“目前尚有25.5亿元可发行债券额度，正在积极推进在5月份新增发行20亿元小公募。”5月6日下午，在某“千亿房企”2021年业绩说明会上，公司董事长表示，面对公开市场债务兑付问题，目前采取两条腿走路，除了融资，还要尽可能盘活沉淀经营资金。

  众所周知，自2021年下半年以来，在债务违约引发信用担忧和市场下行双重压力下，房企融资进入艰难时刻。根据贝壳研究院统计，2022年1月-4月，房企境内、境外债券融资累计约2350亿元，同比下降41%。

  “当前房企融资主要以银行贷款、票据以及债券等境内融资方式为主。由于受国际环境、疫情等因素影响，加之一些房企流动性风险仍未完全消除，房地产交易市场亦没有明显起色，境外资本市场投资表现审慎，导致房企境外融资环境受挫。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠向《证券日报》记者表示，不过，在多层面支持房企融资缓解资金压力的政策下，房企境内融资难度相对较低，当下境内融资规模正在提升。

  境内融资规模提升

  根据贝壳研究院统计，2022年1月-4月，房企境外债券规模约442亿元，同比减少65%；境内融资规模约1908亿元，同比减少30%，其规模占比提升至81%。

  2020年是房企境内外融资变化的分水岭。“境外环境相对复杂，多变，长期存在不确定性。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示，2020年以来，由于境内融资环境相对稳定、友好，且有积极政策影响，预计未来长期内，房企的融资渠道都将以境内为主导。

  “这一局面将延续一段时间，比如债权人债务人都在境内、境内融资无论在抵押物还是资产处置等环节，对债务的保障程度更强，因此目前境内融资为主要融资渠道。”中指研究院企业事业部研究副总监陈星向《证券日报》记者表示。

  根据贝壳研究院统计，2022年4月份，房地产板块境内、境外债券融资共发行63笔。境内债券融资530亿元，环比减少25.4%，同比减少32.7%；境外融资折合人民币约87亿元，环比减少47.9%，同比减少41.2%，境外融资规模单月占比低于15%。不难看出，境外债发行规模正在大幅萎缩。

  陈星表示，当前多家房企的海外评级跌至违约级别，另有一些房企为避免触发违约条款，主动要求撤销海外评级，有资格在境外资本市场融资的主体越来越少。多重因素影响下，海外融资渠道基本关闭，仅有若干优质企业尚能成功发行海外债。

  下半年将好于上半年？

  5月4日，央行、银保监会、深交所等多部门出台落实金融支持稳经济工作措施，其中重点提及房地产金融措施。深交所发文明确提到，“支持房地产企业合理融资需求。支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康发展”。

  在梁楠看来，随着多部门发声防范化解房地产市场风险，预计后续在房企债务处置、融资等方面，将会形成更大力度的支持性政策，信贷政策也将进一步优化，房企融资环境有望持续得到改善，进一步缓解房企流动性紧张局面。

  在房企层面，陈星认为，一是抓住当前释放的购房利好政策，推动销售端稳中有进；二是加强现金管理，降低短期流动性风险；三是面临流动性风险的企业要主动与债权人沟通，积极处置债务，降低风险事件带来的负面冲击。

  “市场信心仍需时间修复，存量债务也需要时间处置，短时间内融资不会大规模启动。”陈星表示，不过随着政策的边际放松，信用债特别是并购类债券融资将有望得以提升。