“一套房子，同样的价格，优秀的销售卖出去，客户总感觉赚了便宜，差的销售卖出去，客户总觉得被占便宜”，在TOP 10房企销售人士袁亮（化名）看来，房屋买卖的过程，是一场价格战，也是一场心理战。

  这个数以百万、千万计的“战场”，更是一张滋生腐败的“温床”，“茶水费”等灰色地带蔓延，购房者花钱买房源、买折扣、买社保、买购房名额……行业乱象屡禁不止。

  近日，华润置地华南大区纪委发布通报称，将一名先后多次收取“茶水费”的95后销售移送司法机关。显然，“茶水费”现象背后的危害严重，房企涉事人员或会为此锒铛入狱，而购房者在满满的销售套路面前，则可能“赔了夫人又折兵”却还以为“捡了大便宜”。

  95后销售收“茶水费” 或涉嫌诈骗罪

  11月25日，东莞市房地产协会（以下简称“东莞房协”）发布《关于加强行业自律进一步规范房地产开发企业经营行为的通知》（以下简称“《通知》”）。

  其中，《通知》要求各企业不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。此外还规定，各企业不得以“预留房源”为名，违规收取“茶水费“等除定金和购房款以外任何名目的费用，同时，切实加强公司内部管理以及销售代理机构管理，严格禁止企业员工或中介销售人员收取“茶水费”的行为，一经发现，应依法依规进行处置，不得包容姑息。

  东莞房协的发声，很大程度上与此前华润置地的一则违纪通报有关。

  11月24日，一则华润置地华南大区纪委发布的《关于将东莞公司万象府项目置业顾问朱某移送司法机关的通报》在网上流传。

  通报显示，华润东莞公司万象府项目一名95后销售先后多次收取“茶水费”涉嫌违规犯罪，且涉案金额较大，11月18日，东莞市公安局南城分局已在大区纪委的协助下依法对涉案人员采取刑事强制措施。

  华润置地相关负责人向新浪财经确认通报属实，并回应称，对于此类事件，公司坚持零容忍态度。后续华润置地也将持续高标准严格要求，严查违纪违法特别是损害企业利益形象满足个人私欲的行为，一经发现、绝不姑息。

  在房地产行业中，“茶水费”早已是屡见不鲜的现象，通俗理解，就是在房屋销售过程中，房企销售人员或者房产中介人士在房价之外向购房者收取的好处费，购房者则借此以期通过特殊渠道购得理想房源。一般来说，“喝茶费”常见于楼市供求关系紧张或一二手房价倒挂的区域，利益是当中最主要的驱动因素之一。

  以前述涉事的东莞万象府为例，该项目位于东莞南城区，是当地炙手可热的“网红盘”。9月16日，万象府获得预售证，根据备案资料均价约为4.4万元/平方米，而目前周边二手房售价已经超过5万元/平方米，对于购房者来说，“买到就是赚到”。

  实际上，今年9月，华润置地就曾发文指出，东莞中介和社会人员向客户兜售旗下项目万象府“房源指标”，拟收取10-30万元不等的巨额茶水费。随后，东莞市住建局也迅速下发相关文件提醒，任何以提供“获取选房指标”、“锁定房号”、“优先选房”服务为由收取金钱的行为，都涉嫌违法违规。

  对于前述华润置地涉案的销售人员，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师指出，其可能涉嫌诈骗罪。诈骗罪是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为，根据《刑法》规定将依据数额大小以及情节严重性进行处罚。

  “茶水费”被层层“抽水” 设置“中间人”收费

  购房者和销售人员各有所求，使得“茶水费”现象屡禁不止。尤其是今年疫情高峰后局部区域楼市骤然升温，“日光盘”频现，“茶水费”在深圳、上海、杭州、嘉兴等多个城市轮番上演。

  值得注意的是，前述TOP 10房企销售人士袁亮（化名）指出，广义的“茶水费”其实有很多种类，“花钱买房源”的做法只是因为金额较大因此受到较多关注。而实际上，花钱买折扣、帮忙办理购房名额、社保、税单、银行流水、征信，还有假离婚，任何环节都可以收取“茶水费”，费用为几千至几万元不等。

  袁亮举例称，“如帮客户做假银行流水，费用大概需要几千元；广州佛山一些总价200多万的项目，只要付5-10万‘茶水费’就可以优先选房源；如果是一些上千万的热门豪宅项目，‘茶水费’就会根据具体情况收得更高。”

