5月以来，江苏省徐州市、连云港市、无锡市以及江西省赣州市、广东省梅州市等多地发布或实施了稳楼市政策，因城施策力度明显加大。

  近110个城市出台稳楼市新政

  根据公开信息，多地稳楼市政策主要包括降低购房首付比例、下调房贷利率、放松限售、推出契税优惠、购房补贴、提高公积金贷款最高额度等。

  5月3日，徐州市住建局明确，下调住房贷款利率；鼓励金融机构对无房无贷的首次购房及有房无贷的二套住房降低首付比例；新购商品住宅144平方米以上的不限制转让。截至2021年底，徐州常住人口902.85万人。

  图片来源：徐州市住建局官网

  5月1日，三城同日公布调整楼市政策。梅州市住建局明确，将二套房公积金贷款首付比例降至两成。连云港市明确首套房首付比例按20%执行。无锡市宣布，市区个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年。

  业内专家指出，无锡是继沈阳之后又一个对个人住房转让增值税免征年限进行调整的城市，客观上有助于此类二手房税费成本的降低。从全国看，部分城市后续跟进调整相关政策的可能性比较大，客观上也是为了更好盘活二手房市场，促进二手房市场的活跃。

  据中原地产研究院统计，从全国累计数据看，2022年至今已有近110个城市发布了稳楼市新政。“从最近一系列政策看，‘稳’成为房地产政策的新趋势，预计五一后，更多力度更大的政策将出炉，随着疫情得到控制，楼市小阳春大概率将出现。”中原地产首席分析师张大伟说。

  市场活跃度仍待提升

  “目前来看，购房者置业信心尚未恢复，且受疫情影响，市场活跃度仍显不足。”张大伟继续说道。

  从4月房地产销售情况来看，因多地不同程度受到疫情的影响，重点城市新开盘和成交量较3月均不同程度回落。贝壳研究院数据显示，2022年4月全国重点62城商品住宅签约面积累计同比下降44%。单月成交量来看，4月环比下跌35%。疫情反复叠加整体经济形势影响，新房市场增长乏力。

  易居企业集团CEO丁祖昱指出，当前疫情在全国多地散发，各地陆续出台政策稳定市场。

  “中央政策定调已明确释放积极信号，各地因城施策力度进一步加大预期较强，有助于购房者预期和置业信心恢复。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，预计疫情得到有效控制后，政策发力显效，市场企稳可期，尤其是基本面支持强的热点城市有望率先企稳，进而带动重点区域三四线城市完成筑底。

  丁祖昱也表示，2022年下半年楼市将迎来供应高峰，预计核心城市市场有望在三季度触底回稳，但三四线城市调整周期更长，唯有等待一二线城市市场回稳，三四线城市才有轮动回稳的可能性。

  融资端改善仍需政策发力

  新房销售承压，给房企带来流动性压力。从近期出台新政的城市来看，不少城市优化了房企资金监管政策。

  如徐州市明确，优化商品房预售监管资金支取节点，由原来的按预售批次调整为按栋支取重点监管资金。试点商品房预售监管资金使用银行保函的方式。此外，徐州还明确加大项目贷款和并购贷款支持力度，对受困企业贷款积极进行展期、续贷，有效缓解开发企业资金压力。

  在房地产融资方面，据克而瑞不完全统计，2022年1-4月100家典型房企的融资额合计2823亿元，同比大幅下降49.5%。业内分析认为，同比降幅较大的原因在于上年同期行业融资基数相对较大。总体看，2022年以来，市场回暖的信号持续释放，前4月融资已较2021年底有所回升。展望二季度及今年下半场，专家认为，当前政策暖风频吹，市场回暖只是时间问题，但政策传导仍是一个较为缓慢的过程，短期内房企仍保持较低的融资量。

  央行、银保监会、证监会近日传达学习中央政治局会议精神时透露了支持房企正常融资的政策信号。央行指出，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序。证监会强调，积极支持房地产企业债券融资。银保监会强调，要督促银行保险机构坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求；不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序；做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，“一行两会”的表态更积极，传达了调整政策的迫切性，预计后期地方银行及相关金融机构对于购房者及房企的支持性政策将及时出台。一方面，地方住房信贷政策调整，可能取消认房认贷，降首付、降利率，切实降低需求端的购房成本；另一方面，房企债券融资将得到积极支持，房企整体的融资环境将明显改善。此外，银行、AMC等机构对重点房企的风险项目并购等有望加快推进，利于房企风险出清。