“近两年，受线上消费叠加新冠肺炎疫情的冲击，国内众多购物中心、酒店、写字楼等商业地产纷纷以被动降租来抵御风险，不少商业综合体通过加强线上促销、直播带货以及推行夜市经济等方式实现逆势崛起，通过提升运营管理能力来实现商业地产资产增值，推动商业物业资产证券化成为备受关注的议题。”全国政协委员、银泰集团创始人兼董事长沈国军接受本报记者采访时表示，目前商业地产领域的资产证券化落地步伐较为迟缓，一定程度上阻碍了行业高质量发展的进程。针对这一问题，今年两会他提交了《关于加快商业物业资产证券化，为促内需、稳就业作贡献的提案》。

  在过去一年的调研中，沈国军发现以大型购物中心为代表的商业综合体已成为新零售及消费升级的主要场景，资产优质性和盘活增值潜力巨大。同时，近年来国内公募基础设施领域成功推行的REITs（不动产投资信托基金）也为商业物业资产证券化提供了积极借鉴。

  由此，沈国军认为当前加快推进商业物业资产证券化的时机已趋成熟，但相关的法制、监管及财税等政策还需进一步完善。他建议，首先应健全商业物业资产证券化的法制环境，明晰REITs中大类资产的类别和属性，明确划分基金管理人与运营管理人的权责边界；从土地增值税、印花税、所得税三个角度着手，完善REITs相关的配套税收政策。

  其次要完善商业物业资产证券化监管体系。一方面加快构建资产评估和信用评级体系，充分发挥对REITs企业资金流动等方面评估和监管效力；另一方面加强对类REITs等创新产品信息披露环节监管引导，在产品信息披露完备性等方面，与市场上较为成熟的其他标准化产品看齐。

  他还建议，依托商业物业优质运营主体开展REITs试点，优先考虑资产储备充足的企业参与试点。最后，引导参与主体多关注底层资产质量，聚焦“资产融资”本义；引导物业持有人或资产管理人，通过提升资产运营和管理能力来打造REITs产品的核心竞争力。