  袁亮将销售人员引导购房者缴纳“茶水费”的过程形容为“输出口径”，“口径有N多种，看销售如何自圆其说”。比如根据他的介绍，如果客户没有购房名额，销售人员可以打着“公司”的名义称，“只要交付一定费用，房企就可以帮买社保”，但实际操作上，“只是通过第三方公司帮客户买。”

  实际上，帮忙办理社保、税单、银行流水等灰色操作，已是房地产行业内公开的潜规则，“基本上这种情况是你情我愿的，客户也很难追究。打着开发商的名义去收钱，实际上是利用职务收取不正当收入，如果期间有出错，对公司的信誉影响也很大，对于客户来说则有一定的欺骗成分”，袁亮说。

  而在袁亮看来“更过分”的做法，则是部分房企销售“空手套白狼”，以“花钱买折扣”的“口径”收取购房者“茶水费”。

  以一套底价为490万元的商品房为例，龙头房企一般是按照底价与客户签合同并录入系统，但在实际操作中，销售人员可以将成交价提至500万元，这与底价之间就存在10万的套利空间。其后，销售人员再以“认识某领导，只要给他XX金额，就可以打折”为由，向客户收取“茶水费”，“然后客户就花钱买了这个所谓的‘折扣’，实际上即使客户不花钱，也是按照490万的底价签合同”，袁亮说。

  据了解，房企销售一般不会以自身的名义直接收取“茶水费”，而是通过“中间人”，“中间人”甚至不是地产行业内的相关人士。严谨的销售人员与购房者之间也不会签订文字协议或留下任何文字记录，在口头沟通的时候也会留意客户有否录音。正常情况下，如若客户担心“茶水费”的去向，销售会通过“中间人”先收一部分费用，待办完事再收剩余的尾款。

  值得注意的是，很多时候，房企销售人员所得到的“茶水费”并不是一人独享。袁亮表示，“一个销售肯定没有权利留单位。场内销售、项目经理、项目负责人会层层‘抽水’。中间环节参与的人越多，最一线的销售人员‘油水’就越少。像5-10万的‘茶水费’，销售最后可能只拿到1-2万左右。”

  营销口成反腐“重灾区” “茶水费”乱象渐受整治

  自2019年以来，房企内部反腐浪潮不断，先后有融创、保利、金科、雅居乐等多家龙头房企高管因贪腐事件被公开举报或通报。

  从公开曝光的反腐事件来看，2015年以前，传统的采购、工程等环节是房企内部反腐的重心所在，但近两年来，房企的营销环节则成了反腐问题的“重灾区”。随着行业政策趋严，大多数房企都在推动内部反腐，像万科、恒大、龙湖等均设有相应的监察部门。

  根据袁亮的透露，一旦项目内部出现“茶水费”问题，一般来说，房企会让销售人员将费用退回，对相关人员作辞退处理并在内部通报，从而对营销系统的人员起到警戒作用，如若涉及“茶水费”金额较大，房企才会将相关销售人员移送公安机关。

  王玉臣律师强调，“茶水费”的操作属于违法行为，如果被查出来，购房者或面临多花钱但又拿不到房的风险。如果遇到不正规的中介，可能连“茶水费”都追不回来。房企销售人员方面，则可能面临被处罚的风险，严重者甚至面临刑罚。如果买房的时候，购房者遇到类似情况，可以向当地的房产主管部门进行举报投诉。

  在“茶水费”面前，无论是购房者和销售人员都面临一定的法律风险，实际上各地已有多宗案例反映出“茶水费”的危害。

  今年8月，浙江嘉兴市一家房地产公司的10名销售人员被判非国家工作人员受贿罪，涉案销售人员在楼盘销售期间共同利用职务便利，向购房者私下索取“茶水费”6000元至48万元不等，涉案金额超过千万，其中一名销售人员非法得利高达400余万元，最后10名销售人员分别被判处五年六个月至一年六个月不等的有期徒刑。

  9月，广州市黄埔区招商蛇口(14.350, 0.12, 0.84%)旗下楼盘7名房产销售被警方抓获。随后，广州市公安局发布消息称，销售人员利用对房源销控的职务便利，通过谎称能拿到特殊房源、额外申请到特别折扣等方式，向客户索取额外购房“茶水费”，非法牟利达270多万元。

  目前，部分楼市火热的城市已经在着手解决“茶水费”这一行业顽疾。11月20日，深圳正式上线官方统一购房认筹APP系统“i深圳”APP，并在刚拿到预售证的坪山新盘万樾府试点，借此来防止暗箱操作等违规现象的出现，这样的探索或可以为其他城市整治“茶水费”问题提供一定的示范作用。