“进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。”12月8日，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上作出上述表示。

  对此，中诚信国际副总裁邓大为在接受《证券日报》记者采访时表示，“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块”对于盘活保障性租赁资产意义重大。一方面可提升资金的再投资效率；另一方面，REITs市场的定价功能对于保障性租赁住房领域的投入资金规划具有重要的参考意义。

  同花顺数据显示，截至12月8日，在已上市的22只REITs产品中，有三只保障性租赁住房REITs，即红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT。此外，作为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REITs，华夏基金华润有巢REIT也于11月份正式获批成立。

  ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在接受《证券日报》记者采访时表示，保障性租赁住房公募REITs经过一年多时间的筹备，终于在今年实现了“从0到1”的突破。这四单保障性租赁住房公募REITs让市场充分认识到了“金融工具赋能住房租赁行业实现商业模式闭环”的可行性。

  保障性租赁住房REITs的发展，离不开保障性租赁住房的建设筹集。来自住房和城乡建设部的数据显示，“十四五”期间，全国计划建设筹集约870万套（间）保障性租赁住房。而近两年，全国已建设筹集了330万套（间）保障性租赁住房。随着保障性租赁住房建设筹集量的增加，保障性租赁住房REITs的底层资产和市场需求不断丰富。未来，住房和城乡建设部将配合相关部门，完善保障性租赁住房REITs相关政策。

  值得一提的是，针对此次论坛上提到的“研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”，赵然告诉记者，从产品类型上看，长租房主要分为四大类：高端公寓、青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓。而从目前保障性租赁住房的覆盖范围来看，高端公寓一般不会被纳入，所以随着未来试点范围扩大到长租房，一些高端公寓有可能进入到保障性租赁住房REITs发行的储备项目当中。此外，从整个住宿行业来看，一些长短租结合的项目，比如“酒店+长租房”或酒店内有长租房的项目也有望进入到储备项目当中。这类项目可以凭借酒店的短租收入拉高坪效（每平方米产生租金的能力），也可以凭借长租房的稳定客源提高入住率，预期这类项目的收益率会较为可期。

  邓大为表示，未来，随着REITs试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域后，一方面，REITs市场将为这两类资产提供极大的流动性基础和定价基础，为不动产资产流通提供了市场价格参考，为实现“投融管退”闭环提供更为完善的外部环境；另一方面，对于大量持有这两类资产的房企来说，为其提供了盘活存量资产引入权益资金的重要渠道，对于房企降低杠杆率，提升运营安全度具有重要意义。

  “结合‘加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块’，未来保障性租赁住房REITs的发展将进入快速通道，并且可能会出现跨城市项目组合的REITs产品，或新建项目+改造项目组合的REITs产品。”赵然认为。