近日，中交地产（000736.SZ）披露向特定对象发行股票募集说明书，公司拟发行不超过2.09亿股（含），募集资金总额预计不超过35亿元（含）。扣除发行费用后，资金净额拟用于长沙、郑州、武汉、惠州、天津等地的住宅项目，以及补充流动资金。《经济参考报》记者研读募集说明书等公开资料发现，中交地产近年来毛利率持续下滑，公司存货规模较大且增长较快。中交地产表示，本次募集资金投资项目符合“保交楼、保民生”相关政策要求。

  毛利率持续下滑至个位数

  资料显示，中交地产专注于房地产开发经营、实业投资、物业管理等业务，业务主要集中在重庆、长沙、南京、天津等城市。根据募集说明书披露，近年来受结转项目结构等因素影响，中交地产毛利率总体呈现下降趋势。报告期（指2020年、2021年、2022年及2023年1-6月，下同）内，中交地产营业收入分别为123.00亿元、145.42亿元、384.67亿元和87.63亿元，毛利率分别为26.52%、22.91%、13.43%和8.15%，归母净利润分别为3.47亿元、2.36亿元、0.34亿元和-5.69亿元。

  记者注意到，中交地产2022年度营业收入较2021年度增长164.52%，但归母净利润同比却下降85.60%。此外，2023年1-6月，公司归母净利润为负。

  对此，中交地产表示，除了政策影响以外，由于公司主营业务为房地产开发经营与销售业务，同时发展代建、特色小镇、TOD城市综合体等新兴业务。中交地产坦言，新兴业务的开展过程中市场竞争激烈，未来可能会导致公司新业务、新产品的发展不及预期，从而对公司的经营业绩产生不利影响。

  存货规模较大、增长较快

  房地产项目开发产品在销售并结转收入前均以存货列报，随着业务规模的持续扩大，中交地产存货规模持续快速增长。截至报告期各期末，公司存货账面价值分别为7203496.39万元、10889409.21万元、10694308.71万元和10669222.85万元，占资产总额的比例分别为72.39%、76.71%、77.89%和75.61%。

  业内人士指出，存货的变现能力直接影响到资产流动性及偿债能力。中交地产表示，如果因在售项目销售迟滞导致存货周转不畅，将对偿债能力和资金调配带来较大压力。此外，如果未来受到宏观经济环境、信贷政策、产业政策等因素影响，相关房地产项目价格出现下滑，存在存货减值风险，可能会对财务表现产生不利影响。

  募集说明书披露，近年来为满足项目建设的需要，中交地产债务融资规模较大，资产负债率水平较高。截至报告期各期末，公司负债总额分别为8661087.73万元、12401650.51万元、11826596.78万元和12225910.41万元，公司合并口径资产负债率分别为87.04%、87.36%、86.13%和86.64%。中交地产坦言，如果未来持续融资能力受到限制或者房地产市场出现重大波动，公司可能面临偿债压力。

  值得一提的是，中交地产还面临“三道红线”指标管控风险。2020年下半年以来，监管部门对重点房地产企业逐步推行更趋严格的资金监测和融资管理规则，要求控制有息负债规模，同时降低负债率。对试点房地产企业主要通过剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比等三项指标进行监测（即“三道红线”），对企业融资债务总规模进行控制。“三道红线”具体要求房地产企业剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1，并根据企业的“踩线”情况划分为“红、橙、黄、绿”四档，“踩线”企业的融资行为相应受到限制，进而影响到企业拿地甚至销售情况。

  募集说明书披露，报告期各期末，中交地产剔除预收款后的资产负债率分别为82.93%、81.34%、82.25%和82.01%；净负债率分别为317.70%、284.61%、280.23%和269.11%；现金短债比分别为0.97、0.61、0.41和0.69。对比“三道红线”要求，公司多项指标未达要求。中交地产表示，若监管部门进一步扩大监控试点企业范围，将对公司融资空间产生一定压力。

  募资投向均为“保交楼”项目

  2022年11月28日，为支持房地产市场平稳健康发展，证监会重启A股房企股权融资，允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。

  中交地产表示，公司作为央企背景的房地产上市公司，具备良好的企业背景及信用水平等条件，有责任落实中央政策，积极发挥资本市场作用，在“保交楼、保民生”领域做出积极贡献。中交地产认为，本次募集资金投资项目符合“保交楼、保民生”相关政策要求，募集资金投资项目均为住宅项目，均已取得首批预售许可证并进行预售。

  中交地产同时表示，若本次发行扣除发行费用后的实际募集资金少于上述项目拟投入资金总额，公司将根据实际募集资金净额，按照项目的实际情况，调整并最终决定募集资金投入的优先顺序及各项目的具体募集资金投资额等使用安排，募集资金不足部分将由公司自筹资金解决。