左宇 摄

  艰难的2021年终于过去了。

  这一年市场销售骤然遇冷，融资端口几近枯竭，资金链的紧张几乎前所未有，违约不断，爆雷也不再鲜见，房企业务收缩，架构调整，裁员不断，行业一片哀鸿。

  每一家房企都身处其中，每一个地产人都深有体会。

  《国际金融报》盘点了2021年十大地产关键词，他们折射出这一年的楼市走向，也影响了很多房企的生死，以及无数地产人的命运。

  爆雷

  此前，爆雷是金融术语，多指P2P平台因为逾期兑付或经营不善问题，未能偿付投资人本金利息而出现的平台停业、清盘、法人跑路、平台失联、倒闭等问题。

  现在这个词频繁出现于地产行业。

  事实上，房企爆雷并不是2021年才有的现象，不同于以往涉及的都是中小房企或是微型房企，这一年已有超过20家大型房企陷入了爆雷困境。

  其中影响最大的就是恒大，恒大爆雷成为房地产业的灰犀牛，给整个行业带来了一系列连环风险，下半年楼市风向急转。7月蓝光发展(2.020, -0.05, -2.42%)债务违约，10月花样年债务违约，其以“躺平”的姿势，加剧了行业生态恶化。

  随后，新力控股、当代置业、中国奥园、佳兆业，以及阳光100、阳光城(3.080, -0.01, -0.32%)先后遭遇爆雷困境。

  房企的集中爆雷导致金融机构进一步收紧了对民营房企的融资，随着出事房企数量不断增加，购房者预期愈发悲观，下半年房地产市场风向急转直下。

  与此同时，国际评级机构大规模下调房企信用等级，也成为了压死骆驼的最后一根稻草。一时间房企遭遇股价和美元债“双杀”，融资难上加难。

  虽然多数房企采取了积极措施，向市场释放有利信号，但外界对于房地产行业整体预期也在持续修复中。

  裁员

  流动性收紧之下，不少民营房企已不再拿地。业务收缩之下，房企开始缩减人力开支，精简冗余人员，降薪、裁员现象在行业内大规模爆发。

  裁员早在年初便以“优化”的名义开始，下半年手段更是花样百出，降薪、降职、调岗、测体能、加班……

  虽然每年年底房企都有常规的优化动作，但2021年裁员范围之广、涉及人员之多远超过往，一家20强房企决定2年内不再拿地并计划通过三轮裁员减少50%人员。

  猎头圈形容“天空都飘着地产人的简历”，行业下行之际，就业机会也在不断收缩，不少地产人转向其他行业，部分开起了网约车。

  一名房企员工直言，公司业务收缩，没那么多项目了，养不了也养不起那么多人。

  这是现实。

  资金困境之下，也有部分房企开始告别多元业务发展，聚焦主业，将有限的人力物力投向能够产生正向效益的地产主业。

  然而裁员也见“人品”，不同的裁员方式和赔付比例某种程度上也是房企社会责任的体现。

  其中不少房企给出了“N+1”的裁员补偿标准（N代表工作年限），也有不少房企补偿款外还提前预支了年终奖部分；然而也有房企不讲“武德”，以富力为例，其为了降低裁员成本，以“停职留薪”“只发放底薪”等手段变相劝退员工。

  每一次裁员背后，都是切割一个大家庭的生活和未来。然而，这就是行业现状，许多企业也“活不下去”了。

  出售物业

  站上风口的物管行业在2021年迎来转变。

  2021年，房企频频爆雷，流动性困境下物企也受到波及，不仅上市被终止，部分房企为了回血，无奈将物业摆在货架上。

  万物云CEO朱保全形容这一现象为“前几年，很多地产的老板都认为物业是行业的未来，而现在很多老板都将自己的未来给卖了”。

  据中指研究院数据显示，截至2021年12月中上旬，物业管理行业已经披露相关交易信息的一共有71宗，涉及并购方33家物业企业，总成交额为333.3亿元，相比2020年全年交易额，上涨215.33%。

  2021年初，蓝光嘉宝作价48.5亿元卖身碧桂园服务，陷入流动性危机的新力控股、中国奥园、佳兆业、禹洲等也均被曝出出售物业的消息。

  曾经被视为行业未来的香饽饽，如今却成为房企套现的工具。

  房地产税

  房地产税几乎是一个老生常谈的话题，每年都会被提及，但2021年房地产税试点的推进，意味着这一事件迎来巨大突破。

  2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，授权的试点期限为五年。此后基于房地产税试点工作推进的各种猜想层出不穷，包括试点征收对象、试点标准、试点的城市等等。

