物业股由热转冷的状态还在继续。近期港交所迎来四位物管新成员，与之前开盘即大涨的局面不同，新股入市整体表现欠佳，四家物管企业有的开盘首日即破发，有的刚刚守住开盘“底线”，一路高歌猛进的物业股突然“转冷”。记者注意到，截至2020年11月6日收盘，上市一周的合景悠活、世茂服务仍处于冷的状态，合景悠活报每股6.21港元，世茂服务报每股16港元，双双处于发行价之下；而在10月下旬上市的第一服务已跌破发行价40.83%，卓越商企服务则较发行价微涨2.43%。

  截至目前，A股和港股上市的物管企业共计34家，其中2020年上市的物管企业已经达到10家，后续融创服务、金科智慧服务即将赴港IOP，另有七八家物管企业处于递表排队状态。在物业新股集体遭遇“冷空气”的状态下，资本风口开启即终结？

  三家物业新股仍处于发行价下

  受疫情影响，物业服务板块被普遍看好，继正荣服务、弘阳服务、建业新生活之后，近期多家物管企业也成功登陆港交所，但与之前股价开盘大涨的局面不同，物业新股入市整体表现欠佳，有的开盘首日即破发，有的刚刚守住开盘“底线”。

  10月的最后两周，四家物管企业敲开了港交所大门。10月30日，合景悠活、世茂服务双双在港交所挂牌上市。根据最终定价结果，世茂服务每股定价16.6港元，合计发行5.88亿股。上市首日，世茂服务开盘报每股15.8港元，较发行价下跌约4.82%，截至30日收盘，世茂服务报每股16.6港元，勉强保住了发行价。

  彼时市场方面认为，世茂服务“平稳”收盘，也是源于绿鞋机制起了作用，盘中大跌9%，承销商及时出手护盘，尾盘出现神奇拉升。

  与世茂服务不同，同日上市的合景悠活则一路“唱衰”，开盘报每股6.48港元，较发行价每股7.89港元跌17.87%，截至10月30日收盘，合景悠活报每股6.08港元，跌幅更是高达22.94%。

  值得一提的是，合景悠活此次上市引入了8位基石投资者，这8位基石投资者共认购1.2亿美元（约9.36亿港元），但显然这并没有给市场带来信心的加持。

  记者注意到，截至2020年11月6日收盘，上市一周的合景悠活、世茂服务仍处于冷的状态，合景悠活报每股6.21港元，世茂服务报每股16港元，双双处于发行价之下。

  市场瞬息万变，也让后来者体会到了凉意。早在合景悠活、世茂服务双双挂牌之前，当代置业旗下的第一服务就刷新了物管企业上市首日最大跌幅纪录。10月22日，当代置业旗下的第一服务正式登陆港交所，开盘首日即破发，最终收盘报每股1.76港元，较发行价每股2.4港元跌26.67%。

  时间再往前移，10月19日上市的卓越商企服务，也没能保持此前物业股“一路高歌”的状态。上市首日，卓越商企服务收盘报每股11港元，虽然高于每股10.68港元的发行价，但却比每股11.4港元的开盘价下跌3.51%。

  截至2020年11月6日收盘，第一服务报每股1.42港元，已跌破发行价40.83%，而卓越商企服务报每股10.94港元，较发行价微涨2.43%。

  高估值回归理性

  地产分析师严跃进表示，受疫情带来居住体验的影响，此前物业股的股价一路飘红，这也造成后续上市的物管企业估值过高，投资者却并不买账。随着市场回归理性，尤其是物业股上市增多的情况下，投资者对于物业股的判断会更加严苛。“物业新股上市遇‘冷’也在情理之中，只是到来时间的早晚。”严跃进称。

  贝壳研究院高级分析师潘浩则表示，随着内外部竞争环境加剧，物业服务板块的估值被理性削弱。受全球经济波动影响，近期市场短线偏好上升，物业服务板块飞速上涨趋势在疫情逐渐常态化后有所回落。疫情下被加速抬升的板块估值，逐渐被理性投资削弱。四季度资本市场多行业活跃将会大幅分流物业板块资本流入；同时，大型优质房企物业或将于四季度陆续完成拆分上市动作，增加板块内部竞争激烈程度。

