2019房地产风向

　　尽享“黄金时代”30余年红利后，房地产行业真正的竞争，将在2019年拉开帷幕。

　　这是房产界的王者之战，并且在2019年持续上演。数据显示，今年1、2月万科销售已逼近碧桂园，保利逼近恒大，到年底房企销售前三、前五、前十的座次，都可能会有较大变化。　　2018年表面的繁荣之下，新房销售规模达到15万亿后已然见顶，集中度的提升让头部房企座次重排，2018年的财报已显露了这种趋势。碧桂园、万科、恒大、融创成为销售四巨头，净利润前四则是中海、恒大、碧桂园、万科，头部房企间竞争白热化。

　　而在“白银时代”，销售规模比拼之外，房企面临的更可能是(土地)资源获取、融资能力、运营能力等全方位的竞争。

　　更进一步，由于需要地产开发主业之外的其他业务持续贡献业绩和利润，头部房企都在寻找新的万亿级别的产业。

　　万科称要找到至少六个千亿级别的新业务，恒大300亿砸向新能源汽车，还投资了大健康、大文旅，基本完成了多元化布局；碧桂园则要投资机器人和现代农业。

　　过去谁是“老大”已不重要。谁将成为“下一个十年的王者”才是正题。

　　负债反弹

　　房地产的颓势，在2018年四季度已经显现。

　　国家统计局数据显示，2018 年全国商品房销售金额 15万亿元，创下历史新高。但同比仅增长12.2%，比2017年低1.5个百分点。

　　去年四季度，销售增速下滑至-2.0%，跌至冰点。保利发展指出，至此全国性增量市场“拐点”已出现，楼市步入了下行周期。

　　萧条在今年1、2月持续。克而瑞研究中心1-2月房企销售TOP10中，有半数房企销售额不敌去年同期，“四巨头”均在其列。

　　从下滑的幅度来看，受三四线城市和返乡置业退潮影响，碧桂园、恒大下降更为明显；前100名房企同比降幅为22.9%。

　　多位业内人士预计，2019年是房地产销售的“小年”，相对2018年近15万亿的销售金额将出现下跌；众多房企的销售增幅也将显著下降，从以往40%、50%的增长下降到10%、15%不等，甚至不排除有房企出现负增长。

　　行业增速普遍放缓，资金压力也持续加大。克而瑞统计显示，2018年85家房企新增融资成本6.4%，同比升0.17个百分点；80%以上的房企全年融资成本上升。

　　财报显示，多数房企的净负债率在2018年出现了上升，如恒大升至150%，富力升至185%，稳健如中海、万科也升到了30%以上；去年下半年到年底，多家房企的经营性现金流转负。

　　对此，3月26日，恒大首席财务官潘大荣回应称，去年下半年净负债率有反弹，和新的产业投资有关，比如收购NEVS，今年会争取继续降低净负债率。

　　同日，万科执行副总裁孙嘉则表示，万科经营的核心原则是以现金流为中心。去年下半年，经营活动现金流出现下降，是因为去年买了很多地，还有针对中长期发展的股权投资增加，如入股普洛斯；融资性活动现金流、负债水平和融资规模也随着业务增加，但万科手头现金超过1880亿，是一年内到期的流动负债的两倍，处于安全区间。

　　去年市场的压力也在财报中有所体现。万科年报显示，去年其存货跌价准备为23.1亿元；新业务投资方面，恒大健康投资150亿收购新能源汽车产业链公司，当期产生了14亿元的亏损。

　　回首2018年，大多数房企虽然表面上实现了历史新高的销售，但这或许是最后的狂欢，一些“衰败”、“危险”的迹象已经显现，一些抗风险能力弱的房企已经显现危机：2018年，华夏幸福陷入资金链风波，被平安拿下20%股权解危；今年3月，泰禾集团频传项目转让，困境凸显。

　　寻找新的万亿级别产业

　　在增量市场见顶，进入“白银时代”之时，房地产行业集中度上升导致竞争加剧，已经不再是趋势，而是事实。

　　万科董事会主席郁亮认为，2018年中国房地产市场TOP3共获得12.6%的市场份额，超过1/8；TOP10是26.9%，超过1/4。

　　前100家开发商则获得2/3的市场份额，竞争正变得越来越激烈，而且主要是重量级选手之间的相互竞争。

　　碧万恒融作为去年的四巨头，这一格局预计在今年将会重新洗牌。从今年1、2月份的销售数据来看，万科已经逼近碧桂园，保利也正在逼近恒大。

　　郁亮在今年初提出了要做“冠军组织”；去年，保利发展也称要“重回行业前三”；中海地产在颜建国回归后规模提速，预计今年将继续提升座次。

　　前五名暗战激烈，前十也不例外。华润置地持续提升十名以内的排位，去年排名十二的招商蛇口内部提出了重回前十的目标，龙湖、新城控股压力巨大。

　　房企的净利润排名也在不断变化。2018年，中海地产蝉联净利润之王，达449亿港币，恒大375亿、碧桂园346亿排第二、三，万科337亿排第四。

　　销售规模之争，是房企资源获取能力以及融资能力的暗暗较量。以拥有央企背景的中海和招商蛇口为例，它们在旧城改造和新城开发方面，有着天然优势。

　　财报显示，2018年中海参与了上海中心城区规模最大的城中村改造项目红旗村项目，以及香港九龙启德第4B区2号地盘的地块；而招商蛇口则依托招商局集团的优势，在前海土地整备项目中拔得头筹。

　　恒大则借前几年大规模储地之机，拿下3.03亿平方米土储，楼面地价仅1635元/平方米。

　　融资渠道及成本方面，央企、国企具有不可压倒的优势。如招商蛇口全年综合资金成本仅4.85%；中海去年的加权平均借贷成本则低至4.3%。

　　过去6年，一些先知先觉的开发商都在寻找未来可以替代房地产的万亿级产业、可运营业务，但这并非易事。

　　“转型绝非易事。我们至少需要建立六个千亿级业务，才能再造一个今天的万科。”

　　郁亮表示，不能寄希望于再遇到一个与过去二十年房地产开发一样，几乎所有参与者都能赚钱、都很难亏钱的黄金时代。

　　万科目前找到的是物业服务、商业运营、长租公寓、物流仓储、冰雪度假；恒大找到的是大文旅、大健康、新能源汽车；碧桂园则要加码机器人和现代农业，但截至目前，他们都没有赚到钱。

　　郁亮表示，未来开发商将同时面临两场挑战。一个是彻底告别黄金时代的舒适区，进入高烈度竞争的低容错时代；一个是走出自己熟悉的领域，进入到相对陌生的空间。