  随后，中国人大网又公开了两份房地产税改革试点相关文件。一份是财政部部长刘昆对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》的说明；另一份是全国人民代表大会宪法和法律委员会对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》审议结果的报告。

  一时间，房地产税改革与试点快速“落地”，迅速成为了一个“现象级”讨论话题。业内预期，房产税试点有望于今年落地，只待公布实施的城市了。

  房地产调控

  2021年是房地产行业政策调控井喷的一年。

  据中原地产研究中心统计数据，2021年全年累计调控651次，较2020年的489次上涨超33%，单月平均调控次数高达54次，刷新历史记录。

  此外，从调控基调来看，2021年上、下半年分化明显，上半年主要以收紧为主，下半年的重点则是维稳。尤其11月至12月以来，房地产政策整体转向，频吹暖风。

  2021年上半年，楼市及土地市场火热，多城房价疯涨。为抑制市场“高温”，多个维度的调控政策相继被推行，如土地端的集中供地、二手房市场的指导价、法拍房限购、上海首推购房积分制，企业端的“三道红线”融资限制等。

  而随着调控力度不断紧缩，加之下半年贷款收紧等多方因素影响，房地产市场急速“冰冻”，土地端、销售端、融资端冷意明显。为稳定市场，10月以来，多个三四线城市出台“限跌令”，超25个城市发布补贴购房政策，房贷逐步回归正常，房企融资端口逐步放开，土拍下调门槛……

  整体来看，尽管年末维稳政策频出，但“房住不炒”的主基调始终不变。同时，促进房企降杠杆、提高预售资金监管、保证开发商稳定建设的决心亦始终不变。

  股价暴跌

  2021年以来，房地产上市公司逐渐成为资本市场的“弃儿”，不少企业股价从年头一路阴跌至年尾，甚至曾经颇为青睐房企的险资也在下半年开始逐步撤离。

  据东财Choice数据显示，截至2021年12月31日，包括华夏幸福(3.450, -0.03, -0.86%)、蓝光发展、美好置业(1.750, 0.00, 0.00%)、阳光城在内，A股共有5家上市房企股价年跌幅超50%，其中华夏幸福最高，达到72%左右；港股方面则共有22家企业，中国恒大、雅居乐、佳兆业等规模房企皆位列其中，其中中国恒大年跌幅最高，为89.15%，新力控股以87.29%的跌幅紧随其后，祥生控股则以83.54%位居跌幅榜第三。

  不同于中国恒大“温水煮青蛙”式的下跌，新力控股与祥生控股股价均在2021年遭遇断崖式下跌。

  9月20日午后，新力控股股价跳水，期间跌幅一度超90%，截至临时停牌，其当日股价跌幅达到87%。祥生控股的至暗时刻则发生在11月18日，当日开市后该公司股价暴跌20%，午盘后进一步下挫最终收盘跌幅达53.91%。

  二者的境遇令行业哗然，在房地产市场信心极度脆弱的2021年，它们的股价暴跌只是行业的一个缩影。

  恒大

  恒大危机近乎贯穿2021年始末。

  事实上这场危机此前已有征兆。2020年9月，一份疑似恒大写给广东省政府的求助信在网上流传，信中请求政府支持完成重大资产重组，否则或将出现资金断链，引发系统性金融风险。

  随后虽然恒大方面及时辟谣，但信件内容依然引发高度关注。

  2021年以来，恒大的流动性危机不断加重。

  6月，恒大在河南许昌的悦龙台项目停工，随后恒大出售嘉凯城(2.630, -0.02, -0.75%)29.9%的股权套现约25.08亿元，市场认为此举意在处理资产回笼资金。

  6月底，三棵树(118.280, -1.54, -1.29%)等供应商公告称恒大商票逾期，揭开了恒大庞大商票的一角。

  7月，有银行以保全为由申请冻结恒大银行存款，当月传出恒大将旗下的部分资产摆上货架，然而地产项目变现并没有迎来实质进展，物业在接连辗转万科、碧桂园、合生创展后也未能达成出售意见，通过出售盛京银行股票，恒大回笼百亿资金，但这对于恒大的债务来说杯水车薪。

