2021年，对整个房地产市场而言，可谓“前高后低”。上半年成交总体保持高位，百强房企累计销售业绩规模同比增长36.7%；下半年市场却持续转冷，规模房企平均目标完成率远不及历史同期。同时，一系列政策的落地，也让行业开始寻求新的发展道路。

  对于新一年的发展，市场显然也充满新的思考和期待。今年市政府工作报告不仅回顾了过去一年的社会发展成就，还通过“房住不炒”、良性循环、城市更新、住房供地保障等涉及房地产的提法和关键词，无疑为房地产行业2022年的重点工作指明方向。

  良性循环 首次被纳入涉房话题

  2021年12月27日，房山区拱辰街道0017、0019地块的顺利成交，为2021年北京商品住宅供地画上了圆满句号。数据显示，去年全年北京共成交63宗地块，超额完成年度供应计划，成交商品住宅用地面积、规划建筑规模较2020年全年增加一成以上。

  不断优化的出让条件和竞争方式、坚持租购并举、加强供需双效调节、引导市场理性竞争……从去年北京商品住宅供地情况中，不难看出市场以实际行动落实“房住不炒”主基调的态度和决心。

  2016年，中央经济工作会议上首次提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”。如今，纵观房地产行业的种种表现，“房住不炒”主基调依旧是市场的“定海神针”。

  今年的市政府工作报告中指出，坚持“房住不炒”。保持房地产调控政策连续性稳定性；促进房地产业良性循环和健康发展，与去年12月中央经济工作会议精神保持了高度一致。

  值得一提的是，“良性循环”这个关键词，是第一次出现在市政府工作报告涉及房地产的相关内容中。“当房地产市场销售走弱时，近年来首次被提及的‘良性循环’的表述，算是释放了一个较为积极的信号，对行业重建信心，解决当前遇到的问题有着重要作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，促进房地产业良性循环已被市场普遍认为是2022年房地产调控的主要思路。

  “2022年房地产市场或将呈现‘前低后高’的走势，随着政策的调整和纠偏，市场有望重回稳定状态，进而走向良性循环。”业内人士预计，未来将有更多积极的政策出台，但调整的前提仍是以“稳”为主，守住“房住不炒”这条红线。

  城市更新 成企业发展第二曲线

  近几年，为满足城市功能升级需求，城市更新与老旧小区改造，一度成为了城市发展的主要途径。公开资料显示，“十四五”规划纲要明确提出了“十四五”期间的城市更新目标：“完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。”

  市政府工作报告也明确指出，2022年要落实城市更新行动计划，有序推进老旧楼宇、老旧厂房改造等6大类更新项目，完成老楼加装电梯200部以上。探索市场化更新机制，鼓励多元主体参与街区更新和商圈升级，推动形成更多示范性强、可推广的城市更新样板。

  随着市场进入存量时代，土地红利的逐渐缩减，对房企来说，城市更新开始成为未来发展的第二曲线。

  据克而瑞统计数据显示，百强房企中涉足城市更新的房企比例已达八成，且已有一半以上的企业的城市更新运营规模超过百万平方米。

  据贝壳研究院分析师许小乐分析，在土地资源日益稀缺和“供地两集中”的背景下，城市更新在一定程度上缓解了房企的拿地焦虑，另一方面，房企也可以通过参与城市更新项目，获取入局核心城市区域的开发机会。

  从百强房企布局城市更新业务的区域分布看，大多项目集中在长三角、珠三角及京津冀重点城市。

  2019年，融创竞得汉阳铁厂地块，意图以工业遗产改造为基地，并结合原有建筑遗址和文化记忆，对这一工业地域进行重塑。如今，建筑面积约130万平方米的“融创·武汉1890”已建成工业遗址示范区并对外开放，为这片有着130年历史积淀的地块重新赋能，让人们在通往历史甬道的路上，也能借助城市新地标看到未来。

  从墙体脱落到四白落地，从空间荒废到区域优化……城市更新之外，老旧小区改造也成了近几年房企关注的重点领域。

  2018年，愿景集团以“改造+运营”的形式整体参与了劲松北社区的改造，原本破旧无序的老小区在改造后不仅规划有序，还新增设了电动车充电车棚、社区食堂、中心花园、美好会客厅等多个功能区。

  据北京西城官方发布信息显示，2022年西城区将全力推进老旧小区改造，计划新申报36个小区、6500套房屋，至2025年全区力争基本完成2000年底建成的市区产权老旧小区改造任务。

  “老旧小区作为城市更新的重要内容之一，是城市更新的重要切入点，不仅有助于将现有资源更好利用，还有助于城市整体面貌的更新，丰富单一的城市功能。”对于老旧小区的改造前景，不少业内人士纷纷表示看好。

  但也有部分分析人士认为，房企现阶段进行的城市更新和老旧小区改造，多半是点状的，还有一部分改造难度较大。“如果说以前招拍挂拿地的方式是短期打法，那么城市更新必然需要企业进行中长期经营。”严跃进表示，城市更新考验房企的将不仅是资金实力或项目获取能力，更考验的是一种包含资金运作、专业统筹协调、规划定位等多方面的综合能力。

  住房保障“非改租”项目将加快推进

  除坚持“房住不炒”主基调，推进行业良性发展之外，住房保障问题也在政府工作报告中着墨不少。

  去年，北京严格落实房地产市场调控措施，筹集建设各类政策性住房达6.1万套。市政府工作报告中说，2022年，北京将继续做好住房供地保障，筹集建设保障性租赁住房15万套，竣工各类保障房8万套，并研究适应多子女家庭的公租房政策，调整建设标准和配租方法。

  “今年两会再次强调了住房供应和保障问题，体现出了保障性住房的重要性。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐称，目前保障性租赁住房为重要布局发力点，未来“非改租”项目将会加快推进，住房租赁企业也将迎来利好。

  据悉，一直以来，租赁住房的供应绝大部分由存量房改造，而所谓“非改租”，即是将规定内的商业商务用房等非居住住房改作租赁住房。

  此外，市政府工作报告也从住房保障层面明确了鼓励家庭生育的政策导向，更多保障多子女家庭的政策将会出台。许小乐分析表示：“低收入的多子女家庭负担更重，预计未来公租房建设、配租等方面将向多子女家庭倾斜，有效减少其住房支出，减轻生活负担。”