继中央经济工作会议重申要“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”之后，近日，央行、银保监会联合对金融机构发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（以下简称《通知》）又在融资层面释放了积极信号。

  《通知》要求银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业并购出现经营风险的房地产企业优质项目。

  重点支持出险企业优质项目

  具体而言，此次《通知》内容主要涉及六个方面，即稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理、建立报告制度和宣传机制。

  值得注意的是，与此前几轮房地产行业并购重组交易标的多以股权为主有所不同，《通知》此次明确，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难房地产企业的优质项目，而非企业本身。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，并购的目的是为了化解困难房企的项目，包括有可能会出现烂尾的住房项目等，与收购企业股权等没有关系，是经营的范畴。

  此外，《通知》在加大债券融资支持力度方面明确了导向，即支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。一方面，央行鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务，提高发行效率；另一方面，也鼓励金融机构投资并购债券和并购票据等债务融资工具。

  在提高并购服务效率方面，《通知》要求，加快重点房地产企业项目并购贷款的审批流程，提升全流程服务效率。对于风险可控的项目，可以提前启动尽职调查和信贷审查。推动地方政府优化被收购房地产项目预售资金管理，加快权证办理等支持措施，为并购融资营造良好环境。

  推动房地产洗牌优化

  事实上，今年以来我国房地产企业兼并收购明显放缓。据不完全统计，今年房地产行业发生的并购数量和金额双双跌至近5年的最低水平，截至12月20日一共完成261起并购，金额近768.96亿元，仅相当于去年全年的22.95%。

  业内普遍认为，这种局面的出现，需要提供一定的政策推力，再次鼓励银行业金融机构重视对房企兼并收购的金融服务工作，让金融服务为优质房企在兼并收购中提供更有力的金融支持，让头部房企在兼并收购中发挥出更大的作用。既可对房地产重新进行一次洗牌，将缺乏实力、风险较大的房企出清，也有利于从根本上优化我国房地产业生态，激发出房地产业的生机活力。

  平安证券研报指出，《通知》意在加快协助出险房企完成项目转让，缓解出险房企流动性压力。从收购对象及收购主体来看，《通知》强调收购对象是出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目，收购主体自身条件也要好。随着相关政策落地，除盘活出险房企流动性外，优质民企、央企、国企有望借助政策扩大优势。

  红塔证券分析认为，过去几年，整个房企资金链条高度依赖房地产预售产生的现金流，这是维持规模扩张、存量债务偿还的重要基础和前提条件，但这一模式在2021年房地产调控下发生了一些变化，一是“三道红线”收紧了房企杠杆扩张上限；二是房价上涨预期不再；三是信用风险压力加大，购房者和房企之间信任关系被打破，这让预售回款难度进一步加剧。

  而把房地产行业的“恶性循环”变成“良性循环”，其中一个办法就是对于有出清压力的房企，鼓励龙头优质房企去收购低价抛售的资产，这些龙头优质房企本身可以从金融机构获得稳健溢价，融资成本低，这有助于促进行业良性循环。

  风险市场化出清

  与此同时，据央行公布的金融统计数据显示，截止到2021年9月末人民币贷款余额189.46万亿元，其中人民币房地产贷款余额51.4万亿元，个人住房贷款余额37.37万亿元。两者相加高达88.37万亿元，占比高达46.85%。专家认为，《通知》的出台，有更深远的金融意义，有利于防范化解房地产业可能引发的金融风险，进而在一定程度上稳定房地产业市场秩序。

  在中指研究院看来，该《通知》将加快房企风险出清。当房企出现了风险事件或处于流动性危机的边缘时，及时处置项目资产是一项重要的风险化解手段，可以起到一举三得的作用：一是帮助出险企业快速回笼资金，降低债务压力；二是保证项目后续顺利建设完工，按期交付；三是并购方可用优惠价格获取优质项目，提升资产质量和盈利能力。

  天风证券研报同样指出：“地产信用复苏不对称的背景下，依靠行业并购消化不良资产可能是本轮行业风险出清的主要路径。”

  严跃进还表示，此次政策其实说明了当前房地产金融放松的逻辑：房贷政策放松、发债政策放松、房地产资产证券化政策放松、收并购政策放松。类似政策循序渐进，和化解当前房地产企业的金融风险等有关，也是各类金融机构和房企所需要积极关注的内容。