中央经济工作会议12月8日至10日在北京举行。此次会议，对于房地产发展，在继续强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”的同时，新提出“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

  这将对明年的房地产市场产生哪些影响？记者就此采访了多位业内专家。

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  坚持底线！连续多年坚持“房住不炒”定位

  继2016年中央经济工作会议战略性地以“房子是用来住的、不是用来炒的”，重新定位了中国房地产市场后，今年中央经济工作会议再次强调“房住不炒”。

  中央经济工作会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式。

  此次会议再次强调这一定位，在当前环境下有着不一样的意义。易居研究院智库中心研究总监严跃进12月11日接受央广网记者采访时表示，后续若是在合理购房需求释放的过程中，地方政府无底线放松购房政策、甚至通过炒房市场来拉动房地产，依然要面临问责的可能。这也要求各地后续对于合理住房需求和投资投机炒房需求的界限，要严格区别，以真正打击违法的、保护合法的。

  他同时认为，实际上，在“共同富裕”目标下，房地产税后续也会积极进行试点，所以对于各类炒房的做法，依然会进行严打。

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  新提法“探索新的发展模式”系最大亮点之一

  此次中央经济工作会议对房地产市场定调还有一大亮点是，提出“探索新的发展模式”这一概念。

  如何理解？对此，严跃进认为有多层含义，首先并购并举的发展模式会进一步得到推进，“十四五”期间购房市场和租房市场将并轨发展、商品房市场和保障房市场也将共同发力。所以，对于包括保障性租赁住房的发展等，预计会出台更多的政策支持。

  诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱表示，探索新的发展模式，也将推动房地产开发企业的转型。王小嫱提到，我国房地产市场已经结束了快速发展进入了平稳发展期，增量市场的增速趋缓，房企快周转、高杠杆的发展模式已成为过去式。

  严跃进同样认为，增量市场会逐渐转变为增量存量共发展的模式。尤其是存量市场的发展会提速，包括城市更新、老旧小区、物业管理、租赁市场四大市场会发力，将更好发展存量房市场。

  值得一提的是，对地方政府而言，过去依赖房价、地价上涨驱动的“土地财政”模式也亟需转变。严跃进进一步解释称，包括房地产税等推进依然会进行，将进一步引导住房消费观念扎根，扭转住房投资、炒房盈利的错误思想，包括房企和购房者等都应该积极理解这个新发展模式。

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  重点发力：保障性租赁住房供应比例有望加大

  对于保障性租赁住房，中央经济工作会议强调，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。记者关注到，这里将“保障性住房”放在了“商品房”前面。

  据贝壳平台数据显示，2021年北上广深的平均购房年龄为36-38岁，相比2018年推迟了2-3年左右，很多租客租住时间或超过10年，未来家庭化租赁需求逐步显现。

  王小嫱告诉记者，由于较高的购房压力，鼓励居民以租代售，以往还提出“租售同权”，但中国的租赁市场仍处在发展初期阶段，2018年兴起长租公寓，紧接着又迎来长租公寓的集中“爆雷”，长租公寓作为多渠道的住房供应来源，未来会加强监管和建设。

  她同时预测，保障性租赁住房供应比例有望加大。保障房是住房市场的供应来源之一，首要目的是解决低收入群体的住房问题，是政策关注的重点之一。

  记者注意到，近期，北京市十五届人大常委会对《北京市住房租赁条例（草案）》进行了审议，未来，租售并举有望获进一步的政策支持。此前，住房和城乡建设部部长王蒙徽也表示，“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给。

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  “良性循环”与“健康发展”位置互换 新增“因城施策”表述

  中央经济工作会议指出，要因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

  与以往相比，有一个细节值得注意，严跃进称，此次房地产政策的表述进一步细化，“良性循环”与“健康发展”位置互换，“良性循环”前置。对此，严跃进解释，良性循环是健康发展的基础，房地产业良性循环后才会更好地健康发展，他称“这句表述对于后续的政策变动有非常重要的影响。”

  不过，当前房地产市场陷入了难以良性循环的矛盾和尴尬，严跃进分析，这说明“市场—企业—居民家庭”之间的房地产要素流通不顺畅，导致房地产运行效率不高、房地产风险明显增大，只有这三者之间实现了良性循环，房地产才能真正迎来健康发展的空间。

  而各地要实现这个目标，就应该落实因城施策的思路。“换句话说，市场矛盾不同，政策也将不同。”严跃进坦言，过于僵硬地理解和执行相关政策，并不是因城施策的理念，最终也会损害房地产市场的良性循环和健康发展。

  他举例，比如说，对于一些城市住房库存压力比较大，则要积极创造更好的去库存环境和政策。对于一些城市房价上涨压力过大、房价容易炒作的，则要基于良性循环的发展更好落实稳房价的政策。“这也说明，后续对于各地房地产市场基本面的判断很关键，只有这样才能更好落实差异化的政策。”严跃进说，这也就意味着，房价上涨压力较大的城市调控或将从严。