三条红线下房企投资“踩刹车” 绿档房企积极补仓

  自8月20日住建部和央行在重点房企座谈会上提出“三条红线”至今已过去近三个月。按照已知的“三条红线”标准，房企被划分为“红-橙-黄-绿”四档管理。

  受此影响，三季度房企投资金额大幅下滑26%，尤其9月份，TOP50房企投资金额呈现断崖式下跌，单月投资金额较二季度均值下降42%。从长远来看，房地产市场发展的逻辑将会被重构，未来高增长将一去不复返。

  具体到不同档位的房企来看，投资分化日益明显，红、橙两档房企拿地力度显著放缓，投资踩“刹车”，9、10月份平均投资金额较前8月平均分别下降了25%、22%，绿档房企则保持稳定，单月投资金额并未出现断崖式下跌，受到政策调控影响较小。

  在高增长不复存在的大背景下，企业如何在发展过程中保持财务稳健，顺利跨越周期风险，成为需要思考的重要命题。

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  红档房企投资金额下降25%

  8月20日发布的“三条红线”资管新规，成为房企年内投资转折的“分水岭”，房企整体投资力度持续下降，拿地表现分化明显。

  具体来看，红色档位房企9、10月份平均投资金额较前8月平均下降了25%，橙色档位房企也大幅下降了22%，黄色档位房企投资力度降幅则缩小至12%。

  反观绿档房企，投资力度仅微降2%，几乎没有受到影响，整体保持稳定。

  图：各档位房企2020年9-10月平均投资金额较1-8月平均投资金额降幅

  数据来源：企业中报、CRIC

  以TOP50房企阵营来看，四档房企的投资变化更为明显。红、橙、黄三档房企单月投资金额从9月开始下行，9-10月份投资金额较年内最高峰下降70%左右，政策影响力度较大。

  绿色档企业9-10月拿地金额仍然居高不下，其中10月份拿地金额甚至出现上扬的趋势，整体投资节奏保持稳健偏积极，相较于年内拿地峰值，9、10月份仅微降8%和5%。

  图：销售50强房企2020年1-10月单月平均投资金额走势（按档位，亿元）

  数据来源：企业中报、CRIC

  从拿地销售比看，销售50强房企中红、橙、黄色档位房企的拿地销售比自8月以来持续下降，其中红色档位房企的拿地销售比已经降至0.1左右。

  绿色档位房企在9、10月份也保持较高拿地积极性，10月单月拿地销售比甚至达到0.49，高于1-8月整体水平。

  表：销售50强房企中各档位房企1-8月累计拿地销售比及9、10月单月拿地销售比

  数据来源：CRIC

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  下半年绿档房企投资发力

  在相对严格的监管政策下，绿档房企之所以能够保持较高的拿地积极性，与其稳健的财务数据和拿地节奏不无关系。

  从典型绿档房企单月拿地金额变化情况来看，以中海、保利为例，两家房企在上半年拿地节奏相对较为保守，下半年开始逐渐发力，7-10月份拿地金额较上半年拿地金额已经分别上涨了15%和30%。原因在于，此类房企投资节奏往往后置，拿地重心均放在三四季度，在政策收紧的情况下财务稳健，投资节奏影响较小。

  除此之外，龙湖的投资力度则相对放缓。从投资金额来看，龙湖9、10月份投资金额连续下滑，且环比降幅分别达到39%、66%。

  图：TOP50房企中典型绿色档房企1-10月单月投资金额变化情况（亿元）

  数据来源：CRIC

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  65%新增土储位于一二线城市

  绿档房企在市场整体拿地力度下行的情况下，逆势积极补仓核心城市的土储。

  克而瑞研究中心数据显示，9-10月份百强房企约一半左右新增土储位于一二线城市，而绿档房企的投资比例达到了65%。

  以龙湖和华润为例，近两个月，龙湖新增土储中有9宗位于武汉、西安、福州等热点二线城市，此外在常熟、三亚、无锡等三四线城市中的经济强市也有所收获。华润近两个月新增土储中位于一二线城市达10宗，三四线城市新增土储仅有2宗。

  整体来看，在其他房企拿地谨慎的情况下，绿档房企积极补充一二线城市土储，不仅符合企业战略，还将对其各项财务指标形成良性循环。

  图：百强房企、TOP50房企中典型绿色档房企9-10月拿地能级分布情况（按建面）

  数据来源：CRIC

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  绿档房企拿地成本进一步降低

  从拿地成本来看，绿档房企在近两个月积极补仓的同时严控拿地成本，拿地成本进一步降低。

  克而瑞研究中心重点监测的5家典型企业中，9-10月份拿地成本与前8月相比不升反降的房企有4家，其中龙湖、华润的拿地成本降幅均在40%以上。而中海拿地成本则相对走高，究其原因主要是因为在北京、厦门竞得高单价宅地，同时在无锡、东莞等热点三四线城市拿地，推升拿地成本。

  从地价/货值比来看，绿档房企也将拿地成本控制在合理范围内，龙湖的拿地成本约占单位货值的30%左右，保利拿地成本占单位货值的近四成，此外华润、中海和金地的拿地成本约占单位货值40%左右。

  此类房企典型的特征是，企业投资倾向于一二线城市，土地楼板价较三四线偏高，土地成本在总成本中比重较大，以此推断绿档房企的新增土储将保持一定的盈利空间。

  图：TOP50房企中典型绿色档房企1-8月、9-10月拿地成本（元/平方米）

  数据来源：CRIC

  从本质上来讲，“三道红线”有利于行业趋稳向好发展，对靠高财务杠杆，盈利能力较弱的企业将是较大的考验。政策严控之下，房企之间的分化日益加剧，大部分房企放缓拿地节奏，但财务优势明显的绿档位房企正在低调补仓。

  对于绿档房企而言，能够更好的从挑战中把握投资机遇，补仓的同时能够有效控制成本、保证盈利空间，这将对企业良性发展有着重要的意义，预计未来这部分企业的优势更为明显，业绩表现和盈利水平将有进一步提升的可能，未来行业新一轮洗牌将加速到来。