日前，北京市政府印发了《北京市城市更新专项规划（北京市“十四五”时期城市更新规划）》（以下简称“《规划》”），这为北京新时期的城市更新工作提供了政策指引。

《规划》当中明确，北京的城市更新主要是对城市建成区的城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，严控大拆大建，严守安全底线，严格生态保护，是小规模、渐进式、可持续的更新。

据《中国经营报》记者获悉，北京集中建设区内共有可更新建筑约2.45亿平方米，依托北京城市总体规划已确定的“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构，将分圈层差异化明确更新方向，将首都功能核心区和城市副中心作为更新重点，强调历史文化保护与城市修补。

“十四五”时期，北京将在全市1371个街区（3562.5平方公里）管控范围内，聚焦街区实施率≥80%及更新资源任务分布比较集中的地区，结合城市更新行动计划600余个近期拟实施项目，划定近期178个城市更新重点街区。

“北京是全国首个减量发展的超大城市，必须打破传统增量发展思维惯性，探索新的城市更新路径。”一位国土勘测规划院的研究专家告诉记者，“北京的城市更新是千年古都的城市更新，是减量背景下的城市更新，也是落实新时代首都城市战略定位的城市更新和满足人民群众对美好生活需要的城市更新。”

明确更新方向、划定重点街区

通过城市更新，北京要实现公共服务、交通、市政、安全等设施更新改造，提升城市承载力，破解“大城市病”；同时要实现平房院落、老旧小区、危旧楼房和简易楼等居住类更新改造，保障居住安全，改善环境品质；还要实现老旧楼宇与传统商圈、低效产业园区与老旧厂房“腾笼换鸟”等产业类更新改造，推动产业升级、激发经济活力。

贯彻新发展理念的指导下，对北京的城市更新工作提出了新要求。《规划》当中提出了保障首都功能、激发经济活力、改善民生福祉、加强生态保护、传承历史文化、提升治理能力六个方面的更新目标，以及谋划了“塑造大国首都风范，提升政务环境品质”“科学配置资源要素，引领城市功能优化”等十个方面的更新策略。

在城市更新过程中，北京鼓励老旧楼宇、传统商圈、老旧厂房、低效产业园区等存量资源升级改造，加快“腾笼换鸟”，着力提高经济密度和投入产出效率，推动产业高质量发展。建立以提质增效为核心的资源配置制度，积极稳妥腾退化解旧产能，释放存量资源形成新空间供给，为新动能新产业发展创造条件、留足空间。

为应对老龄化问题，北京在《规划》中鼓励探索通过城市更新空间置换推进异地养老，优化养老服务资源空间布局。探索新城普惠养老、京郊小镇养老模式，以街区和社区为单元，建设一批交通便利、生活舒缓、宜居宜养、医养结合的养老设施，支持发展康养小镇，更好承接中心城区养老功能外溢，腾退出中心城区居住空间，探索通过租赁置换、养老置换等模式，促进职住平衡发展。

据了解，北京集中建设区内共有可更新建筑约2.45亿平方米。目前，《北京城市总体规划（2016年-2035年）》已经确定了“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构，北京的城市更新工作就是以此为依据，强化分圈层差异化引导，明确更新方向。

其中，首都功能核心区和城市副中心将作为北京城市更新重点，强调历史文化保护与城市修补。

首都功能核心区存量可更新建筑约0.42亿平方米，作为城市更新的重点地区，核心区强调保护更新，更新用地优先用于保障政务中心建设和做好“四个服务”，提升中央政务环境，促进重点地区环境品质优化。

此外，核心区的更新还要改善人居环境，保障职住平衡，推进平房区申请式退租及保护性修缮，危旧楼房和简易楼要优先解危排险，推进老旧小区综合整治，补充社区公共服务设施。提升老城区文化活力，推进老旧厂房、老旧楼宇转型提质增效，促进传统商业区转型升级，实现历史文化保护与更新的和谐共融。

城市副中心存量可更新建筑约0.13亿平方米，《规划》提出，副中心应利用更新空间发挥对疏解非首都功能的示范带动作用，加强对首都功能的服务保障能力，率先探索出高标准、高质量推进城市更新的实施路径，形成“北京经验”。

