2021年，被视为房地产行业的“金融管控年”，这一年对于房地产企业来说，可谓是处于洗牌的阵痛期。随着房地产税改革试点工作的推进和三季报的披露，上市房企有人欢喜有人忧。

  在今年楼市全面遇冷的大环境下，多数企业纷纷开启降本、求稳的模式，达到“三道红线”的房企数量在增多，但与此同时，上市房企也出现今年三季报增收不增利的现象。

  荣盛发展

  “三道红线”全部转绿

  自“三道红线”出台之后，房企有息负债规模在持续压降。所谓“三条红线”是：1.剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2.净负债率不得大于100%；3.现金短债比不得小于1倍。

  随着2021年三季报的披露，房企负债、现金流情况相继公布。根据三季报数据显示，截至2021年9月30日，荣盛发展正式成为“三道红线”下的“绿档”房企。

  公告显示，截至2021年9月30日，荣盛发展现金短债比为1.05，净负债率为58.89%，较期初下降21.29%；剔除预收账款后的资产负债率为69.49%，较期初下降4.67%，其中净负债率较期初下降了21.29个百分点。

  对于荣盛发展成为“三道红线”下的“绿档”企业，中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林在接受《证券日报》记者采访时表示，对于荣盛发展，这是个利好。但荣盛发展资产负债率还有79%，剔除预收账款之后才刚刚达标，所以还需再接再厉，提高周转率，进一步压低债务到安全线以下。

  中国豪宅研究院院长朱晓红对《证券日报》记者表示，“荣盛发展由红转绿成功，从这个意义上讲，政策要求紧一点，执行严一点，也未必是坏事。”

  值得一提的是，三季报显示，荣盛发展经营活动产生的现金流量净额为62.50亿元，同比大幅增加138.66亿元。1至9月份，荣盛发展的签约金额达到923.17亿元，同比增长25.24%，完成1300亿元年度计划的71.01%，比去年同期提高了10.09个百分点。

  房地产税试点改革

  或将形成“良币驱逐劣币”

  2021年，对房地产企业来说，不仅要关注“三道红线”的要求，对最新出台的房地产税改革试点也不得不关注。

  东亚前海证券在研报中指出，房地产税改革试点对于房企或将形成良币驱逐劣币。该试点可能会影响预售制度，降低企业周转速度，倒逼开发商进一步降低杠杆，原有的商业模式会受到冲击，优胜劣汰下对于优秀的企业反而是机会。

  朱晓红表示，房地产税加速落地，对房地产行业积极意义有三：一是房地产市场调控的长效机制可期可待；二是市场倒逼成本，确定价格；三是地方政府对土地财政依赖症减弱了，房企对地方政府政策帮扶的依赖也会降低。

  在盘和林看来，不管房地产税能不能降低房价，房地产企业降杠杆防风险是大势所趋。至于房地产税试点对于房价的影响，要看房地产税落地的强度。

  IPG中国首席经济学家柏文喜对《证券日报》记者表示，房地产税改革试点加速落地会提升持有成本，从而改变房地产市场的预期与市场结构，有可能提升二手房的比例而相对降低新房的市场占比，因此房企面对变化中的市场格局需要做好业务调整甚至是企业转型才能实现可持续发展。

  多家房企

  三季报增收不增利

  在业绩方面，根据房地产企业披露的三季报来看，多家房企出现增收不增利的情况，归母净利同比去年的跌幅有所扩大。

  据《证券日报》记者统计18家A股上市房企三季报数据发现，只有8家房企营收和净利都保持正增长，而剩下的房企业绩表现各有不同，但都不甚乐观。其中，第三季度房企营收和归母净利润均下跌的有华夏幸福、中交地产、荣盛发展、金地集团、金融街以及阳光城；增收不增利的房企包括中南建设、绿地控股、万科A、招商积余。

  在柏文喜看来，房企三季度增收不增利，实际上反映的是去年房企为保证企业流动性而进行的降价促销的情况，目前这些合同销售收入逐步进入结转期，在报表上自然就体现为增收不增利的现象了。