临近年底，上海楼市新房市场热度居高不下。

  11月上半月，成交又新房3409套，环比再增长9%，不过板块间马太效应加大——有些楼盘销售惨淡，也有楼盘不仅要求验资、认筹金，甚至还开始要求冻资。

  11月22日，距离上海上一次有新房项目取证认筹已经过去23天，终于有一个新房项目“首创禧瑞荟”获批认筹了。

  “过去对我爱答不理，现在让你高攀不起”——首创禧瑞荟去年一期开盘曾陷入滞销，现在二期开启认筹，有意向于该项目的购房者却提前几天被告知，必须进行首套房150万元、二套房300万元的“冻资”。

  无独有偶，位于浦东唐镇板块的新盘浦发檀府，最后一批房源预计11月底开启认筹，给出的条件也包含了“首套房认筹金100万、200万银行资产冻结证明；二套房客户认筹金100万，400万银行资产冻结证明”的要求。

  一般来说，是否在认筹阶段要求“冻资”，能够体现楼盘热度。因为冻资说明楼盘在对客户挑挑拣拣，冻资要求越高，越意味着不缺客户，甚至是在“赶客”。

  今年上海热销的项目很多，但是此前有冻资要求的寥寥无几。

  比如8月28日开盘的中海汇德里认筹率达946%，当时仅需要认筹金20万元以及相应的资金证明，接受银行活期和理财T+1证明。10月开盘的瑞安蟠龙天地，共计有3715组认筹客户，打破两年半来最高认筹数量纪录，但仅要求初期验资100万、认筹金50万。

  不同于验资，冻资意味着购房者一旦参与到认筹摇号流程，在短期内就不能支配自己的这笔钱。

  首创禧瑞荟的销售人员告诉记者，这笔资金大概需要冻结到12月2日。

  考虑到11月上旬不少楼盘的认筹开盘集体延期，11月底及12月初将有很多楼盘密集入市，“冻资”造成的资金压力基本阻止了购房者在多个楼盘同时参与认筹的行为。

  从首创禧瑞荟的角度来说，这样能够更精准筛选客户，减少购房者骑驴找马的行为，能够保障自己项目及时回款。

  但这种方式却让后面即将认筹的其他项目颇有怨言。“搅乱了整个市场，之前大虹桥区域内没有楼盘这么干，现在我们不得不调低认筹金要求，从50万降到30万，帮客户减轻压力。”大虹桥板块内另一处楼盘销售人员告诉界面新闻记者。

  一名业内销售人士告诉记者，首创禧瑞荟的冻资要求已经劝退了很多客户，“太火爆了，所以就是这么傲娇”。

  是什么让这个楼盘如此有底气？

  首创禧瑞荟现场一名销售表示，该楼盘目前销售的是二期，总计推出268套精装房，前期验资客户已经约有两三千组。

  直至认筹前一天，售楼处内依旧人山人海，现场没有足够的销售接待客户。购房者拿不出首套150万、二套300万的资金证明就不能参观样板间，只有备齐全部认筹资料，销售人员才能申请样板间开放。

  如此火爆的场面，和首创禧瑞荟一期的销售情况形成鲜明的对比。

  去年12月6日首创禧瑞荟一期入市，由于项目周边还没有地铁开通，学区未定，户型也没有亮点，最终陷入滞销局面。

  当时一期均价为6.19万元/平方米，开盘当天只去化了四五成。“后来找了几家分销渠道帮忙卖了好几个月，谁能想到二期是现在这情况。”一名房产中介代理机构人士告诉记者。

  不到一年，首创禧瑞荟的二期相比一期均价已经上涨超4000元/平方米，相比10月底开盘的隔壁楼盘虹庐湾小高层，均价也高出约3500元/平方米。

  价格涨上去了，客户反而爆满，原因在于首创禧瑞荟所在板块今年宣布了尚未建成的几所学校由华师大教育集团来入驻。此外，闵行华漕板块一直未通地铁，但是有一个13号线延长线的规划。

  此外，10月以来，大虹桥新房热度很高，蟠龙天地、虹庐湾等“红盘”打破认筹纪录、开盘售罄，让这一板块的二手房价格水涨船高，购房者倍感焦虑。界面新闻此前曾报道过，大虹桥徐泾板块一楼盘二手房一周内涨价50万元。

  “蟠龙天地均价6.15万/平方米、虹庐湾高层均价6.25万/平方米，首创禧瑞荟达到6.6-6.7万/平方米，性价比没那么高，但是现在购房者有点失去理性。”上述房产中介代理机构人士分析。

  今年上海的“金九银十”成色十足，11月上半月又成交新房3409套，环比再增长9%，楼市热度居高不下，让更多购房者投入到所谓“红盘”的认筹摇号中去。

  整体来看，几乎所有热度不错的盘，临近年底都对客户的资金要求特别高。

  “年底资金压力大，开发商有硬性回款指标的，所有首付在选房后三日内必须付清。”宝山区临近南陈路地铁站的大华朗香公园里销售对一众购房者这样说，该楼盘也将在近期开启认筹，前期收获了庞大的蓄客量，验资客户看样板间甚至需要排长队。

  但另一方面，上海楼市的马太效应愈发明显。

  前滩、大虹桥等板块，开发商设高门槛限制参观样板间，甚至不做样板间，都能吸引数千人认筹摇号。

  而实际上，上海还有超过一半的楼盘认筹率达不到50%，超过三成楼盘认筹率仅为10%左右，在非热门板块楼市存在大面积惨淡情况，高端楼盘如高尚领域、中兴路壹号也陷入了滞销。

  上述房产中介代理机构人士表示，从今年开盘情况来看，上海楼市的冷热不均状况或将会持续下去，板块分化会继续加大。