7月15日，大发地产（6111.HK）宣布其首席财务官罗俊离职，这在地产圈可以说是一石激起千层浪。不过，罗俊即将加入港龙中国地产集团有限公司（6968.HK，下称“港龙中国”）的消息也不胫而走，包括第一财经周刊、界面新闻在内的媒体均已报道，并向罗俊本人证实情况属实。

  舆论沸沸扬扬之时，被讨论的港龙中国一直保持缄默。

  不同于此时的低调，2020年港龙中国在土拍市场和资本市场频频亮相，不仅成功上市，还在长三角、大湾区、东南等地储备了土地。

  彼时实控人吕明豪言：“公司近五年的增速远超其他百强房企，未来三年的增长率仍会超其他百强房企的平均水平。”

  话音刚落，2021年上半年地产行业销售百强榜中，港龙中国已榜上无名。

  今年仅拿一处地

  公开资料显示，港龙中国于2007年成立于常州，2020年7月正式登陆港股。该公司是一家典型的家族企业，董事长吕永怀的两位胞兄吕永南及吕永茂，儿子吕文伟，侄子吕志聪、吕进亮，均是董事会成员。

  2018年至2020年，港龙中国营收分别为16.77亿元、20.32亿元、42亿元；净利润分别为3.55亿元、6.68亿元、9.61亿元。

  截至2020年年末，港龙中国共拥有72个项目，土地储备约为1081万平方米；其中67个项目位于长三角地区，占比九成以上。

  克而瑞数据显示，港龙中国2020年销售额313亿元，排名第86位；今年上半年销售额178.5亿元，虽然已完成全年目标的52%，但仍跌出前100名。

  值得一提的是，不仅是排名下滑，港龙中国今年还明显放缓拿地节奏。今年以来，港龙中国仅更新了一则拿地消息，即联手广州本地房企拿下了广州黄埔区旺村旧改项目。

  这样的节奏与公司一贯风格相悖，2020年8月，港龙中国执行总裁姜炜曾表示：“上市后，港龙中国对规模有了一定诉求，着重全国化布局。”

  资本市场反响平平

  兵马未动，粮草先行。2020年，港龙中国以芜湖为启动点进入安徽，接连拿下数宗核心地块，又快速成立西南等区域公司。

  对于连续进入多个新市场是否会存在风险，管理层表示：“我们在投资前有前置测算，对项目的利润率、年化回报率、资金回报率等指标有非常严格的标准，对于不满足标准的会很果断地放弃。”

  亿翰智库数据显示，2020年，港龙中国在江苏、浙江、安徽、广东及四川购入21块地，合计471万平方米，总拿地金额211.5亿元，相当于2020年合约销售金额的六成。截至2020年年末，港龙中国总土储面积相比2020年上半年末增加了一倍。

  也就是说，港龙中国拿地集中于2020年7月以后。彼时正值公司刚刚登陆港股，意气风发，实控人还表示：“未来三年的增长率仍会超其他百强房企的平均水平。”

  不过，在大手笔拿地后，资本市场并未给出积极响应。2021年3月至今，港龙中国股价从5.78港元降至4.52港元，最新动态市盈率仅为6.5倍。

  事实上，就在港龙中国上市之前，就存在香港公开发售认购不足的情况。其计划全球发售4亿股股份，其中香港发售4000万股，但最终仅发售了28%，国际发售部分正常。

  房地产行业调控升级的背景下，逆势而上的港龙中国为何在资本市场上反响平平？

  在2020年新增的21个项目中，港龙中国仅在宜兴、芜湖、淮安3个项目上占有100%权益，在8个项目的权益占比低于50%。

  公司对此表示：“通过合作，不仅可以互相利用对方的人脉资源、降低我们的融资成本，而且可以缓解公司的资金压力。”

  但合作开发会进一步压缩房企盈利空间。克而瑞在研报中指出：“2020年，港龙中国新增权益土储建面为347万方，权益拿地金额239亿元，权益比例为51%，在行业中处较低水平。虽合作开发能辅助规模更快扩张，但也要适当提高项目的权益占比。”

  而即便合作拿地，其资金压力也并未得到实质性缓解。

  数据显示，2018年至2020年，港龙中国经营活动现金净额接连为负，分别为-6.26亿元、-67.56亿元、-2.71亿元。

  截至2020年末，其短期债务同比增长429%至60.5亿元，现金及银行结余约68亿元，勉强能覆盖短期债务。

  除此之外，其长期借贷当期到期部分有约20亿元。今年12月，港龙中国将有一笔1.5亿元债券到期，票面利率13.5%。

  克而瑞研报显示，公司净负债率为41.1%；现金短债比为1.12，在剔除受限制资金后现金短债比为0.82%，后者没有过线；但剔除预收款的资产负债率，超出三道红线70%的上限。

  数据来源：Wind

  债务问题待解

  在行业融资渠道逐步收窄的大环境下，中小房企今年的融资状况愈发严峻，港龙中国的处境正是房地产业的一个缩影。

  对此，机构普遍认为，房地产行业整合将加速，优势房企在销售、投资等方面的优势更加明显，房企之间的分化加剧，行业集中度将进一步提升。

  亿翰智库认为，今年以来，销售放缓、收入下降、利润降低在中小房企中间成为普遍现象，甚至部分房企生存堪忧。目前中小房企面临“不拿地难以生存、拿高价地又怕影响去化”的两难境地。

  实际上，港龙中国的盈利水平已放缓。2020年，港龙中国毛利率同比下降7个百分点至36%。“这是由于2020年内交付的土地成本较高所致。”公司对此解释称：“公司毛利率在行业内处于一个相对较高的水平，原因是期间交付的物业的土地成本相对较低。”

  换言之，港龙中国往年土地成本较低，但2020年新拿地的成本较高。一旦旧的土储慢慢消耗，公司毛利率的优势或难以保持。

  提及“三道红线”，公司方面对外宣称“对于公司管理来说，整体资金安全，整体流动性是非常强的，由于公司主要销售住宅，因此其策略是去化，故不用担心三道红线问题。”

  7月15日，大发地产首席财务官罗俊已因个人原因离职。《第一财经》报道称：“罗俊的下一站为一年前上市的港龙中国，或将出任联席总裁一职。”

  《界面新闻》指出：“已向罗俊本人求证，其回复称，下一站是港龙。”

  值得一提的是，港龙中国在今年年初招募了另外一位财务副总裁张博。两位职业经理人有相同的职业生涯：早年职业经历十分稳定，其后流动非常频繁，且共同服务过中梁集团和大发地产。大发地产与港龙中国在经营模式与开发区域高度类似。

  而两位财务高管的加盟，也让外界猜测，港龙中国放缓拿地，是否准备先降负债？如此，“未来三年增长率超百强平均“的目标还能实现么？《投资者网》对此向公司方面求证，但在多渠道联系董事会成员，并等待一周时间后，仍未获得任何形式的答复。