去年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。日前，央行上海总部召开2021年上海货币信贷工作会议，会议指出，要稳妥实施好房地产贷款集中度管理要求，合理控制房地产贷款规模。

  2021年央行工作会议也强调，落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，完善金融支持住房租赁政策体系。

  招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼在接受《证券日报》记者采访时表示，加强房地产贷款集中度管理，符合近年来“房住不炒”的房地产调控主基调，更有助于推动金融资源进一步进入小微企业、制造业、绿色发展等国民经济和社会发展重点领域和薄弱环节。在金融资源有限的情况下，避免房地产行业“虹吸效应”，挤占过多的信贷资源。

  当前房地产贷款规模有多大？据可查的最新数据，即央行发布的2020年第三季度货币政策执行报告显示，截至2020年9月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额48.8万亿元，同比增长12.8%，增速较2020年6月末回落0.3个百分点。房地产贷款占各项贷款余额的28.8%。其中，个人住房贷款余额33.7万亿元，同比增长15.6%，增速较2020年6月末回落0.1个百分点；住房开发贷款余额9.3万亿元，同比增长11.4%，增速较2020年6月末下降0.6个百分点。

  根据《通知》，央行、银保监会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。中国银河(12.390, -0.24, -1.90%)（港股06881）证券研究报告显示，根据测算，截至2020年年中，大型银行（第一档）房地产贷款占比均未超标，而且大型银行房地产贷款总量占行业总量比例较高，仅建设银行(6.590, 0.01, 0.15%)（港股00939）及邮储银行(5.000, 0.10, 2.04%)（港股01658）按揭贷款占比略高于标准，但均不超过2个百分点；中型银行及小型银行部分银行需要调整相关贷款比例，但其体量占比不高，对房地产行业总体贷款增量的影响有限。

  光大证券(18.040, -0.64, -3.43%)（港股06178）金融业首席分析师王一峰在接受《证券日报》记者采访时表示，从总量看，目前金融机构按揭贷款整体占比大致在20%左右，虽然近两年增量占比有所上升，但是总体仍然稳定，若按照《通知》的分类监管要求上沿测算，2021年全部金融机构按揭贷款增长预估在4.5万亿元左右，房地产贷款预估为1.5万亿元。这一增量与2020年按揭贷款、房地产企业贷款增量大体相当，政策在房地产贷款增量安排上并没有明显收紧。从长期看，受政策影响，银行表内房地产贷款增速将向各项贷款平均增速收敛。但是分银行看，由于不同银行间贷款存量占比的差异，将对其未来贷款增长结构产生一定影响。

  《通知》要求，“房地产贷款集中度符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比、个人住房贷款占比基本稳定”。因此，在王一峰看来，即便占比较低的银行，也不太存在大幅提升房地产贷款、按揭贷款的可能。此外，对于占比已经超标，或接近监管要求的银行而言，需要控制增量或者压降存量，这在其他银行不能形成有效补充的情况下，2021年按揭贷款增量将少于4.5万亿元、房地产贷款增量少于6万亿元的理论值，预估少增规模在5000亿元以内。

  奶酪基金创始人、基金经理庄宏东对《证券日报》记者表示，此次《通知》是从银行端控制房地产贷款增量，对于不同类型的银行设置了不一样的比例要求。考虑到仍有较长的过渡期，以及对于个别地产贷款规模占总贷款规模较高、调降压力较大的银行，可以通过延长过渡期等方式差异化处理，因此短期内将保持存量规模，不会有太大的变化。