  9月，恒大理财爆雷，其担保的未兑付理财产品规模达400亿元，市场信心进一步受挫，而后恒大多地项目遭遇停工，销售进入停滞状态。

  12月事件似乎迎来转机，恒大风险化解委员会成立，除恒大现任高管许家印和潘大年，其他委员均来自其他企业高管和专业人士，恒大称委员会正调动广泛资源，努力化解风险。

  进入12月，恒大的交楼状况有所好转，许家印表态绝不“躺平”，确保12月份交楼3.9万套。

  集中供地

  集中供地是2021年房地产市场调控的一场重头大戏。

  为平稳地价、抑制土地市场过热，国家自然资源部于去年2月要求包括4个一线城市、18个二线城市在内的22个重点城市住宅用地实行“两集中”供地，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。

  这一政策对土地市场及开发商影响极大，后者原有的拿地开发节奏被完全打乱。从三轮供地整体来看，房企的参与热情逐渐减淡，土地市场逐渐“退烧”。

  开发商们在首轮供地中的热情极高，民营企业积极下场参拍，部分城市多宗地块均触及最高限价。而随着政策的紧缩调控、房地产市场行情走低等因素，第二轮供地遇冷，土地市场分化，流拍情况频发。

  低迷的情绪在第三轮继续蔓延。考虑到市场行情及房企资金情况，第三轮供地中多城下调土拍门槛，放宽开发商土地款的付款周期，但企业参与积极性依然不高，国/央企及地方平台成为该轮供地中的拿地主力。

  三轮供地下来，土地市场的降温也取得明显成效。据中原地产数据，2021年1月-12月，全国热点的100个城市卖地金额为4.79万亿元，较2020年下降6.4%。

  美元债

  2021年以来，房地产行业的债务违约事件不断，且多涉及境外美元债。安信证券数据显示，截至2021年末，共有14家房企的26只美元债发生实质性违约，违约金额合计86.5亿美元。

  美元债的违约高峰发生在下半年。2021年十一长假期间，花样年公告称其一笔约2.06亿美元的票据逾期未付。受此影响，彼时的房地产美元债全面杀跌，该周当代置业、建业地产、阳光城、佳兆业美元债分别下跌63.39%、44.09%、39.52%、36.52%。

  而后10月中旬，当代置业为其一笔票息12.85%的优先票据寻求展期，新力控股亦称其有一笔2.5亿美元债务及最后一期利息可能发生违约……

  连续的负面打击使得房地产市场信心崩塌，中资美元债出现持续普跌，投资者恐慌情绪蔓延，境外融资渠道中断。为向市场传递信心，包括中梁控股、建业地产、中国奥园等在内的多家企业掀起美元债回购潮，试图以此安抚市场。

  多措并举之下，行业恐慌情绪有所缓解。12月10日，宝龙地产成功发行一笔约1.3亿美元的美元债，这被行业视为融资渠道有所解冻的信号，亦意味着未来将有更多企业的境外再融资得以展开。

  而宝龙地产的成功发债也表明融资局面已经分化，当前行业背景下，信用评级较高、基本面较好的国/央企及大型民企相对更容易得到融资支持。

  信用评级

  信用评级反映了房企在资本市场上的信用度，企业经营基本面等综合因素愈好，则评级越高，融资的操作空间也就越大。整体而言，信用评级与房企融资情况息息相关。

  2021年下半年来，受房企美元债违约事件持续发酵影响，多家房企信用评级遭下调。据不完全统计，仅在2021年10月就已有近30家国内上市房企被国际评级机构下调评级。

  机构的一通“乱杀”导致融资环境急剧恶化，境外融资管道和再融资近乎停滞，融资成本上升，甚至有企业因此触发还款条件，陷入流动性危机，譬如中国奥园。

  2021年10月至11月期间，中国奥园先后七次被机构下调评级，这导致其约6.512亿美元的融资被债权人要求偿还。也就是说，由于评级下调，中国奥园突增一笔超40亿人民币的临期债务，资金面极度承压。

  中国奥园的遭遇足以看出评级下调对房企的影响程度之深。事实上，因评级下调导致的股份抛售、债权人加速催收、购房者观望情绪加重等情况并不在少数。这些都会加剧企业流动性风险，形成恶性循环。