时，预售款监管银行为中国工商银行(4.990, -0.03, -0.60%)北京路支行。2013年4月，我局与中国工商银行北京路支行签订了《商品房预售款委托监管协议》，委托中国工商银行北京路支行作为预售款资金监管银行，指定专人负责，对该项目的预售款进行监管。”2018年8月25日，昆明市住建局在答复业主的一条网上留言时透露，“由于晓安拆迁公司拒不履行协议约定，未将预售款完全归集至监管专户，导致该项目停工。”

  据刘女士估算，别样幸福城4号地块涉及12栋楼1255套房，这些房屋大部分已售出，预售款达10亿元以上。这笔资金用来开发4号地块原本充裕，但多名受访业主均曾听闻，它被开发商挪用去开发春城海岸了。对此说法，《中国新闻周刊》试图向佳达利公司一名李姓负责人咨询，对方未作出回应。

  有业主在人民网(19.770, -0.20, -1.00%)领导留言板留言道：“房地产管理法明确了预售所得款项必须用于本项目相关工程建设，但是开发商置法律不顾，挪用资金至其他项目导致资金断裂烂尾。这是严重的违法行为。政府、住建部门有监督职责，也要为这一行为负责。”过去几年，业主们频繁向各级政府和住建部门反映情况，一度因涉嫌扰乱公共场所秩序被行政拘留。

  长期关注地产行业的自媒体人郝懋（化名）认为，别样幸福城烂尾背后，存在楼盘预售款监管不到位的问题。“全国大部分地区，楼盘预售款一般都受到监管，只有在竣工验收之后，这些款项才会全部进入开发商账户，以确保楼盘工程建设。昆明不一样，他们的预售监管几乎不存在。”郝懋撰文道。

  今年6月，昆明市住建局宣布将出台《商品房预售资金监管办法》，“以确保房地产市场健康平稳发展，做好房地产政策储备，预防‘烂尾’发生。”郝懋向《中国新闻周刊》表示，监管办法的迟迟未出台，侧面反映昆明过去在预售款监管上失之松懈。“昆明市政府可能因为想吸引开发商开发，所以对这块要求没那么严格。”

  郝懋认为，昆明早年因为造城运动，项目数量大幅增加，部分实力不强的中小地产商纷纷涌进，在快速扩张中遭遇运营、环保、政商等各类风险，为后续大规模预售楼盘烂尾现象埋下伏笔。

  据不完全统计，2014年至2015年，除别样幸福城外，云锡金地、南亚之门、沸城、金恒财富广场、誉峰国际、奥宸中心、大宥城等一批项目加入烂尾楼名单；高峰时期，昆明市场上烂尾项目达40多个。

  今年3月，云南省住建厅下发《关于全力清理整治烂尾楼的通知》，要求各州市住建部门于2020年4月30日前全面摸清底数和真实情况；制定切实可行的处置工作方案，确保全省“烂尾及遗留问题”全部清零。

  《中国新闻周刊》就此向云南省住建厅一名周姓工作人员去电咨询，对方未透露具体的烂尾楼摸排数据，但提到别样幸福城有被统计在册。 

  关于别样幸福城4号地块项目烂尾原因，佳达利公司曾在致业主承诺函中解释称：“2014年下半年开始，房地产市场一直处于下行趋势。我公司也遭遇市场风险，资金周转困难。”然而今年6月，晓安拆迁公司在贴于烂尾楼的一封告知书中，将楼盘烂尾原因归咎于施工方：“由于施工方违背合同约定，恶意停工，导致工程建设停滞，至今无法交房，现正在进入司法程序。昆明市官渡区两级政府近几年来多次协调复工，一直未有实质性推进。”

  业主段先生提到，在业主们的联合起诉下，别样幸福城4号地块部分未出售楼房被查封，被查封以后，开发商仍在继续卖楼。“今年我还接到过卖房电话，告诉我别样幸福城有现房低价出售。”段先生说。

  政府和开发商希望业主“自救”

  “我们查阅了许多外省的处理方案，处理的经验大概是要一楼一策。”前述云南省住建厅工作人员说。其中，引进企业是盘活烂尾楼最为常见的手段。一份2018年的统计显示，过去几年，昆明累计有44个烂尾项目被碧桂园、保利、俊发、万科等实力房企并购并盘活。