  在物业新股集体遭遇“冷空气”的状态下，资本风口开启即终结？对此，潘浩分析称，小规模物管企业的表现不足以代表整个行业的资本偏好，当前物业公司上市具有一定分化特征，后期预计头部房企物业上市的表现将会呈现较大的差异，物业服务行业仍具较大的市场空间。

  中国城市房地产研究院院长谢逸枫同样指出，近期物业新股上市整体遇冷，一方面是物管企业自身因素所导致，另一方面也是市场氛围在此之前就已“转凉”所带来的影响。以第一服务为例，其不但自身体量较小，所属母公司在众房企中也趋于落后位置，因此才会有如此之大的跌幅。后续随着“优质”玩家的融入，物业股“转凉”的氛围或将改写。

  克而瑞物管统计数据显示，物业股最重要的指标是成长性，从盈利能力上看，2020年H1，超过一半的物业公司保持了30%以上的营收增速。而从增长空间上看，典型企业储备/在管比高于0.5，这说明大部分上市物管企业有强大的盈利增长能力，核心物业股的增长预期是确定的。

  克而瑞物管方面称，市场的短期波动是资金和情绪左右的结果。物业股仍然是接下来成长性比较确定的板块，而且成熟企业在加重专业服务的比重，未来在利润上物业公司也会拥有更好的表现。 

  物业市场头部趋势

  “随着疫情防控常态化，物业服务多元化正在构筑，而物业服务企业也将向头部集中。”谢逸枫称，行业马太效应是不变的法则，未来“大鱼吃小鱼”这种兼并收购会越来越激烈，毕竟规模体量是吸引资本市场的关键因素。

  延续房地产行业的打法，物业服务板块也开始朝着“强者恒强”的方向发展，规模扩大，收购兼并无疑是最好的选择。以刚刚上市的世茂服务为例，其在招股书中披露，于去年7月完成了对海亮物业管理的全部股权收购，又在今年以零现金代价收购福晟生活服务51%的股权、北京冠城的全部股权以及浙大新宇51%的股权。记者查阅招股书发现，世茂服务收并购的“招数”，对在管面积的贡献率直线攀升。

  在谢逸枫看来，“三道红线”给房地产行业带来了前所未有的压力，分拆物业板块上市是众房企缓解融资压力的“造血”手段，可以最直观降低母公司的净负债率。除此之外，房地产行业已经进入“白银时代”，物业服务具备受众体量大、与房企连接紧密等特点，这也是众房企积极布局的原因。

  恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧就曾透露，“恒大分拆旗下金碧物业上市，并成功引入战投入股235亿港元，恒大净负债率预计将因此降低19个百分点”。

  而另一个层面，国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售面积首次突破17亿平方米，创下近十年来的峰值，2019年依然保持17亿平方米的状态。2020年1-9月，全国商品房销售面积为11.7亿平方米，而这还是在上半年房地产销售基本停滞的情况下。随着开发商积极销售促回款，2020年末或将继续保持17亿平方米的规模。如此大的体量之下，众房企的加速也是看好物业服务这块市场蛋糕。

  随着合景悠活、世茂服务的上市，截至目前，在A股和港股上市的物管企业共计34家，其中2020年上市的物管企业已经达到10家，后续融创服务、金科智慧服务即将赴港IOP，另有七八家物管企业处于递表排队状态。

  记者注意到，一向对分拆物业板块上市表现“佛系”的万科，近期也有了积极的表态。在万科物业品牌更新之前，万科集团董事会主席郁亮公开表示，“万科物业一定会上市，只是时间还没想好”。

  重塑市场架构，历来都是“大玩家”的特权。截至目前，头部房企中，碧桂园、保利、中海等已经完成了物业分拆上市，融创、金科即将赴港IPO，恒大、华润则正式向港交所递交了招股书，绿地的入股、万科的表态，物业服务板块的后半场可谓强者云集。