近期地产行业风雷涌动，恒大为代表的一批高负债房企挣扎在“活下去”的边缘，遭遇股债双杀。而以保利为代表的一批国资房企，却频频出手拿地，股价逆风飞扬。

  9月22日，A股地产板块再度迎来反弹，900亿市值的招商蛇口(12.360, 0.58, 4.92%)罕见涨停，金地集团(11.480, 0.01, 0.09%)也逼近涨停，保利发展(13.750, 0.04, 0.29%)、万科A(20.340, 0.26, 1.29%)涨幅超过5%。保利发展自8月初以来，不到两个月时间股价涨幅已超50%。

  当前房地产市场信用风险累积，基本面加速向下，分析认为恒大事件标志着高杠杆经营模式的结束，但整个地产业未来再进一步受政策的压力不是上升而是下降，控杠杆的国有地产龙头公司估值将开启上升之旅。

  分道扬镳

  中秋节日期间，A股休市，港股却遭突袭，9月20日恒生指数跌去3%，领跌的正是地产股。

  香港本地房企恒基地产、新世界(8.220, 0.06, 0.74%)发展、嘉里建设跌超10%，内房股融创中国、中国恒大等跌幅也都超过10%，龙光集团、绿景中国地产、富力地产跌超8%，雅居乐跌超7%。而因10月到期的一笔美元债可能逾期的新力控股集团，直接跌去90%，几乎一天归零。

  9月21日，港股地产股有所反弹，但丝毫不改变近期不少内房股股价腰斩甚至膝盖斩的事实。6月以来，不到四个月的时间，“一天归零”的新力控股集团和暴雷的中国恒大跌幅超过80%，中国奥园则跌56%，富力地产跌50%，融创中国跌46%，佳兆业、花样年、时代中国控股、龙光集团等跌幅均超过40%。

  A股方面不少地产股也跌幅惨重，靠前的基本是踩中“三道红线”部分或全部的房企。已经出现债务危机的蓝光发展(2.200, 0.06, 2.80%)跌42%，曾是恒大控股子公司的嘉凯城(3.530, 0.32, 9.97%)跌41%，今年2月首次自曝债务逾期的华夏幸福(4.020, 0.19, 4.96%)，去年7月至今年6月初本已跌去70%，6月以来又继续跌去30%。此外，新城控股(35.000, 0.00, 0.00%)、中南建设(4.570, 0.13, 2.93%)等前几年快速扩张的民营房企也跌幅居前。

  与上述房企股价画风完全不同的是，近期却有小部分地产股走出反弹趋势。保利发展今日又大涨5.7%，8月初至今不到两个月涨幅达到50%；金地集团今日上涨9.33%，8月以来涨幅也近40%；招商蛇口今日更是罕见涨停，8月以来上涨26%；滨江集团(4.630, 0.13, 2.89%)8月份以来也上涨了15%。

  不难发现，上述房企一个共同点是——国资背景。保利发展和招商蛇口均是央企，而滨江集团为杭州本地国企，无实际控制人的金地集团则曾经是深圳地方国企。

  剩者为王

  地产股内部冰火两重天式的分道扬镳，源于整个基本面和投资逻辑悄然生变。

  随着“三道红线”政策调控的持续推进，以及商业票据、经营活动现金流等的全面监控，部分踩线房企资金周转压力增大，土地市场参与热情迅速下降，销售去化减速。但是，对信用风险低的企业而言，基本面向下和融资紧张却并非坏事。部分企业主动缩减规模甚至被动退出，反而意味着另一些企业份额提升。

  从国家统计局公布的最新数据来看，房地产市场下行趋势严峻：8月销售面积1.1亿平方米，同比下跌17.61%；受银行贷款“两集中”等政策的影响，1-8月国内贷款1.69万亿元，累计同比下降6.1%，较上月扩大1.6个百分点；拿地方面，1-8月土地购置面积1.07亿平方米，同比下降10.2%，土地成交价款0.66万亿元，下降6.2%。

  此背景下，不少企业除了加快销售去化回笼资金，也通过出售资产、处置长期股权等方式改善流动性，平缓资金与债务压力，但这很容易被交易对手“乘人之危”，也极大影响长期盈利能力。9月20日，富力物业就宣布低价“甩卖”给碧桂园服务，并且附带未来20年业务稳定和5年内竞业限制的保证条款。

  然而，国资房企却凭借其稳健的财务状况逆势出击，近期的第二批集中供地，央企和地方国企成大赢家。

  青岛土拍万科联合体斩获3宗地，中铁建竞得2宗地，卓越联合建安拿下2宗地，保利&每日置业联合体收获2宗地。厦门也出现类似情况，本地国企建发以成交金额101亿元排名第一，中海以62亿元排在第二，保利以50亿元排在第三。在福州的第二批集中土拍中，保利以17.13亿元排在拿地金额首位，福州建工以16.16亿元排在第二。

  亿翰智库统计显示，9月以来，房企新增投资金额排在前五的企业除龙湖集团外，其他均为央企或国企，保利发展、中国金茂、华侨城等均在列。

  “稳”字当先

  近期地产行业风雷涌动，券商对后续地产行业走向和地产股投资机会的关注程度也明显高于以往。从他们整体的投资判断来看，突出一个“稳”字。

  安信证券首席策略分析师陈果认为，恒大问题的性质不会是一次失控的金融危机，而是标志着高杠杆经营模式的结束。他表示，“杠杆游戏的结束，坏孩子付代价出局，整个地产业未来再进一步受政策的压力不是上升而是下降，控杠杆的国有地产龙头公司估值将开启上升之旅”。

  中信证券(25.950, 0.26, 1.01%)房地产行业首席分析师陈聪称，房地产股的投资，主要是看政策变化预期，不是看基本面变动方向。当前信用风险累积，基本面加速向下，意味着扶持刚需人群的政策更加值得期待——这是积极配置地产股的信号。但和此前每一轮周期不同，低信用评级的地产公司，或者陷入债务重组困境，或者受制于资金成本无法等量拿地，不再具备以往的弹性，“我们建议投资者优选具备较强开发经营能力的优质国企，特别是保利发展和华润置地”。

  平安证券分析师杨侃也建议短期优选资金稳健房企，中期关注“幸存”房企的投资机会。

  其表表示，由于行业流动性担忧尚未消除，短期建议优选财务稳健、现金流健康、销售高增的行业龙头，如金地集团、保利地产、万科A、招商蛇口等；中期来看，若后续个别房企信用风险逐步释放，关注财务状况好转，具备估值弹性的潜在“幸存”房企，如融创中国等。

  而从个股来看，券商关注最多的非保利莫属，近三个月关于保利发展的研报数量达到24篇，其中16篇给出“买入”评级，6篇给出“增持”评级，对今年的每股收益预测均值为2.6元，对应最新收盘价市盈率5.27倍。

  对保利发展，陈聪认为公司近期销售表现亮眼，且资金成本低、财务杠杆水平稳健，属于能够在开发行业出清过程中持续提升市场份额的优秀选手，“公司重视两翼业务的发展，已经打造了业内领先的泛地产产业链体系，控股股东和管理层的增持也体现了管理层重视股东利益”。

  值得一提的是，保利近期经历了一次更名。

  9月8日公司公告称，公司围绕“一主两翼”发展战略，构建“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”的不动产生态发展平台，公司现名称为“保利发展控股集团股份有限公司”，为更好地体现战略定位、更准确地反映主营业务结构，公司拟相应将证券简称从“保利地产”变更为“保利发展”，证券代码“600048”保持不变。