  面对别样幸福城的烂尾难题，当地政府亦尝试过类似努力。2018年8月31日，昆明市政府在回复人民网领导留言板上业主的相关提问时称，“开发商晓安公司与保利地产(15.590, -0.21, -1.33%)合作开发6、7号地块，回笼了部分资金……区政府要求企业设立了资金专户由区城改局进行监督，督促企业回笼资金全部用于项目收尾工作。”当年昆明市官渡区城市更新改造工作局在相关答复中亦表示：“近期信达公司、保利公司有意与晓安公司合作开发该项目，合作后，将可解决该项目4、5号地块的现存问题及整个项目的后续问题。”

  对于引进保利地产的说法，业主段先生彼时从保利方面了解到：“保利确实曾有意接盘，但和政府、开发商第一次谈时就谈崩了。”一年之后，官渡区关上街道办事处在答复业主时不再提及保利地产：“正在积极协调几家大型地产企业与佳达利公司进行接盘协商。”

  “一些烂尾案例涉法涉诉，债权债务关系纠缠复杂，捋起来特别麻烦，所以每一个项目的整治，都耗时数月甚至数年之久。政府在其中扮演的角色，主要是搭建平台，调整政策，做一些穿针引线的工作。”前述周姓工作人员解释称。

  在政府寻找接盘者期间，别样幸福城5号地块的业主走上了自救道路。据早前媒体报道，5号地块合同约定的交房时间是2015年12月份，但自封顶之后便持续停工；2015年至2018年，业主多次筹款自救，最终别样幸福城5号地块勉强达到入住条件，部分业主也得以交房入住。有评论称，别样幸福城5号地块是昆明首个业主自救烂尾楼盘的典型案例。

  “自救也是我们提倡的一种方式。楼盘烂尾，根本的原因是资金链断裂了。在这种情况下，业主与其把钱拿去租房，还不如凑钱自救。”前述周姓工作人员向记者提道。

  自救方案如今被摆到别样幸福城4号地块业主面前。今年6月15日，官渡区关上街道办事处召集业主代表、晓安拆迁公司等，专题研究别样幸福城4号地块业主自救等相关事宜。6月19日，晓安拆迁公司在烂尾楼中贴出告示：“公司也希望与你们一道积极想办法，共同努力实现早日复工，并参照别样幸福城5号地块自救模式推进复工和交房工作。”关上街道办事处日新社区居委会亦在同日贴出的告示中提道：“请大家树立信心，同心协力，早日启动自救流程。”

  业主们随后收到一份调查问卷，被询问是否同意自救以及能够筹集并承担的费用金额。“5号地块是空军部队和省某统计单位的团购房，业主具有稳定收入。相比之下，我们散户买房已经花光积蓄，没多少钱了，只能凑出1000来万。”据业主刘女士估计，4号地块楼盘虽然建好主体，但工程量只完成约四分之一，后期工程至少需要8000万元的资金。 

  业主段先生则对自救方案提出质疑：“过去多年，政府和开发商并无实际作为。如果他们真心想救烂尾楼，首先要对开发商进行摸底，还有什么可用资产；其次要对剩余工程量做评估并给出方案，而非一上来就问业主能够承担多少。”

  就政府前期所做工作和自救方案的可行性，记者向昆明市官渡区政府常务副区长、别样幸福城项目稳定和发展工作协调领导小组常务副组长赵昆去电咨询，截至发稿尚未收到回复。官渡区委宣传部负责人则回应：“现在区委区政府已经专题进行研究，但是具体工作不便对外透露，主要考虑是担心影响下一步处置工作。” 

  在烂尾楼盘活无望的情况下，过去一个多月以来，30多户业主住进了烂尾楼。他们在工地开荒种菜，搭伙做饭，抱团取暖。因为停工年久，楼盘地下室被水淹了，地面上也淌着水，不少业主都摔过跤。楼内钢筋四处裸露，楼梯、阳台、电梯井等缺乏防护，存在明显的安全隐患。6月中旬，当地街道办、派出所、开发商和物业纷纷贴出告示，要求他们搬离烂尾楼。 

  过去几年，业主卯先生以每周两次的频率去找政府和有关部门维权。“现在我们累了，不想闹了，就让我们住在自己的烂尾楼吧。”卯先生叹道。