业界普遍认为，在房地产供求关系已经发生重大变化的新形势下，今年下半年，包括前述城市在内的核心一二线城市有望调整二套房认证标准，并进一步降低首套房首付比例和房贷利率。

  “如果执行‘不认贷’，首付可少付200万左右，月供、契税也会随之降低。”

  小李是北京昌平区的一名房产中介。7月31日，当第一财经记者以“在老家有过房贷记录”的购房者身份咨询当地一套80多平方米、总价520万左右的两居室新房时，小李给记者算了这笔账。

  北京是目前全国范围内“认房又认贷”标准最高的城市之一，只要借款申请人有全国范围内的个人住房贷款记录，无论商业贷款还是公积金贷款，均会被认定为二套房。

  此外，按照北京现行的普宅、非普宅标准，五环到六环单价不低于3.168万元/平方米或总价不低于374.4万/套，则判定为非普宅。而前述小两居所在楼盘正是位于北京五环和六环之间。小李表示，该楼盘虽然是刚需盘，又毗邻海淀，按理说性价比不错。但由于项目销售指导价已达到6.2万/平方米，总价也超过374.4万元，按北京现行标准，属于非普宅。根据非普宅的贷款标准，首套房可贷六成，二套房可贷空间仅为两成，即首付额度差值可达到200万。

  “加上二套房商贷利率显著高于首套房，达到5.25％。目前该楼盘小两居的成交业绩反倒不如同在5环外的刚需普宅。”小李表示，如果“认房不认贷”政策有所松动，对于买一换一或者首次在京置业的群体而言，无疑大大降低了购房门槛。

  近日，在住建部明确“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”之后，北京、深圳、广州、上海相继表态“更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。

  7月31日召开的国务院常务会议强调，要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。

  据不完全统计，目前，还有北京、上海、广州、深圳、成都、西安等十几座城市仍在执行“认房又认贷”的标准。业界普遍认为，在房地产供求关系已经发生重大变化的新形势下，今年下半年，包括前述城市在内的核心一二线城市有望调整二套房认证标准，并进一步降低首套房首付比例和房贷利率。

  “认房又认贷”的演变史

  “认房”，是指商业银行发放个人住房贷款时会参考拟购房人在拟购房地家庭名下实际拥有住房套数确定贷款比例；“认贷”是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款记录来确定贷款比例。

  多名业界人士表示，“认房认贷”政策推出于地产过热时期，但随着房地产供需关系发生重大变化，该政策在当前环境下已限制了改善型需求。如果改为执行“认房不认贷”，一方面可以释放更多“卖一买一”的住房需求，另一方面也可以通过促进新房销售，加速企业销售回款进程。

  “除了一些人口净流入的一、二线城市，大部分城市已经到了优化调整的时候，（需要）真正让一些改善性需求能够以合理的价格和成本得到满足。”国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民近日公开表示。

  2010年5月26日，为贯彻落实《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，住建部联合央行、原银监会出台《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确二套房认定以家庭为单位，对“借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的”，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策。

  2014~2016年期间，全国楼市整体进入下行周期。这期间，北上广深均相继出台了房地产放松政策，其中就包括“认房不认贷”，但调整内容多为公积金贷款政策。

  比如，2014年11月上海发布《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》，其中提到对无住房公积金贷款记录或已结清住房公积金贷款的家庭，购买首套自住住房，执行首套房贷款政策；对拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通商品住房的，参照首套房贷款政策执行。

  次年，北京发布《关于调整住房公积金个人贷款最低首付款比例的通知》，其中称对在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示有1套住房并已结清相应住房公积金个人贷款(含住房公积金政策性贴息贷款)购买第二套住房的借款申请人，执行第二套住房贷款政策，最低首付款比例由30%降低至20%。

  2017年之后，房地产市场过渡到“降杠杆”时代。据知情人士对第一财经介绍，当时，房地产主管部门定下了第一批22个房地产长效机制试点城市，包括北京、上海、广州、深圳4个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等二线城市。这些城市的房地产市场均执行行政限制性购房政策，包括“认房又认贷”。随后，也有更多二三线城市主体加入“认房又认贷”的队列。

