“以前村里都是土坯房，条件很差。我们利用宅基地改革的机会，把旧房基本都拆掉了。现在不但在原宅基地上统一规划，统一建设新住房，还节约出12亩土地，准备招商引资建厂。”在韶关南雄市邓坊镇马战村鹅公岭小组，村干部钟林法向市里宅基地改革专家组介绍村里的新变化。

  村中祠堂两侧，一排排设计新颖的别墅式小楼正在建设。钟林法说，每套房子都是2层半，每套占地面积86.6平方米，露台宽敞、采光明亮，通风也很好。根据村祠堂内公示的规划图，这片旧宅基地上准备兴建这种新式农房83套，可满足全村所有农户的住房需求。

  南雄是国家新一轮宅基地改革试点县。根据南雄市委改革办公室的信息，《南雄市农村宅基地资格权实施方案（试行）》等11项改革新政，已经印发实施。11项改革新政，涵盖农村宅基地如何取得、如何使用、如何退出、如何继承、如何抵押、如何择位竞价等。

  “改革创新明显，制度设计完整。在保障农民户有所居的前提下，对盘活利用闲置宅基地，促进农村产业发展有很好实际效果。”中央财经大学法学院教授宋志红长期从事土地制度改革研究，他此行专门赴南雄实地调研，对南雄市这套改革新政评价很高。

  参加调研的评科智库秘书长李涛认为，新政策在整体设计当中，农民意愿和试点地区的实际情况也得到充分尊重，“尤其是针对历史原因形成的宅基地多占和违法占用等问题，针对盘活利用，推动农村产业振兴等问题，都有具体的制度考虑。”

  按照政策规定，城里人不能在农村买房。但现实中，一些进城落户的子女继承获得父母长辈在农村的住房。南雄这次改革新政专门有一项《南雄市继承农房重建实施方案（试行）》，规定“因合法继承取得农房所有权的权利人在符合村庄规划的条件下，可以申请重建，并有偿取得70年期限的集体建设用地使用权。”

  据介绍，在强调要保障“户有所居”的同时，南雄也鼓励自愿有偿退出，以盘活闲置宅基地和闲置农房，“分置宅基地经营权”是一大创新点。为破解农村宅基地盘活利用的障碍，南雄市规定试点地区的宅基地使用权人可以向他人分置流转最长30年的宅基地经营权，而且可以在不动产登记机构登记，也可以参照集体经营性建设用地使用权的规则办理抵押贷款或转让。

  有专家认为，南雄市此举是把通过流转取得的不具有身份属性的使用权定义为一种用益物权，放活了宅基地使用权。使用权可以流转、抵押、融资等，有利于促进农民增收和农村产业发展。

  南雄市农业农村局副局长陈剑国介绍，南雄市农村宅基地改革试点分为两个阶段，第一阶段是编制规划，规范审批管理，摸清人房地底数，建立刚性执法制度，建立健全利益分配机制等，这些工作目前已基本完成；第二阶段是开展宅基地使用权流转、抵押、继承、有偿使用和自愿有偿退出等制度探索，准备用一年时间，分批次稳步推进改革试点。

  陈剑国表示，南雄市每个镇街均有1个试点村，每村一般选取1至2个村小组，依据村的自身条件，在宅基地有偿退出、有偿使用、使用权流转、经营性使用、农房继承、抵押贷款、宅基地择位竞价等试点任务中，认领2项进行封闭试点工作。

  以南雄市珠玑镇灵潭村为例，当地他们充分发挥村民小组、理事会作用，调动外出乡贤及本村贤者参与规划新农村建设，初步探索出一套有偿使用及有偿退出的宅基地管理自治模式，不仅统一规划建设212套新农房，还盘活本村宅基地资源，引进厂家共建起腐竹加工厂。

  古市镇窑塘村用土地入股和出租厂房模式，用盘活的宅基地引进一家酸菜厂，一期将建设年产2000万斤客家酸菜生产线，同时分批流转土地3000亩，用于蔬菜育苗、种植，可带动周边大量村民科学种植芥菜，增加村民收入，让当地村民在家门口实现就业。