优质不动产，险资“买买买”！

  5月下旬以来，中国太保寿险、平安人寿在中国保险行业协会网站披露公司不动产投资情况。中国证券报记者注意到，两家险企披露项目均非首次投资标的项目。其中，平安人寿5月下旬以来新增出资金额合计超37亿元。

  业内人士分析称，优质不动产属于回报稳定的资产，符合险资长期价值投资的最终目的，未来有望继续加大不动产细分领域的投资力度。

  出资提速

  5月31日，中国太保寿险在中国保险行业协会网站发布关于大额不动产投资的信息披露公告。公告显示，公司出资1.72亿元投资上海市黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块。

  这并非中国太保寿险首次投资标的项目。早在2018年7月，中国太保寿险便公告称，拟投资上述地块，此次投资以股权方式购置自用性不动产。近年来，中国太保寿险也在持续出资上述地块。

  同日，平安人寿亦发布相关不动产投资公告，称对上海东方万国等四个产业园区不动产项目 (包括上海东方万国项目、上海弘源科创项目、北京弘源国际项目、北京弘源新时代项目)的累计出资总金额已达53.07亿元。

  实际上，自今年1月宣布拟投资上述四个产业园后，平安人寿对上述项目持续出资，光5月下旬就新增出资金额合计超37亿元。平安人寿相关负责人对中国证券报记者表示，该项目为平安人寿以股权方式收购的位于北京和上海两地的优质产业类不动产项目，包括科创类产业园。该投资符合公司配置需求，符合监管相关规定，也符合宏观政策导向。

  上海东方万国等四个产业园区不动产项目总投资金额预计不超过73.33亿元，达到大额不动产项目标准。据悉，根据监管规定，单笔投资超50亿元的不动产项目为大额不动产项目，须逐笔披露出资情况。

  中国证券报记者对比发现，今年5月，中国保险行业协会共公布7条不动产投资项目（非首次投资标的项目）的出资动态，而去年5月仅有4条，出资频率明显提升。

  实体不动产投资升温

  业内人士表示，不动产投资一直是险企大类资产配置里的重要内容。由于投资周期较长、抗通胀能力突出，险企一直比较青睐对优质不动产的投资，从提升收益的角度来看，可为其带来较为稳定的回报和相对比较高的收益。

  记者从业内人士处了解到，投资性不动产既包括写字楼、商业、酒店等传统投资性物业类型，也包括物流仓储、产业园、数据中心、租赁住房等新兴投资性物业类型。投资性不动产兼具类固定收益的稳定经营现金流和股权增值带来的长期增值保值收益，符合保险资金的长期配置偏好，已成为保险机构资产配置的重要类别。

  从当下情况来看，不少大型险资机构对收租型物业兴趣浓厚。业内人士坦言，商业地产资产价格目前有着较强的吸引力，而市场的低利率环境也对相关投资创造了不错的投融资条件。

  中国平安首席投资执行官邓斌此前表示，宏观角度上看，不动产行业最困难的时间已经过去。对于2023年中国平安的不动产配置，邓斌直言，看好具有稳定现金流的不动产投资，例如商办、长租公寓、园区类投资。

  信达证券非银行金融行业首席分析师王舫朝表示，今年以来险企频频加码不动产项目投资，首要原因是不动产投资“长期持续回报”属性较为契合险企资金长期属性。“整体来看，我们认为优质的不动产长期投资有助于险企增加另类投资标的选择，丰富险企投资组合的投资品种，不动产投资加码是险企根据市场情况及时调整投资组合的体现。”王舫朝表示，在宏观经济修复的预期下，相关不动产投资项目有望为险企带来较好的长期投资收益，优质不动产项目不仅有望为险企贡献稳定的租金收入现金流，同时项目本身或拥有一定的增值潜力。

  发力公募REITs

  除直接投资商业不动产、产业园不动产外，近年来，险资还在持续布局基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）投资，特别是随着保障性租赁住房REITs、产业园区REITs的出现，为险资投资具有上述特征的项目开拓了更大空间，同时，与直接投资实体不动产相比，投资公募REITs更能规避风险。

  据介绍，基础设施公募REITs与保险资金的投资要求相契合。公募REITs符合保险资金长期投资的要求，基础设施REITs主要投资于高速公路、产业园区、仓储物流、城市公共设施等不动产，投资周期长，现金流长期且稳定，非常适合保险资金投资，有利于改善保险资金资产负债久期错配问题，获取长期稳定收益。

  Choice数据显示，截至6月7日，在已上市的27只公募REITs中，多家险资出现在获配机构名单，险资机构通过战略配售和网下配售合计配售金额超过130亿元。

  太保私募基金管理有限公司副总经理、上海太保不动产经营管理有限公司总经理高小羊表示，保险资金不仅是我国公募REITs发行环节的重要投资人，也是底层资产的重要培育者与供给方，在公募REITs市场中发挥着重要作用。未来，随着配套制度体系与市场逐渐成熟，保险资管公司有望成为REITs产品的创设者，未来可进一步展望险资成为公募REITs的原始权益人。