  近年来执行“认房又认贷”的城市中，贷款政策松紧存在差异。其中，京沪两地二套房认证标准最严，即全国有住房贷款记录的，无论是商贷还是公积金贷款，已结清还是未结清，均记作一套。

  此外，由于一线城市二套房的首付比例、房贷利率以及相关税费普遍高于二线城市，“认房又认贷”政策给当地换房群体带来的资金压力更大。

  比如，在税费方面，根据小李介绍，北京首套购房一般缴纳1%~1.5％的契税，二套房则达到3%。但据记者了解，在武汉等核心二线城市，二套房契税为2％。

  2022年上半年开始，随着全国楼市再度进入下行通道，包括郑州、贵阳、天津、南京、苏州、无锡、杭州等多个二线城市逐步优化或取消“认房又认贷”。其中，热点二线城市多采取“一区一策”或“小步多次”的优化方式。

  以天津为例，2022年9月，天津住建委、市税务局、人民银行天津分行、市银保监局等七部门发布《关于进一步完善房地产调控政策促进房地产业健康发展的通知》，明确已结清购房贷款且在天津市无房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房的，按首套房贷款政策执行；今年5月，天津发布《关于调整住房公积金贷款审核标准的通知》，明确公积金首次贷款结清后若没有房产，可以按照首套房的标准进行。

  而热点城市在松绑“认贷”政策后，当地楼市或在短期内得到明显提振。据民生银行(4.000, -0.02, -0.50%)相关研报，杭州市在2022年11月11日对限购区执行“认房不认贷，二套首付四成，房贷利率下调”政策后，次月二手房成交量破五千套，达到全年第二，年末二手房有一定回暖迹象。

  仅十余城仍执行“限房又限贷”

  据中指研究院7月29日最新统计，截至目前，仅北京、上海、广州、深圳、西安、厦门、成都、长沙、合肥、重庆、福州等十余个核心一二线城市仍执行“认房又认贷”。

  “我前两天才去市民之家（武汉市政务服务和大数据管理局）问了，说是‘认贷’政策松绑的红头文件还没下来，要等通知。”武汉房产中介小祝7月31日对记者表示。

  据小祝介绍，从去年年末开始，贷款政策已有松动。目前，武汉放开了二环外限购，并由“认房认贷”改为执行“认贷不认房”。

  在具体执行层面，小祝介绍说，只要全国范围内没有未还清的住宅贷款，都算首套。其中，非限购地区首套房最低首付两成，二套房最低首付三成。换言之，在非限购地区购买一套总价约100万元的住宅房，二套房可贷70万元，月供约3500元。“至于认房政策是否会随着近期的中央政策动向进行调整，可以再等等。”

  而在另一中部省会城市合肥，据当地某商业银行业务经理介绍，目前仍执行“认房又认贷”，但二套房的商贷利率有明显调降，从过去的超过5％，降到4％左右，与首套房相差无几，此外，放贷时间也明显缩短。

  也有当地房产中介表示，限贷政策在实际执行时也有松动。“如果贷款结清，再贷就按首套，这是可以操作的。”此外，该名房产中介还表示，过去，根据限购地区二套房的认购标准，有贷款记录的首付五成，现在降为四成，与非限购地区相同。换言之，目前无论限购还是非限购地区，首套最低均为三成，二套均为四成。

  对于上述国常会再次强调“要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措”，中指研究院指数事业部总经理曹晶晶认为，这既是对此前中央定调的响应，也再次明确了接下来需求端因城施策的政策思路。

  她表示，从不同城市来看，当前仍执行较严格限制性政策的城市多为核心一二线城市，近日北上广深四个一线城市均已表态大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，预计后续核心一二线城市在长期过热阶段出台的政策均有望逐步优化，房地产迎来政策底。

  “但由于北京、上海需求旺盛，优化方式或通过一区一策等方式推进。若认房又认贷政策优化，对于外地有过贷款记录本地无房及卖一买一的置换需求来说，首付比例将得到较大改善，有助于住房需求释放。”曹晶晶说。