副中心的城市更新要聚焦行政办公、商务服务、文化旅游三大主导功能，强化“腾笼换鸟”，构建高精尖经济结构。深入开展副中心老城区城市“双修”工作，补充公共服务设施短板，建立完善公平普惠的民生服务体系。增加绿色空间，突出水城共融、蓝绿交织、文化传承的城市特色。

探索更新模式、创新政策供给

在“十三五”时期，北京已经逐渐展开了内涵丰富的城市更新实践行动，推动了保护性更新、功能性更新、保障性更新和社会性更新，积累了生动的更新案例，也探索了多样的更新模式。

比如，落实老城不能再拆了的要求，创新保护性修缮、恢复性修建、申请式退租等实施方式，北京探索了历史文化街区和成片传统平房区的有机更新。

坚持“一院一策”和“一户一设计”的理念，北京在南锣鼓巷、砖塔胡同等地区开展改造试点；探索了东城区雨儿胡同的“共生院”模式，通过建筑共生、居民共生、文化共生，留住胡同四合院的格局机理，留住原住民、老街坊，延续老城的生活方式、社区网络和历史文脉。

北京创新了大栅栏杨梅竹斜街保护性修缮模式，按照“政府引导、市场运作、公众参与”的运作机制和“小范围、渐进式、分类分片推进”的实施策略，促进多元主体共建、共生的社区建设与可持续发展，促进历史街区系统性有机更新。

在老旧小区改造微利可持续模式上，北京在“十三五”期间积累了“投资-建设-运营-物业”全生命周期的经验。朝阳区劲松北社区引入社会力量推进老旧小区综合改造的有机更新模式，通过居民付费、政府补贴、存量空间盘活利用等多种渠道，实现一定期限内投资回报平衡，总结形成了“劲松模式”。

据记者了解，北京探索形成了以功能业态升级和公共空间改造提升等方式带动楼宇商圈区域整体更新的模式。北京市政府印发的上述《规划》里提到，推广新街高和以基金为平台推动楼宇基金化更新经验。

据一位参与新街高和项目更新改造的基金投资者介绍，新街高和老旧楼宇以产业发展基金方式引入社会资本参与城市更新，推动国企、地产方、原运营方等多方合作，形成一致利益诉求，共同推动项目发展，发挥专业资产管理企业的优势，通过提高运营质量，提高租金，减少运营支出等途径提高资产价值。

回顾“十三五”期间北京城市更新的实践行动和经验积累，挑战依然艰巨，但与此同时也为下一阶段北京的城市更新工作指明了创新的重点难点。

依托“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构，《规划》不仅在宏观层面分圈层差异化明确了更新方向，在更微观的实施路径和方案上，《规划》也给出了政策指引。

比如，接下来北京五环路以内和北京城市副中心的老旧厂房根据规划和实际需要，引入产业创新项目，完善城市功能，补齐配套短板；北京五环路以外其他区域的老旧厂房聚焦打造高精尖科技创新空间，发展高端制造业。

据记者了解，除了上述《规划》，北京市已经制定出台了一系列政策为城市更新工作提供依据和指引，并通过创新规划政策工具，加强城市更新规划管理支持政策供给，为北京城市更新过程中遇到的复杂、难点问题找到了解决方案。

2021年6月份，北京市研究出台了《关于实施城市更新行动的指导意见》（“1+4”系列文件），其中针对土地利用方式，创新提出了以租赁方式用地，土地租金实行年租制，租赁期满后可续租或以协议方式办理用地手续，同时年租金可结合收益进行动态调整，缓解改造前期资金压力。

“城市更新权益主体众多，类型多样，矛盾交错复杂，现有政策对产权、规模、用途、配套等关键问题支持不力，所以城市更新工作更需要创新顶层设计与统筹。”前述国土勘测规划院的研究专家说，“北京的城市更新应立足高起点，借鉴国内外相关城市经验，结合北京实际，建立新时期科学发展、适度超前的城市更新体系，探索与超大城市现代化治理相契合的高质量发展路径。”