日前，宋都股份发布的一则“退地”公告在房地产行业掀起巨大波澜。公告显示，该公司全资子公司放弃一宗竞得的土地使用权，已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还，涉及金额占公司2020年归母净利润的14.19%。随后，有传闻称，被纳入“三条红线”试点的重点房企拿地金额受到严格管控。对此，中国证券报记者多方了解到，在去杠杆背景下，房企投融资受到双重限制，行业中短期增速放缓已经成为共识。

  投融资受限

  日前，一则“被纳入‘三条红线’试点的重点房企已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%”的消息在网络流传。中国证券报记者向多家房企求证得知，该消息基本属实。但有头部房企负责人指出，40%并非全口径销售占比，而是权益销售占比。

  即便如此，部分被纳入“三条红线”监管的房企2021年以来拿地占比仍显露出超标迹象。

  中指研究院企业事业部研究副总监刘水指出，2021年以来，房企拿地热度明显下降。上半年50家代表企业拿地销售比均值为29.3%，较去年同期下降12.3个百分点，在“三条红线”和供地两集中背景下，房企拿地更趋谨慎。首批12家试点企业拿地销售比均值为28.8%，低于40%红线。其中，3家企业略高于红线，下半年需适当降低拿地力度。与上年同期相比，12家试点企业拿地销售比均值显著下降，降幅超10个百分点。拿地销售比40%红线对试点企业整体影响较小。

  刘水指出，中长期来看，房企融资端、投资端均受到严格限制，结合销售端个人房贷限制，行业发展速度将维持中低速增长。在此背景下，行业整体发展在经历调整后将更趋良性，行业格局趋于固化，拥有管理红利的企业有望脱颖而出。

  中国证券报记者观察到，目前已经有房企出现退地现象。

  7月20日晚，宋都股份公告称，公司于2021年7月20日收到了杭州市规划和自然资源局出具的决定书，公司全资子公司杭州绍辉企业管理有限公司前期获得的杭政储出【2021】8号地块的竞得资格取消，已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还，截至目前，公司尚未签署《杭州市国有建设用地使用权出让合同》。公告显示，本次放弃竞得的土地使用权，是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策，公司将不排除保留申请行政复议或提起行政申讼的权力。截至目前，公司同期竞得的另外4宗地块均已正常进入开发流程。

  公开资料显示，宋都股份在杭州首批集中土拍共夺得5宗地块，总价高达45.84亿元，超过其2020年营业收入的60%。2020年，宋都股份全口径销售金额为207亿元，新增总建面积70万平方米，相比2019年下滑明显，也直接导致2021年拿地积极性高涨。

  新房销售放缓

  克而瑞资管研报显示，过去一周，TOP100及各梯队房企整体投资力度均呈现下降态势，土地成交面积及成交金额也环比下跌7成左右。TOP100、50、30及10房企土地成交面积环比分别下降69%、68%、76%及73%。不止拿地，TOP100及各梯队房企销售成交面积及销售成交金额环比也下降1至3成。其中，TOP30房企销售成交面积和销售成交金额环比下降14%和27%，为各梯队降幅最小。

  “购房者贷款限制增加、贷款利率上涨、贷款周期变长是直接导致新房销售速度放缓的重要原因之一。”某中型房企相关负责人对中国证券报记者表示，“现在融资额度大规模收紧，房企资金链过半要依靠销售回款，但是在购房端进一步收紧的背景下，业务收缩是行业共同面对的局面。”

  从房企对策看，头部房企纷纷表态将狠抓回款、加速去库存作为下半年工作重点。据媒体报道，万科董事长郁亮在内部会议上提及，要收紧投资，销售回款是下半年工作的重中之重。

  此外，中国证券报记者了解到，部分热点地区新房销售放缓还和新楼盘“入市荒”有关。以北京地区为例，在售新房项目基本是前期入市的尾盘项目，且主要集中在顺义、房山等地，核心区域数量较少。

  “长时间的‘消化不良’使得很多项目不敢贸然入市。”有房企销售人员对中国证券报记者表示，“首批实行两集中土地出让制度的地区出让的首批地块中，热点地区普遍遭到房企抢夺，但预计后续几轮出让热度会明显降温。”

  国信证券研报显示，中短期来看，房企拿地利润率难见系统性改善。三年放缓扩张导致的整体低库存，也一定程度上降低了房企享受销售高景气的收益。短期内地产股可能仍难有明显超额收益。但中长期来看，房企补库的动机会边际降低，行业整体利润率有望企稳，具备优秀管理能力的房企将脱颖而出。个股方面，看好货值充沛的房企以及持有型资源较多的房企，二者的补库压力相对较小，同时也能充分分享资产升值的收益。

  楼市料进一步降温

  对于下半年市场行情，58安居客房产研究院分院院长张波指出，总体来看，“稳定”无疑是下半年楼市最确定的关键词，房价稳定、地价稳定是基础，购房者的预期稳定也在土地两集中的环境下变得更为确定。一些热点城市整体热度相比去年下半年已经明显降温，并且这种趋势还会延续。

  针对二手房市场调控，中原地产首席分析师张大伟指出，本轮调控政策是因为房价上涨而采取的升级调控，特别是上涨明显的城市调控力度不断升级，抑制市场过热。从政策的效果看，包括深圳等城市已经出现了房价见顶的迹象，调控效果越来越明显。二手房市场逐渐成为一二线城市的主流市场。在一线城市，二手房占市场总成交基本达到了80%。在这种情况下，过去只针对新建住宅的限价等政策影响有限，升级二手房调控成为了市场的必然。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，二手住房成交参考价制度的推进，成为今年二手房市场最重要的一项政策，进一步体现了房地产全方位监管的导向。后续此类政策推进过程中，地方政府、中介、房东和购房者等都应该积极调整。对于地方政府来说，需要基于所在城市二手住房的实际情况，科学高效地发布二手住房参考价，促进二手住房价格回归合理水平。对于中介来说，需要充分认识到二手住房监管政策的严厉性，后续业务操作需要合规，积极促进二手住房价格的稳定。对于房东来说，要了解房屋新的交易规则，合规、理性处理房源的挂牌和出售等事项。对于购房者来说，需要基于参考价制度了解房价的未来走势，科学有序地安排置业计划。