11月21日晚间，万科发布公告称，公司董事会同意向股东大会申请授权公司，新增不超过500亿元的发行直接债务融资工具的授权。

  同日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会。会议强调，要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持民营房企发债融资。万科在此时点申请发行直接债务融资工具的授权，是常规操作还是抢搭“顺风车”？

  申请新增三年不超500亿元融资授权

  万科发布的公告显示，为夯实公司融资资源储备，进一步优化债务的期限和类型结构，支持公司长期健康稳定发展，董事会同意向股东大会申请授权公司，新增不超过500亿元的发行直接债务融资工具的授权。

  发行种类为直接债务融资工具，包括但不限于境内外市场的公司债券、中期票据、短期融资券、超短期融资券、绿色票据、永续类债券、资产支持类债券、企业债券等，或者上述品种的组合。发行时间方面，可一次或多次发行，且可为若干种类。发行方式及发行利率方面，将授权董事会（或其转授权人士）根据市场情况，于发行时通过合理合规的方式确定。

  据公告披露，预计发行直接债务融资工具的募集资金将用于满足公司生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及（或）项目投资（包括但不限于长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等募投项目）等用途。授权董事会（或其转授权人士）于申请及发行时根据公司资金需求确定。决议有效期自股东大会审议通过之日起36个月内有效。

  融资额度较往年略高

  其实申请发行直接债务融资工具的授权是万科的常规操作。据记者查询过往公告，万科曾于2018年、2019年、2021年分别申请董事会同意提请股东大会授权公司在不超过350亿元、320亿元和300亿元的范围内发行直接债务融资工具，且决议有效期均为自股东大会审议通过之日起24个月内有效。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，万科此次申请新增不超500亿元、三年期的发行直接债务融资工具的授权，不仅在规模上比较大，而且期限也比较长。往年的债务融资，规模在300亿元左右，期限在2年。这次扩展到500亿元，而且是三年，意在对外释放明确的信号，即对这类稳健经营、坚持主业、财务基本健康的企业，要加大信用债券融资力度支持，而且是中长期的信用债，以给市场传达明确的信号，即目前经营稳健的企业，不会出现债务风险。万科也表态，此次融资是优化债务的期限和类型结构，支持公司长期健康稳定发展。

  万科在此时寻求融资其实并不意外。今年以来，房地产市场继续调整。万科在其2022年三季度报告中表示，报告期内，商品房市场表现好于上半年低点，但成交绝对量仍处于较低水平。百强房企 1月-9月销售额同比下降45.7%，其中第三季度同比下降33.1%。市场恢复之路缓慢而曲折。与此同时，存量房交易的率先企稳，说明城市住房需求并没有消失。这也提示公司要加倍努力，更好地回应客户诉求，推动经营稳步回升。

  万科于11月初发布的2022年10月销售及近期新增项目情况简报显示，10月，万科实现合同销售面积198.8万平方米，合同销售金额321.0亿元；2022年1-10月，公司累计实现合同销售面积2135.7万平方米，合同销售金额3467.7亿元，分别同比减少33.35%和33.45%。

  优质房企融资环境趋暖

  近期，支持房企合理融资的政策“暖风”频吹。11月8日，银行间市场交易商协会在其官网发布消息，在人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。

  11月14日，上证报记者从地方监管人士和金融机构处获悉，人民银行、银保监会日前印发了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。在稳定房地产开发贷款投放方面，《通知》强调，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。

  在银行间市场交易商协会明确延期并扩容 “第二支箭”之后，相关进展有序落地。11月10日，龙湖集团200亿元储架式注册发行获受理；11月11日，新城控股(18.720, -0.27, -1.42%)公告拟申请新增150亿元债务融资工具的注册额度；11月14日，交易商协会受理美的置业150亿元中期票据储架式注册发行；11月15日，龙湖集团已完成200亿元中期票据注册。11月17日，交易商协会受理新城控股150亿元储架式注册发行。

  11月22日，银行间市场交易商协会发布消息，近日万科企业股份有限公司向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，待履行内部股东大会决策程序后正式报送；同时金地（集团）股份有限公司也向交易商协会递交了150亿元储架式注册发行申请。这是继龙湖集团等三家民营房企开展储架式注册发行工作后，混合所有制房企首次提出储架式注册发行意向，表明近期“第二支箭”政策框架下增信发债、储架式注册发行得到市场广泛认可，取得了良好政策效果。