贝壳研究院近日发布全国住房空置率报告。报告显示，其调研的全国28个大中城市，住房平均空置率为12%。

  南昌、廊坊、佛山等住房空置率超过15%

  贝壳报告称，对其业务范围内的小区摸底调研，将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”，设定空置户数/总户数即为城市住房空置率。

  报告显示，我国28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。

  住房空置率随城市能级依次递增，一线城市平均7%，二线平均12%，三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。

  分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。西安、郑州、昆明、合肥、无锡等大部分城市处在10%-15%之间。南昌、廊坊、佛山住房空置率相对较高，均在15%以上。

  对当前国内城市住房空置率现状，贝壳研究院认为一定程度的住房空置率是合理且有必要的，但过高时值得警惕。因为，高空置率等同于大量潜在供应。

  当房价下跌预期较强时，大量空置房屋进入存量房市场会导致短期供给激增，加剧供求失衡而放大房价下跌风险。今年部分城市二手房新增挂牌房源激增，一定程度上是空置住房多的体现。

  影响住房空置率的具体因素较多

  据贝壳分析，影响住房空置率的原因大致可分别为宏观、微观两类。在宏观层面，购房门槛、老龄化程度和租金回报均会影响住房空置率变化。比如，当老龄化达到一定程度，住房需求会下降。

  同时，城市购房门槛也会对空置率形成约束。房价越高、按揭贷款比例越高的城市，拥有多套住房的成本越高，进而住房空置成本越高。

  此外，持有空置住房的机会成本，即租金回报的高低也是决定空置率的核心因素。

  微观层面上，楼龄和物业类型是影响小区空置率的两大因素。比如，老旧小区的空置率较低，因为大部分老旧小区通常都位于市中心，交通配套都比较便利，住房需求比较旺盛，导致很少有住房空置。反而是次新小区，业主通常出于装修或通风等原因不着急入住，购买新小区的投资客也不以居住为目的。此外，从地理位置来看，次新小区多位于离市中心较远的郊区，小区配套不齐全，出租或出售的难度相对较高，因此住房空置率更高。

  从物业类型看，住房空置率由低到高依次为住宅<公寓<别墅，其中住宅类小区的整体空置率较别墅小区低5%。这是因为，公寓和别墅的空置率较高主要与其多元化的使用场景有关，比如部分公寓用于投资经营，部分别墅用于度假等。