楼市已经进入传统“金九银十”重要节点，网红豪宅盘相继入市也让平静的深圳楼市有所升温。而在法拍房市场，豪宅法拍房也再次受到市场追捧。

  全部“抢光”！深圳宝能城首批20套豪宅法拍房受追捧

  近日，深圳宝能城花园第一批被拍卖的房源落槌。在近11万人的围观中，首批20套房全部成功拍出，成交总价近3亿元，超出起拍总价530万元。其中，更有8套房的成交均价突破10万元/平方米。

  公开资料显示，宝能城位于深圳南山西丽大学城片区，与南方科技大学一路之隔，与地铁5号线塘朗站无缝接驳，总占地约10.5万平方米，总建面约83万平方米，由6个地块组成，分东、西两区开发，也是宝能当前在深圳开发的唯一大型住宅。

  据悉，此番率先拍卖的20套房产全部位于宝能城花园东区三期工程B座，均为毛坯现房状态，其中面积约198平方米的有2套，约152平方米10套，另有131平方米、138平方米大的房子各4套。起拍价均为评估价，最低为1298.33万元，最高为1962.61万元。

  记者采访项目周边房产中介经理得知，宝能城花园二手房成交价曾一度高达每平方米15万元，现在的房源挂牌价也与法拍起拍价格有每平方米两万元以上的价差。

  记者在阿里拍卖网上看到，目前除了成交的20套房源之外，宝能城还有多套房源正在竞拍。截至记者发稿，还有16套房源的拍卖正在进行中，已有38人报名，超3万人围观。

  有业内人士表示，对于动辄千万的法拍豪宅，仅保证金就需要70万元-100万元不等，因此每套房产的真正意向买家并不多，报名人数多为3-5人。广东省深圳市中级人民法院还要求，买受人须在拍卖成交后10个工作日内缴齐余款；如需向金融机构申请贷款，买受人须在拍卖成交后2日内向法院申请出具《拍卖余款缴纳通知书》。不过，与一般法拍房不同，宝能城花园的法拍房为空置的毛坯新房，且债权司法关系相对干净清晰，上述房产的权利人为宝能城有限公司。

  据悉，宝能城花园共484套房产分别在2018年到2021年，前后三次被抵押给平安银行(12.290, -0.14, -1.13%)深圳分行和前海世纪基金管理有限公司，此后被法院悉数轮候查封。事实上，从今年年初开始，被多次抵押的宝能城花园就频繁搅动深圳楼市。6月30日至7月1日，宝能城花园部分房屋曾计划进行司法拍卖，起拍价约1504万元。不过，在第一次法拍上架时，15套法拍房近半个月仅8人报名，最终全数撤回。

  而此番拍卖与上一次相比，在竞买公告中明确了“拍卖、过户过程中产生的税费，由相应主体依法各自承担”。在业内人士看来，这或也是此次拍卖顺利的一大原因，税费划分明确，无后续税费不确定性的担忧。

  有参与过千万元以上豪宅法拍的购房者对记者表示，相比二手房市场，刚改用户可以用同等预算在法拍市场买到性价比更高的房产。豪宅购房者，也可以在法拍市场买到二手房市场上稀缺的优质房产。

  乐有家研究中心通过整理阿里拍卖、法院公告等公开拍卖平台数据显示，2017年以来深圳法拍房成交量大幅增加，年均成交量破千套。今年1-8月深圳法拍房成交量673套，8月成交创新高，成交120套。与此同时，法拍房价格多低于市场价，且多处于市场价的7-8折，部分房源更低至5折。

  百亿货值豪宅再现“日光”

  而在正常交易的深圳新房市场，招商玺家园、前海颐城栖湾里等动辄过千万的豪宅项目在“金九银十”相继亮相。

  其中，招商玺家园此次共备案604套住宅。9月21日晚10点多，经过近14个小时的选房，所有房源全部售罄，成功“日光”，成为深圳今年第二个日光的豪宅新盘，也是深圳下半年来首个“日光盘”。此前，海德园推出的239套房源，最低门槛1800万元，在5月30日开盘当天售罄，这也是深圳2022年新房项目第一个“日光”盘。

  据悉，招商玺家园此次备案的604套房为124-127平单位和424平单位，其中，备案区间价格约为10-16.2万/平，总货值近116亿元。最贵的一套位于6栋顶层，建筑面积约424.34平方米，总价约6904万元。

  资料显示，招商玺家园位于深圳南山蛇口太子湾片区，是招商蛇口(15.610, -0.59, -3.64%)太子湾综合体的住宅部分。招商蛇口太子湾综合体总建筑面积约170万平方米，包括居住、商务办公、文化艺术、特色商业四大组团，规划引入知名购物艺术中心K11，周边有深圳湾游艇会、太子湾邮轮母港、海上世界文化艺术中心等配套。

  有参与招商玺家园打新的购房者对记者表示，关注该项目的主要原因还是该项目定价与周边二手房存在较大价差。记者发现，项目周边二手房有招商双玺花园、鲸山花园、伍兹公寓、山语海等小区，二手房参考价每平方米在10万~13.2万元之间，实际挂牌价则更高。

  深圳楼市回暖还言之尚早

  中原地产研究中心认为，市场低迷下豪宅相对抢眼，高净值人群受环境、政策影响相对更小，所以今年市场极度低迷，但是豪宅表现好于刚需改善。

  不过，同样也是豪宅。与此形成鲜明对比的是，去年同期深圳新房市场上的“日光盘”数量则达到了20个。

  除了新房，二手房也是考验楼市成色的晴雨表。深圳贝壳研究院数据显示，2022年上半年深圳二手房新增挂牌均价同比下跌0.8%，环比下跌1.5%，整体来看业主心态和预期有所弱化，报价趋向合理。此外，今年上半年成交议价率为5.9%，创下近年来新高，也表明当前博弈偏向于买方市场。

  目前，深圳刚需新房市场的入场门槛已明显变低，密集供应下，开发商也推出打折等促销活动。有业内人士表示，深圳刚需购房者渐渐冷却的“打新”热背后，是新房价格和二手房价格之间的“剪刀差”正在不断缩小，二手房的降价空间也在加大。

  美联物业研究中心总监何倩茹认为，说深圳楼市是否回暖目前言之尚早，毕竟招商玺家园这个项目比较独特。9月底这个时间段，有比较多好项目同时入市，相信能为深圳市场带来热度。“但我认为，只有当这些热度传递至普通住宅或者二手房市场，这些产品的成交量能同时出现较为明显的上升态势，才能真正传达出市场回暖的信号。”

  数据显示，截至9月20日，9月深圳已有14个新盘获批，供应新房约98.60万平方米、10843套。其中，商品住房约77.59万平方米、8340套。根据深圳市房地产信息平台统计，深圳今年已供应新房约498.55万平方米、49302套，9月供应占比近20%，创下今年以来的月度供应新高。 此外，据深圳中原研究中心统计，9月待入市的新盘还有7个，不乏前海瑧湾悦、宝安万科未来之光、龙岗仁恒公园世纪等关注度颇高的项目。