8月“三道红线”监管新规落地，震动房地产行业。行业变革的第一枪指向了融资。在融资新规正式落地之前，不少房企紧急“补血”。

  贝壳研究院数据显示，2020年1-10月，房企境内外债券融资累计约10283亿元，融资规模突破万亿大关，同比微增1%，增幅较2019年同期大幅收窄20个百分点。2020年前10月融资规模占比2019年全年87.1%，至年末，房企在金融监管升级的过渡期内将面临降负债与冲业绩的双重压力考验。

  据时代周报记者不完全统计，仅11月3日当日，就有中海地产、中交投资、绿城集团、绿地控股(6.490, 0.09, 1.41%)、华侨城、厦门象屿(6.270, 0.18, 2.96%)等多家企业发债融资。

  11月5日，北京某房企负责人廖世杰（化名）告诉时代周报记者，现在的融资环境相对宽松，但是“三道红线”的出台给行业发展增添了未知数，但“过冬还需囤粮”。

  融资过冬

  中原地产研究中心数据显示，9-10月全国房企境内外融资全面加速，境内债券发行超过1000亿元，同比涨幅达48.6%。

  事实上，整个第三季度，房企融资数据也处于强势上涨的状态。

  据贝壳研究院统计，第三季度房企境内外债券融资发行307次，融资规模约3247亿元，同比增长14%。

  近日，某券商分析师告诉时代周报记者，各家开发商基本都会区分抵押类或信用类融资并对自身融资成本设置成本控制红线。根据开发商综合实力等不同情况，基本的票面利率会控制在3%－6%左右，考虑到资金出入境成本、跨境税费成本以及汇率汇兑损失等，境外债券的总体成本一般会高。

  贝壳研究院数据显示，10月境内债券融资平均票面利率为4.76%，较上月微增0.05个百分点。境外债券融资平均票面利率6.74%，较上月大幅下降，主要受香港中化5亿美元1.63%低息永续债拉低，剔除此笔债务后境外债券融资平均票面利率为7.29%，环比仍呈下降趋势。房企境外融资成本分化严重，其中头部房企碧桂园融资利率为3.875%，而百强尾部房企佳源国际融资成本为12.5%。

  融资排行榜中，恒大以总发债额592亿元位列榜首，碧桂园以428亿元紧跟其后，首开则以270亿元排名第三，前十名的房企还有旭辉、金融街(6.880, 0.00, 0.00%)、华发、融创、正荣、佳兆业、招商蛇口(14.720, 0.00, 0.00%)等。

  中原地产首席分析师张大伟认为，目前情况下，房企融资的难度处于历史最低水平，平均融资成本票面利率集中,4%-5%左右，远远低于去年同期的6%-8%。同时，房企抓紧融资，避免政策变动，所以大量房企在井喷融资。

  诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示，近两个月房企发债融资依旧活跃，主要原因在于当前的融资成本仍较低，平均融资成本票面利率低于去年同期的水平，而房企融资新规仍在推进中，房企也是抓住政策窗口期加快融资。

  “发债主要还是头部房企的融资渠道，因为目前银行、非银等渠道的限制越来越多，受到调控因素的影响也越来越大。”北京一家国资房企人士表示。

  10月14日，中国人民银行金融市场司副司长彭立峰在三季度金融数据发布会上表示，从整体上看，目前重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响积极正面。

  他认为，建立这个制度的目的，在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度，促进房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，同时也矫正一些企业盲目扩张的经营行为，增强房地产企业自身的抗风险能力。

  “因为三道红线落地后，有息负债的增速就要被限制了，所以在没有受到限制的情况下很多房企还是会加紧发债。”前述北京一家国资房企人士表示，“但是在发债及通过非银渠道融资的过程中，一些房企也会平衡对三道红线的达标情况和自身负债率、财务成本的变化情况，如果本身因发债过多而导致负债率超标反而采了红线，那就得不偿失了。”

  偿债压力渐近

  虽然房企们在快马加鞭收割融资市场，但是，大规模融资带来的还有大规模偿债。

  贝壳研究院数据显示，10月房地产企业境内外债券到期规模约816亿元，超过了约692亿元的发债规模，发债规模已连续两月不及到期规模，房企短期资金流动性压力上升。

  易居企业集团首席执行官丁祖昱认为，对企业端来说，房企现有存量债存在新发债券时，存在按借新还旧比例打折的可能，这对房企加速销售回款、提高现金管理能力、合理控制杠杆提出了更高要求。

  11月房企将有1071亿元债券到期，迎来今年到期偿债高峰期。

  有行业人士向时代周报记者坦言，10月房企强劲的销售业绩可缓解一部分流动性压力，但高负债房企将面临较大考验，对销售回款的依赖程度将进一步加深。

  贝壳研究院数据显示，10月末，百余家A股上市房企发布第三季度财务报告，其中涉及百强房企21家。盈利能力保持中期财报的下滑趋势。21家房企第三季度平均毛利率28.0%，较上年同期下降13.5%。

  贝壳研究院认为，年内，房地产行业利润水平不断下滑，一方面是由于地价成本逐渐走高；另一方面，房企开展的促销让利营销活动也会有损房企的盈利水平。包括万科、招商蛇口在内的多家房企表示，至年末企业毛利水平有进一步下降的可能。

  “A股132家上市房企2020年三季报已全部发布，其中仅46家公司归母净利润同比有所增长，占比为34.8%。整体看，上市房企前三季度业绩表现欠佳。”克而瑞研究中心企业研究总监房玲说。

  克而瑞发布的1-10月房企销售数据显示，10月TOP100房企实现销售操盘金额11440.7亿元，单月业绩同比增长25.2%，环比下降3.9%。其中4家龙头房企销售环比增长3.2%，但其余百强销售业绩环比下降6.1%。1-10月，TOP100房企销售额均值为994.9亿元，增长率均值为12.3%；其中销售额超千亿元房企26家，较去年同期增加1家；超百亿元房企148家。

  克而瑞地产研究员认为，双节期间房企营销发力，龙头房企效果更佳。但从整体来看，三季度以来房企总体业绩规模增长主要还是得益于年内销售和供货节奏后移，供应量显著提升。下半年特别是9、10两月的实际去化率水平并不尽如人意，四季度房企去化仍然承压。

  但是，市场反应却不容房企们再过多迟疑。

  多名业内人士认为，9月以来房地产市场降温特征愈加突出。随着年中潜在购房需求集中释放，叠加调控政策持续加码，核心一、二线城市市场观望情绪再起，成交适度回调。基于疫后居民收入预期下滑，三、四线城市潜在置业群体首付款支出、月供还贷压力明显加剧，部分弱三、四线城市已然出现需求“断层”。预计年底房地产市场仍不容乐观，成交即使有回升，幅度也将有限。