上海易居房地产研究院日前发布的《全国百城住宅库存报告》显示，全国100个城市当前新建商品住宅库存总量为2016年8月份以来的最高值，其中三四线城市库存积压较为明显。据中国证券报记者不完全统计，近期至少有19个城市及地区出台鼓励性购房政策，激活刚需和改善型购房需求，缓解库存压力。

  库存增长

  12月10日，上海易居房地产研究院发布《全国百城住宅库存报告》。截至11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米，环比增长2.1%，同比增长2.1%；连续4个月环比增长，连续36个月同比增长。当前百城库存规模为2016年8月份以来的最高值，创5年来新高。

  截至11月底，100个城市中一、二、三四线城市的新建商品住宅库存总量分别为3052万、26571万和22487万平方米，环比增速分别为3.2%、1.5%和2.6%，同比增速分别为-2.9%、-0.9%和6.7%。三四线城市库存攀升明显，连续37个月库存同比增长。

  从库存去化周期看，11月，100个城市新建商品住宅存销比，即库存去化周期为12.5个月。2016年8月以来，百城去化周期在10个月上下波动；今年下半年开始，存销比出现拉升。其中，一、二、三四线城市新建商品住宅存销比分别为10.2、11.9和13.8个月。

  激活需求

  近期，湖南衡阳、江苏海安、重庆万州等19个城市和地区出台鼓励性的购房政策，促进房地产市场平稳健康发展，主要通过三种方式激活刚需和改善型购房需求。

  部分城市推出购房补贴，并设置了一定期限。以湖南衡阳为例，根据衡阳12月10日发布的方案，2021年12月1日至2022年5月31日，在衡阳城区购买新建商品住房或地下车位，办理了网签备案并缴纳契税，根据情况不同享受不同的财政补贴额度。

  具体看，对2021年12月1日-2022年1月31日期间购买新建商品住房的，补贴所交契税的50%。对2022年2月1日-3月31日期间购买新建商品住房的，补贴所交契税的30%。对2022年4月1日-5月31日期间购买新建商品住房的，补贴所交契税的15%。对2021年12月1日-2022年5月31日期间购买地下车位的，补贴所交契税的80%。

  有的城市调整限购政策。12月8日，西安市住房保障工作领导小组办公室发布的《关于调整限价商品房上市交易有关条款的通知》明确，限价商品房自购买合同网签备案之日起5年内，不得上市交易、不得购买其它住房。网签备案5年，可购买其他住房。根据西安2018年发布的政策规定，限价商品房自不动产权证登记之日起5年内，不得上市交易、不得购买其他住房。对比来看，过去以产权证办理时间为起点，现在则以合同网签备案为起点。该政策客观上为限价房购房者认购商品房降低了相关条件。

  11月30日，《保定市全面推进被动式超低能耗建筑产业发展实施方案》发布。方案明确，为积极促进市场需求，对被动式超低能耗建筑商品房项目取消销售价格限制。购买被动式超低能耗商品住宅可不受区域性商品住房限购政策的限制。此外，使用住房公积金贷款购买被动式超低能耗建筑自住住宅的，贷款额度上浮20%。

  有的城市给予人才购房补贴。根据《芜湖市青年英才购房补贴发放实施细则》，对符合条件的青年英才给予购房款最高10%的补贴。其中，青年英才购、租房补贴不同时享受。12月7日，江苏南通下辖海安市发布通知称，可最高按每平方米600元、最低每平方米300元标准给予购房补贴。具体补贴标准按照人才层次划分。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进预计，12月份和明年一季度，三四线城市将在购房政策方面进一步松绑，以激活刚需和改善型购房需求，缓解去库存压力。

  中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为，预计将有更多城市跟进，以稳定市场。部分市场调整较大、去库存压力较大的城市会发放购房补贴、提升公积金贷款额度，或采取其他措施促进成交。楼市调控政策存在边际放松预期，但大幅放松的可能性很小。

  房贷利率回落

  从房贷利率看，11月贝壳研究院监测的100多个城市主流首套房贷利率为5.69%，较10月回落4个基点，二套房利率为5.96%，较上月回落3个基点。11月平均放款周期为68天，较上月缩短5天。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，自10月房贷利率出现年内首次环比回调后，11月利率再次下降，信贷环境继续改善；放款周期自4月以来首次缩短，银行放款力度加强，房地产市场的合理资金需求正得到满足。当前，部分城市房贷利率较高，放款周期超过4个月，在满足合理资金需求的导向下，后期有向下调整的空间，预计下月市场房贷利率继续回调，放款速度加快，利于改善购房预期，促进市场成交筑底回升。预计明年房贷供需关系将回归正常，有利于市场平稳发展。