中新经纬客户端10月26日电（薛宇飞）位于北京丰台区高立庄的万科泊寓项目正在加速推进工程建设，该项目下的700多套租赁住房则于近日开始预租，明年入市后将成为附近为数不多的租赁项目。资料显示，该地块是北京最早一批由房企建设、运营的集体土地建设租赁住房的项目。

  在建的高立庄万科泊寓项目 中新经纬 薛宇飞 摄

  北京是首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点的城市之一。2017年，北京提出计划今后5年供应1000公顷集体土地建设租赁住房。业内期待，在多渠道增加供给的情况下，能够平抑市场的租金价格。

  租房烦恼多 市场缺口较大

  由于外来人口较多，北京租房市场巨大，痛点也多，房租价格高、租住品质差、供求矛盾大等一直都是困扰因素。2018年上半年，全国居民人均居住消费支出2157元，占人均消费支出的22.4%。其中，北京超出全国平均水平的3倍，达到7140元，同比增长22.1%，占人均消费支出的36.3%。

  在官方调查统计中，居住支出是指与居住相关的支出，包括房租、水、电、燃料、物业管理等方面的支出，也包括自有住房折算租金。近几年，北京居住支出占人均消费支出的比重不断提升，数据显示，北京市2016年人均居住支出占比为31.6%，2017年为32.9%，2018年又提升了3.4个百分点。

  诸葛找房数据研究中心最新的数据显示，北京当前的租金均价为90.83元/平方米/月，一居室、二居室、三居室的租金价格分别为5570元/月、6645元/月、10172元/月。

  2018年，北京租房市场出现的价格上调引发不小关注，也将租赁市场的短缺问题暴露无遗。贝壳研究院2018年8月发布的数据显示，北京租赁人口为800万人，而租赁房源量仅为350万间，租赁缺口达400万间以上。

  贝壳研究院前院长杨现领认为，如果一种产品或服务的价格出现持续的上涨，那只能说明一个问题：供给短缺，要么是数量的绝对短缺，要么是质量的相对短缺。一线及二线核心城市的租赁市场同时面临这种形式的短缺，是租金上涨的根本原因。

  正如杨现领所说，质量相对短缺，或租住品质欠缺，是北京租赁市场的另一个槽点。当前，北京大量租赁住房的供应仍然依靠老旧小区，整体租住品质难以提升，即便是近几年逐渐崛起的长租公寓可以提供房间改造，但其市场份额依旧不大。另一方面，长租公寓企业质量参差不齐，跑路、倒闭的事件屡见报端，也给租赁市场带来一丝阴霾。

  集体土地租赁住房稳步推进 万科成积极参与者

  针对租赁住房供应短缺的现状，北京通过多渠道增加供给，其中，在集体建设用地上建设租赁住房成为重要的一环。从2011年起，北京先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点，建设租赁住房1.28万套。

  2017年8月，国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定在北京等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

  2017年11月，北京市规划国土委、市住委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，计划于2017年~2021年的五年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷。有媒体计算称，1000公顷土地大约能建40万套租赁住房。

  北京市相关部门今年9月透露，已确定68个集体土地租赁住房试点项目，已开工21个，可提供房源约2.7万套。

  高立庄万科泊寓项目样板间 中新经纬 薛宇飞 摄

  中新经纬记者注意到，万科等企业是北京集体土地建设租赁住房的重要参与者。据了解，万科在北京已经获取6个集体土地建设租赁住房项目，总建筑面积75万平方米，能够提供总计21498间租赁住房，总投资额约90亿元。未来三年，万科计划每一年新增约7000间租赁住房开业。

  “目前万科负责的6个长租公寓中已经有2个正式施工（高立庄、成寿寺），剩余4个（草桥、瀛海、大兴旧宫、台湖）也基本会在今年开工。高立庄、成寿寺项目将于年底完工，目前已开放城市展厅部分，开始向周边企业和个人预租，预计在2020年第一季度末至第二季度初开业上市。其余几个项目也会在2021~2022年陆续开业。”万科泊寓相关人士介绍称。

  有业内人士认为，擅长开发与运营的房企参与到集体土地租赁住房中去，对租赁房的品质建设能起到一定的保障作用，后期运营也相对得心应手。由于成本相对较低，集体土地租赁住房项目或更容易盈利。

  提升租住品质 期待平抑价格

  为了让集体土地租赁住房更具竞争力，北京发布的上述文件还要求，集体租赁住房要具有一定的交通等配套基础设施和公共服务条件；结合“三城一区”和产业功能区，坚持毗邻产业园区、交通枢纽和新城的原则进行布局建设；配置必要的教育、医疗等居住公共服务设施；房屋套型结构和面积标准，可结合区域实际情况，按照市场需求，进行规划、设计和建设，同时实施全装修成品交房。

  高立庄万科泊寓项目的云中图书馆 中新经纬 薛宇飞 摄

  据了解，万科参与建设的高立庄泊寓项目在交付使用时，不仅是全装修成品交房，还会配备各类家具家电，租户完全可以实现拎包入住。而在设计理念上，高立庄项目试图打造一个共享复合、以人为主的新社区。为了适应年轻人的需求，社区打造了云中图书馆，租客们可以在馆内看电视、读书、做分享交流，每个节日还会组织不同的活动，让同一个社区的住户形成一个社群；社区内配建有商业，可以满足租客们的日常需求；轰趴馆等娱乐场所，为集体团建提供去处。

  高立庄泊寓项目的科技感十足。社区会根据租客的使用习惯，智能调节路灯、空调、电梯的运营状态，既能够满足人们的生活需求，又节能环保；采用AI识别体系，做到真实核对每一个住户的身份信息，实时采集、实时监控，保障社区的人员安全；为应对各种突发情况，社区的管理系统能够提前预设好“及时通报”。

  泊寓相关人士介绍称，高立庄项目开间产品定价为3000~5000元/月，约为周边同品质一居室租金70~80%，既能够保障居住品质，也能降低租赁成本。业内人士表示，随着集体土地租赁住房项目的上市，在改善租客租住品质的同时，也期待能平抑、稳定市场价格。