2020年3月，上坤地产首次在港交所递交招股书，正式宣告进军资本市场，但半年之后申请材料显示失效。10月5日，上坤地产再次向港交所提交招股书，表明自己不变的上市决心。

  上坤地产成立于2010年，正处于2008年整体金融危机所带来的后续地产市场影响时期，搭着房地产红利的末班车，这家年轻的房企早期发展顺风顺水。

  成立之初，上坤地产深耕上海市场。2015年起，上坤地产开始快速扩张。但是，随着房企融资水龙头持续拧紧，依靠信托输血困难增加，上坤地产只能开辟新的融资渠道。时下，公司正处于招股期，招股时间为2020年10月31日至11月10日。

  增速放缓 业绩严重依赖上海地区

  2015年，销售额只有17亿元的上坤地产在上海松江佘山，以32亿元的价格得到一处住宅和商业开发用地，由此初露锋芒。2016年，上坤在上海的销售额就超过了50亿元，一年内翻了3倍。

  不过，2017年-2019年，上坤地产的销售额增速由345.6%下降到18.43%。此外，尽管公司毛利率较高但其波动率较大，报告期内一直呈现出曲线形振荡，2018年突然上升20%，在2019年又下降10%。

  相比于毛利率的时高时低，上坤地产的净利率却较为“稳定”。《每日财报》注意到，过去三年上坤地产的净利润率分别为2.9%、9.8%和9%，均保持在较低水平。而据亿翰智库数据，2019年中国房企平均净利润率为16.39%，已经接近上坤地产的两倍。利润率偏低已经成为上坤地产不容忽视的问题。

  值得注意的是，上坤地产目前的业绩较为依赖单一项目，也就是上海樾山项目，且少数股东贡献了绝大部分的业绩。

  公开资料显示，2015年6月24日，上坤地产旗下公司与ACE Result Limited签署买卖协议，以32亿的对价收购了ALL HAPPPY INTERNATIONAL LIMTITED，获得了上海佘山乡村俱乐部有限公司（以下简称“佘山俱乐部”）100%权益以及旗下上海松江区洞泾镇8宗地块产权及权益，该8幅土地所开发的便是上海樾山项目。

  同年8月，新城控股(33.250, 0.00, 0.00%)子公司上海新城万嘉房地产有限公司（以下简称“新城万嘉”）以16亿元入股上海樾山项目。根据天眼查最新信息，佘山俱乐部的股权结构变更为上海新钥投资有限公司持股90%、信溢投资有限公司持股10%，其中上坤地产目前间接持股50%，而新城万嘉已于今年6月份退出。

  据了解，自2018年起上海樾山项目的少数股东每年都为公司贡献超过一半的净利。以最新数据为例，截至2020年4月30日，上坤地产净利润达1.58亿，而该项目少数股东所获净利润为1.45亿，约占91.8%。

  负债高企 现金流紧张偿债压力大

  公开资料显示，从2010年成立至今，上坤地产在十年的时间里营收翻了数倍，但规模的高速扩张也让自己“负债累累”，2017年净资产负债率曾一度高达684.9%。

  招股书显示，2017-2019年，上坤有息负债规模分别为52亿、74.6亿和67.7亿；截至今年四月末，有息负债规模为55.9亿。期间加权借贷成本为7.4%、9.3%、9.4%及10.3%，融资成本明显偏高。

  截至今年8月底，上坤地产的资产负债率达到88.41%，而在剔除91.79亿元的合同负债后，其资产负债率仍高达81.77%。

  根据“三道红线”来看，即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。上坤地产81.77%的资产负债率已经触碰到了监管“红线”，若不及时改善债务结构及巩固资产负债表管理，公司信用债发行规模将被进一步削减。

  高负债背后产生的高利息就像滚雪球一样，很可能变成压死骆驼的最后一根稻草。招股书显示，上坤地产于2017-2019年及今年前四个月产生的利息分别为3.63亿、6.48亿、7.64亿和2.33亿。而同期净利润为0.35亿、6.73亿、6.77亿和1.58亿。

  据此计算，截至今年四月底的40个月内，上坤支付的利息超过同期利润的三成以上。由于每年要支付高额利息，2017、2018年连续两年，上坤的经营性现金流都为负值，分别为-0.39亿和 -38.07亿，2019年才回正为20.08亿。

  二次更新招股书后，上坤地产负债率骤降至73.8%，现金短债比也从2019年末的0.82增长至今年四月末的1.4，看似资金上已经没有了负担。

  可是，截至今年八月末，上坤有息负债47.6亿，其中短债24.54亿，刨去已抵押存款和受限制现金，手头可动用现金不过11.83亿，仍有较大缺口。

  毛利率时高时低、净利润低位徘徊、负债高企、融资成本居高不下……上坤地产的二度冲击港交所，能否获得投资者的认同，《每日财报》将持续关注。