日前，由纬房研究院、贝壳研究院等机构共同发布的《中国住房租赁市场发展报告（2023年三季度）》（下称《报告》）显示，三季度住房租金挂牌价水平环比下降，且低于去年同期水平。2023年三季度末重点40城住房租金指数相较于二季度末下降0.99%；与去年三季度末相比，住房租金水平下跌0.66%。重点40城中，有30个城市住房租金挂牌价环比下降。

  不过，值得一提的是，全国重点40个城市住房租赁市场活跃度提升，成交量环比、同比增加均超过10%，其中在7月、8月达到年内市场峰值，且高于去年的月度成交量峰值。

  一线城市也扛不住了

  《报告》显示，三季度一线城市住房租金表现不及预期，呈普遍下跌态势。

  具体来看，与二季度末相比，上海三季度住房挂牌租金下跌2.12%，与去年同期相比下跌2.94%；北京和广州三季度住房租金也环比下跌，跌幅分别达到1.28%和1.32%。

  以北京为例，10月23日，《每日经济新闻》记者以租客名义在第三方平台上，咨询了北京链家丰台区一租赁经纪人张军（化名），“近段时间以来租赁房源明显增多了，租户一般会挑户型、楼层、装修等方面都较好的房子去成交。”

  据其介绍，自9月开学季过后，整个租赁市场就明显放缓，成交也明显减少，部分区域租金也出现了明显下降。“由于租赁市场降温，因此部分优势不明显的房源，业主也愿意调价，并给出议价空间，以求能尽快促成交易。”

  我爱我家(2.430, 0.02, 0.83%)研究院统计的数据也显示，9月，我爱我家北京区域住房租赁市场整租交易中，每平方米平均租金环比8月下跌3.4%，同比微跌0.1%；每套平均租金环比下跌3.2%，同比微涨0.6%。

  事实上，不仅是一线城市挂牌租金下滑。

  住房大数据监测的26个二线城市中，就有20个城市的住房租金环比下跌。其中，南通和长沙降幅最高，分别为2.97%和2.36%，其余城市降幅均不超过2%。同比来看，26个二线城市中有16个城市住房租金同比下降，其中，南通、郑州、昆明等城市住房租金同比跌幅最大，分别下跌4.23%、3.09%和3%。

  而从租金成交价情况来看，贝壳研究院数据显示，三季度全国重点40城月度租金水平为36.6元/平米，环比微涨0.8%，同比下跌4.2%，为近5年最低值。从月度环比来看，7月、8月租金指数环比微涨1.0%、0.2%，9月环比下跌0.5%。

  贝壳研究院分析认为，在国家政策支持下，保障性租赁住房、市场化租赁项目陆续入市，再加上个人业主“售转租”房源增加，全国重点40城租金水平保持同比下跌。不过，其也指出，相较于去年，7-9月月度租金同比跌幅缩小。

  成交量同环比都涨了

  三季度租金成交价下跌，但成交量大幅上涨。

  根据贝壳研究院数据，三季度全国重点40个城市住房租赁市场活跃度提升，成交量环比、同比增加均超过10%，其中7月、8月达到年内市场峰值，且高于去年的月度成交量峰值。

  “每年从6月开始，随着毕业生涌入租赁市场，租房的带看量、成交量都会有明显提升。”张军告诉记者，今年7月，其高峰时每天租房成交量能达接近10组。

  来自人社部的数据显示，今年我国高校毕业生将达到1158万人，这是在去年高校毕业生数量首破千万后的又一新高。

  “三季度毕业生群体带来较强的租房需求，再加上推迟购房的家庭型租赁人群，继续停留在住房租赁市场的租赁需求增加，使得整体租赁需求保持旺盛。”贝壳研究院分析指出。

  不过，从成交周期上来看，三季度全国重点40城房源客源成交周期分别为56.7天、11.5天，房源成交周期环比减少2.1天，同比增加2.7天；客源成交周期环比延长1天，同比延长1天。

  “随着个人租赁房源供应的增加，叠加保障性租赁住房、市场化集中式租赁房源的增加，个人业主出租房源出租速度减缓。”报告指出，从库存房源来看，今年1-9月租赁库存房源量均呈现同比增加趋势。

  展望后市，《报告》指出，随着高校毕业生租房、为子女上学而租房的需求逐步释放，租赁市场已经在9月份进入到传统市场淡季，不过由于此前延迟购房继续停留在市场的租赁需求增加，再加上去年四季度住房租赁市场活跃度较低，预计今年四季度租赁市场活跃度将环比下降，同比或保持上升趋势，而租金水平将保持稳中微跌的趋势。