拿地意愿不强,房企变理性了
中华工商时报 2022-02-24

 日前,克而瑞研究中心发布的报告显示,2022年1月份,全国经营性土地供应总建筑面积仅为9485万平方米,环比下降39%。土地供应量是2019年以来最低的一个月。同期,全国土地市场经营性用地成交建筑面积仅为7851万平方米,环比大降84%,同比下降52%。

  供应也降,成交也降,且下降幅度较大,这在以往,并不多见,不难看出,现在的房企,拿地意愿已经处于低迷状态。过去那种见地就抢,见地就争的现象,已经荡然无存。取而代之的,是一等二看三过问,且过问之后,很多就没了下文。

  房企拿地热情不高的现象,也传递到了地方政府身上,地方在供地方面,也已经热情降低、积极性越来越低了。前几年,可不是这样。只要有一点点上市可能的土地,地方都会想方设法拿出来上市,并给予一定政策,从而让房企争抢。为什么前些年“地王”不断,就是地方和房企“两个积极性”作用的结果。

  不难看出,从前两年开始,这样的现象已经越来越少了,“地王”也已经几乎不见了。去年以来,随着房企资金越来越紧,特别是头部房企曝出资金链紧绷甚至断裂风险,房企的注意力也都转到了如何筹集资金渡难关方面,有能力继续拿地的房企,已经越来越少,地方推出的土地,流拍率也越来越高,有的接近一半,低者也在20%左右。越来越多的流拍,也把地方政府的土地供应积极性打掉了,很多地方在想,与其花大量的人力、物力和财力拆迁安置,到头来不是流拍就是一轮轮降价,最终连拆迁成本也应付不了,哪还有供地的积极性。如果土地卖不出去,压在政府手上,拆迁成本会越来越高,还会给政府和负责拆迁的主体带来极大的资金压力。可以预料,土地出让金在2021年创新高后,从2022年开始,可能也要面临下跌格局了。

  那么,这到底是一种好现象,还是不好的现象。笔者认为,这应当是一种好现象。至少,就短期来看,是一种好现象。因为,房企终于开始冷静了、清醒了、理智了,不再进行大规模负债扩张、负债拿地、负债运行了,而是在强大的资金压力下,理性对待拿地问题,不是必须拿的地,可能连参与的底气也没有了。更多的房企,都是在通过售房和变现资产来筹集资金,保证手中已经开工的项目能够按时交楼,没有开工的项目,尽快开工,哪还有资金去拿新的土地、去进行新的开发。

  对地方政府来说,面对房企拿地积极性不高,流拍风险加大,也不再像前些年那样,到处找地拆迁,以便于尽快将更多的土地推向市场,除可以给政府带来源源不断的土地出让收益之外,也可以制造出一个个的政绩。不管这些政绩是不是老百姓喜欢的,对这任官员来说,心里是乐滋滋的,是算完成了一件“大事”。只是,有些“大事”,会给后来者留下一大堆麻烦,也会给地方发展留下许多障碍。如果因此地方政府的供地积极性弱了,从土地上拿钱的欲望低了,确实不是一件坏事。

  那么,这样的现象,将维持多长时间呢?笔者认为,至少三年。那就是要等到房企把手中的土地开发完,把手中的房产销售大半,然后资金比较充裕,才会继续拿地。即便如此,拿地的理性也会明显增强,而不会像过去那样不看价格,只看需要。所以,未来一段时间,不要指望房地产市场会转变到哪里去,也不要指望房企能够重拾拿地热情。房企会不会拿地,一定要在房企负债降至没有风险的情况下,否则,肯定不会再疯狂拿地。今天的难过,会成为多数房企的教训,会让他们更加清醒地认识到,负债扩张是死路一条、一条死路。只有稳健发展,才是企业生存的保证。

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