[ 从实际完成发行的情况看，11月份以来，已有招商蛇口(10.970, 0.00, 0.00%)、栖霞建设(2.860, 0.01, 0.35%)、光明房产、金地集团(10.960, -0.04, -0.36%)、保利发展(14.320, -0.09, -0.62%)等12家房企在银行间市场发行了16笔中期票据、超短期融资券等，涉及金额达193亿元，比10月份整月多出74.19亿元，较去年同期也多出22.6亿元。 ]

  短短数日，房企在银行间市场发债悄然走暖，只不过主角是清一色的国企、央企。

  Wind数据显示，进入11月份以来，房地产业在银行间注册发行的债务融资工具规模达193亿元，而整个10月份同口径数据仅118.81亿元。11月9日，中国银行(3.070, 0.01, 0.33%)间市场交易商协会还举行了房企代表座谈会，这被业内视为房企融资环境有望好转的信号。

  “房企融资环境确实有所好转，银行间市场率先放开，但近期公布的发债计划，很多是之前已有备案，现在加快审批通过。此外，ABS（资产支持证券）发行也微幅回温。”有券商人士称。

  有银行界人士同样表示，要抓住今年四季度和明年年初，做好房地产贷款业务，争取业绩“开门红”。不过在客户选择上，更倾向于信用资质较好的国企、央企。

  对民营房企来说，尽管金融机构态度有所好转，但融资整体回暖尚需时日。一家大型民营房企人士称，行业融资确有好转信号，包括中期票据发行加快、房贷基本面好转等。但当下，销售市场远比数据呈现出来的冷清，民营房企面临规模被动收缩的现实。

  融资市场现积极信号

  11月16日，建发地产公布了一份中期票据募集说明书。该公司计划发行规模4.4亿元的无担保债券，期限5年，拟全部用于偿还到期债务融资工具。

  建发地产的融资动作，仅是近期房企“发债潮”的缩影。据第一财经不完全统计，11月1日~9日，房企披露的银行间市场发债计划，不超过10笔；但从10日开始，各路国资房企、央企密集公布中期票据、超短期融资券等发行计划。

  11月11日，保利发展（600048.SH）披露2021年度第四期中期票据发行文件，发行金额20亿元，期限5年，保利拟将募集的20亿元用于偿还银行贷款。就在本月2日，该公司已发行了30亿元今年第三期中期票据。

  随后，招商蛇口（001979.SZ）一口气公布了60亿元规模的融资计划，包括30亿元中票，拟用于偿还其他债务融资工具；30亿超短期融资券，拟用于偿还“21招商蛇口SCP002”债券。

  从实际完成发行的情况看，11月份以来，已有招商蛇口、栖霞建设、光明房产、金地集团、保利发展等12家房企在银行间市场发行了16笔中期票据、超短期融资券等，涉及金额达193亿元，比10月份整月多出74.19亿元，较去年同期也多出22.6亿元。

  转折点似乎是从11月9日开始的。那天，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，多家大型国企及民营房企参加，被业内视作融资环境“解冻”的信号。第一财经此前就曾独家报道，据参会人士透露，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

  银行间市场债务融资工具，指具有法人资格的非金融机构在银行间债券市场发行的、约定一定期限内还本付息的有价证券，包括中期票据、短期融资券、超级短期融资券等。其中，中期票据发行期限多数集中在3~5年，短期融资券则在一年以内。一般而言，银行间债券市场多是金融机构参与，房企在银行间市场发债，意在纾缓其流动性。

  “整体来看，银行间市场融资正在好转，央企、国企信用资质比较好，率先有所动作。”一位不愿透露姓名的券商人士表示。有房企人士同样称，现在中期票据发行有所回温，国庆以后，资金面转变便出现苗头，有银行的贷款不再那么紧。

  此前央行公布的数据也显示，近期金融机构房地产贷款投放明显提速。10月末，银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

  值得注意的是，当前房企融资环境的变化，并不代表政策出现大面积松动，而是对房企合理资金需求的满足，且银行在风险偏好上更加严苛，受惠的仍是资质较好的房企。

  整体而言，“三稳预期”仍是政策的主基调。11月12日，银保监会召开党委扩大会议，会议强调要稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。

  民营房企融资有望“破冰”

  不仅是国资房企，11月9日银行间市场交易商协会召开座谈会后，有相关房企代表向第一财经透露，后续短融及中票都有望向民营房企放开。

  虽然还未有民企在银行间市场发债上出现实质性进展，但另一重要融资途径——房企美元债市场可能正在发生变化。近日，金科股份(4.340, -0.01, -0.23%)（000656.SZ）的一笔美元债发行计划，受到市场关注，有观点解读为“房企境外融资好转的信号”。这笔高等级债券，发行总额不超8亿美元，期限预计不超过5年期，募集资金主要用于发展城市更新项目。

  在中资美元债市场动荡之际，这笔债券发行计划是否有信号意义？贝壳研究院数据显示，10月份，房企境外融资仅共发行6笔债券，发债数量年内第二次降至个位数；境外融资规模约101亿元，环比下降63.3%，同比下降69.6%。

  “之前房企境外债发行量断崖式下跌，主要是因为一些公司存量债券价格下跌过大。发债有个前提，需要发行人旗下债券价格较为稳定。如果债券价格下跌太大，投资者为什么不从二级市场上买？”有业内人士表示。不过，经历前期抛售，随着部分房企兑付逾期的美元债利息，房企美元债二级市场已出现一定程度的反弹和企稳。

  一位券商人士同样认为，境外债市和境内银行间市场是两个逻辑，后者受监管因素影响较大，而前者更遵循市场逻辑。房企能否发债，要看投资者是否买账。金科股份上述发债动作，更多是公司性质行为，受企业自身资质、基本面状况等影响较大。

  据悉，这笔美元债还处于申请阶段，能否成功发行、后续用途如何，存在不确定因素。“还是要看企业自身的运营能力，稳健型房企在融资端受到的支持也大。如果存在明显问题，现在这个节点很难发出来，或者需要付出较高的成本。”上述券商人士表示。

  “现在还不能太乐观，房企融资仍是冰火两重天。”另一名券商人士称。

  克而瑞也认为，本次政策边际放松的口子不会开得太大，主要在于当前房企的流动性问题发酵未见底；另外政策在预售资金监管层面较严，房企仍面临着层层限制。当前政策密集发声，主要意在维稳，房企仍应积极降负债，加大现金回款，保证资金链安全。

  “四季度房地产行业融资仍会保持较平稳运行，不会出现大幅回升，房地产行业融资环境的改善，旨在保障房企合理的融资需求和刚需群体的信贷需求，根本目的在于促进房地产市场健康平稳发展。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠告诉第一财经，稳健型民营企业仍有一定机会，受投资市场风险偏好影响，运营稳健的房企更为受益。

  对许多民营房企来说，除了紧张的融资环境，销售市场大幅走冷，更让它们头疼。“最近市场压力太大了，大家预期都不好，消费者也不敢买。”有房企人士称，今年下半年开始，民营企业极少拿地，将面临规模的被动收缩。