建“好房子”应围绕“三新”来思考
证券日报 2024-09-25
连日来,青岛等多地相继发布建设“好房子”新举措。年初至今,从中央到地方,均在加大力气推动“好房子”工程。   随着供求关系发生重大变化,居民住房需求已从“有没有”转为“好不好”。从安居到宜居,建设适应人民群众新期待的“好房子”,是个系统工程,是新场景、新产业、新赛道。那么,“好房子”该如何建?笔者认为,应围绕“三新”来思考,才能加快构建房地产新发展模式。   第一,落实新规划新标准等新举措,从土地供应源头扫清建“好房子”的障碍。在房地产行业快速上涨时代,由于资本无序扩张,高价地频现,部分房企为了节约成本,建房时在品质上做“减法”。在新的供求关系下,像原来一样造房子将不再有市场,能造出“好房子”会是企业第一核心竞争力。当然,推进“好房子”工程绝非企业一己之力可成,需政府、产业链上下游等相关方共同努力。   今年以来,广州、武汉等多地“因城施策”发布建设“好房子”的多种新举措,从规划指标支持、规划精细化、第四代建筑、建筑面积计算、容积率计算等方面纷纷出台新规范、新标准。比如,部分城市明确对住宅建筑层高要求由原来的不低于2.8米改成不低于3米。再比如,从邻里坊、架空层、下沉空间等多个方面给予“不计入用地容积率”政策支持等。   优化居住用地供应及规划管理细节,对建设“好房子”至关重要。一是有望一改过去得房率动辄低于75%的窘境,以合理的容积率确保居住舒适度;二是多地取消商品房限价,给开发企业留有利润空间,引导其建房以品质为先抢夺市场份额;三是有利于盘活被收储的存量土地,用建“好房子”提升去化率回笼资金,加快推进新发展模式落地。   第二,运用“新型工业化+绿色化”模式建房,消除交付阶段痛点及隐患。从居住用地规划设计等多方面落实新规后,如何将房子建“好”的关键步骤是构建新开发模式乃至建筑业转型升级的契机。   从绿色发展的逻辑主脉来看,一是科技赋能,将新一代的信息技术、绿色低碳技术、新型建造技术等新技术应用到房屋建设中去,从过去注重速度、数量,转向追求高质量、新科技;二是运用新型工业化模式建房,比如落实装配化(即结构—机电—装饰装修全装配化),推进建筑工业化、模块化、智能化。比如实现工厂预制、现场安装,达到高精度交付,实现像造汽车一样造“好房子”,缩减工期减少建筑垃圾,更好更省更快;三是尝试践行C2M(从消费者到制造者)理念,以大数据为支撑,为购房者建造定制化的住宅产品,以销定产,减少交付投诉等隐患。   第三,构建新型服务生态圈,建设好社区、好城区,提供好服务,不断满足人民对美好生活的向往。有了“好房子”,是完成对居住物理空间的打造,但“好房子”的“好”远不止如此。宜居背后是房子带来的美好的生活方式,需要相关主体提供“好服务”。   提供“好服务”,需从多方面构建新型服务生态圈。一是物业管理要链接多种资源,提供多元化服务。比如,不仅是扫扫楼梯、管理设备等,现在更需要物管企业提供养老、托育、家政等与日常生活密不可分的多样化优质服务;二是探索建立“好房子”房屋保险制度试点、降低物业费试点,确立“好房子”品质保障体系,形成房屋安全长效机制;三是各地还应积极补齐社区基础设施和公共服务设施短板,解决就医、养老、教育、便民商业,快递等多种增值型服务问题。   治事如张瑟,从来都是弦弦相系、韵韵相叠。循着房地产行业新发展阶段的目标与方向,我们坚信,多方协力共建之下,营造更多绿色、低碳、智能、安全的“好房子”,将助推房地产行业更快迈进高质量发展新时代。
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