《试点实施方案》明确，房屋业主可以将存量房盘活作为租赁住房，运营年限不低于10年，此存量房不纳入家庭住房套数计算。

   通过盘活存量方式增加租赁住房供给，既解决新市民、青年人等群体住房问题，又能满足市民对改善性住房需求，不断完善住房保障体系和住房市场体系。

  5月11日，湖南长沙发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》。《试点实施方案》明确，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋业主，可以通过与住房租赁试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》方式，将存量房盘活作为租赁住房，运营年限不低于10年，此存量房不纳入家庭住房套数计算。这一举措打开了租购联动的新思路，一出台便引发热议。目前，该政策推出已有一个多月，效果如何？

  据了解，政策出台一个月来，中建信和地产湖南地区销售环比增长61%。碧桂园在长沙六区一县5月份整体销售比4月提升了9%，其中望城区和岳麓区限购区域销售环比增长了76%和145%。“长沙通过盘活存量房用作租赁住房，全面打通了新房、二手房、租赁房市场通道，对供需双方都是满满的信心支撑，市场活跃度将进一步回升。”碧桂园湖南区域总裁包兴建表示。

  记者了解到，截至6月5日，《试点实施方案》中提到的长房集团、建发集团两家试点企业累计接受咨询4334户，“长沙住房”App累计有2812套存量房提出申请供作租赁住房，累计签约693户；5月单月，长沙市新建商品住宅成交111.88万平方米，环比增长16.58%；5月单月，“长沙住房”App申请购房资格预售家庭为1.88万个，较4月增加7431个。

  对有改善型需求的购房者而言，政策恰逢其时。家住长沙市雨花区的市民唐玉军在长沙楼市新政出台后，迅速在“长沙住房”App提出申请，将自己名下一套40平方米的住宅性公寓转作租赁住房。“一直想换套大点的房子，终于盼来了购房资格。”唐玉军告诉记者，他和父母、妻儿一家5口住在一套不到90平方米的房子里，较为拥挤，再加上妻子今年怀了二胎，换套大房子的需求更加迫切，但因为自己名下还有一套40平方米的住宅性公寓。根据长沙市2017年出台的“本地户籍限购2套住宅”楼市政策，他不具备再购买房屋的资格，“长沙盘活存量房供作租赁住房试点十分及时，解了我的燃眉之急”。

  早在2006年，“国六条”楼市调控政策出台，对新建住房结构比例作出规定，要求新建商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。受该政策影响，部分长沙市民购买了两套90平方米以下的小户型，导致在后来的楼市限购中，部分有换房需求的业主因持有两套小户型而不具备购买改善型住房的资格。

  近年来，受多种因素影响，当地住宅去化压力不小。据今年1月份数据，长沙目前共有近10万套住房库存，去化周期达36.9个月；今年一季度，湖南房地产总投资900.83亿元，增速为6%，仅长沙的投资就达407.36亿元，增速达18.2%。

  “既要立足当前，直面矛盾，解决改善型需求的现实问题；又要着眼长远，筹措房源，解决租赁住房的战略问题。”长沙市住建局相关负责人表示，通过盘活存量方式增加租赁住房供给，体现了“因城施策”的要求，既解决好新市民、青年人等群体住房问题，又能满足市民对改善性住房需求，不断完善住房保障体系和住房市场体系，稳步推进租购同权。

  该负责人表示，新政刺激了新房成交，政府也能更好完成租赁住房指标，大大缓解了财政压力。同时释放的购房需求有助于楼市复苏，土拍出让条件中配建租赁住房比例可能减少，也将提高房企拿地积极性。

  据湖南中原研究院数据统计，2008年至2021年长沙内六区网签成交套数是168万套，年均成交套数12万套，按照70平方米以下住宅约占总体成交套数的5%左右，假设这部分住宅全部放到租赁市场，那么近13年成交的房源中，理论上可以释放“房票”达8.4万户。业内人士认为，新入市“房票”将主要针对改善型需求人群，对刚需市场不会有较大影响。