广经观察

  近期，江苏南通、山东菏泽等部分城市下调个人首套住房贷款首付比例，首次购房、首次申请住房贷款的购房人首付比例降至20％。不过，有房地产业内人士指出，此类情况多发生在三四线城市，且下调的过程中，也伴随着利率的下调。记者从广州地区多家银行和中介公司处了解到，目前广州个人住房贷款首付比例并无变化。

  在市场感受到些许“暖意”之时，记者关注到，3月份，170家房企即将面临合计约600亿元的偿债压力，拉长时间来看，3～6月，共计约1809亿元债券到期。有业内人士指出，目前部分地方的政策虽然出现了松动的迹象，但整体依然是收紧的态势，现在任何一家房企都不应该对自己的融资能力过于乐观，只有实打实的销售回款以及处理手上的优质资产获得资金的回笼，才是度过目前行业“严冬”的最好方式。        

  记者调查 首付比例降 需满足要求更高

  近日，江苏省南通市多家银行纷纷下调了该市个人住房贷款首付比例。记者调查了解到，当地多家银行表示，首次购房、首次申请住房贷款的购房人首付比例降至20％。

  “这是近期刚调整的，还没开始正式实施，能否申请到20%首付比例，还要看你提交的各项资料是否满足我行要求。”江苏南通工商银行某支行的相关人员告诉记者。

  记者调查了解到，部分银行表示，对申请20%首付比例的购房人资质要求较高。“不仅要看自身的还款能力等，更重要的是需要申请人满足首次购房等条件，才能申请到20%首付比例的贷款。”江苏南通中国银行某支行的工作人员告诉记者，如果购买的是二手房，房子房龄太老，面积太小等因素，银行都会纳入考虑中，并不是所有人都能申请到20%首付比例的贷款，具体的情况要等提交了资料审核之后才知道。

  江苏南通的并非个例，记者了解到，山东省菏泽市的首套房首付比例也在近期降至20%。其中，山东省菏泽市建设银行一支行的工作人员告诉记者，个人住房贷款首付款比例现在确实下调了，对名下无住房(不含农村集体土地房屋，下同)且无个人住房贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行20%。“这是近期做出的调整，估计会持续执行一段时间，目前暂无接到新的调整通知。”该工作人员向记者表示。

  业内说法 市场拉动力有限 较难出现反转行情

  为何菏泽、南通等城市接连出现首付比例下调的情况？“此类情况多发生在三四线城市，且下调的过程中，也伴随着利率的下调等利好消息。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前此类首付比例的下调，显然是一个趋势，客观上也有助于促进购房门槛的降低和购房需求的释放。

  根据克而瑞研究中心数据显示，菏泽楼市成交持续低迷。2021年3月，菏泽市场出现“小阳春”行情，商品住宅成交面积升至51万平方米。随后市场再陷低迷，月均成交面积基本保持在30万平方米以下。2022年1月，菏泽市场难言乐观，成交面积28万平方米，环比增长29%，但同比仍下降19%。

  从此前国家统计局官方发布的2022年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1个百分点。

  严跃进表示，根据简单算术平均计算，1月份一二三线城市的房价环比涨幅数据分别为0.6%、0.1%和-0.2%。横向对比看，一二线城市出现了止跌现象，而三线城市则依然处于下跌态势。所以市场最大的压力城市也依然是三四线城市。随着三四线城市首付政策调整等利好，后续有反弹可能。

  展望未来，克而瑞研究中心指出，房地产市场主要矛盾转向结构性问题，意即核心一二线城市市场依旧供不应求，但多数三四线城市市场供求基本平衡甚至供过于求，鹤岗、阜新等三四线城市市场需求更是趋于饱和。各城市市场大概率将持续分化。菏泽等压力城市即便采取一系列的“救市”政策措施，其对市场的拉动力着实有限，市场较难出现反转行情。反观核心一二线城市市场需求及购买力依旧坚挺。

  房企融资仍未放松

  在部分城市房贷政策近期出现松动之际，房地产市场却将面临债券到期的压力。据克而瑞证券研究院的数据显示，2022年3～6月，170家房企共有162.2亿美元存量债到期、781.9亿元人民币债到期，合计约1809亿元债券到期。其中，3月是各公司债集中到期的月份，合计约589亿元，占上半年总体到期债券的32.6%。

  易居企业集团CEO丁祖昱表示，对于各大房企来说，要区分理解存量到期情况，对于流动性风险较大房企来说，债券集中到期需要集中关注和防范，而对于那些整体经营风格稳健，财务情况良好的房企来说，合理的债务水平结构和债务来源结构对企业的成长影响显著，不能一概而论。

  丁祖昱提醒，目前部分地方的政策虽然出现了松动的迹象，但整体依然是收紧的态势，并且在银根方面尤其如此，个别银行在房企项目未到期便因为风控原因抽贷的现象依然存在。现在任何一家房企都不应该对自己的融资能力过于乐观，只有实打实的销售回款以及处理手上的优质资产获得资金的回笼，才是度过目前行业“严冬”的最好方式。