房地产是最难被电商化的行业之一。

文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

每年双11，电商巨头们都会费尽心思让我们掏腰包，今年更是玩大的——

卖房子！

如果天猫、京东和苏宁上有“1元起拍、5折促销、让利3亿”的房子，你剁手吗？是不是特心动。

前不久，网上流出一张“天猫双11丨阿里拍卖全国万套房源首批清单”截图。

今年双11，天猫上将有超过10000套特价房源参与促销，且部分房源为各地热⻔学区房、地铁房和景区房等，关键是——1元起拍！

此前，京东房产有关人士透露，今年双11京东将在70城联合超过200家开发商，投放超过6000套特惠房源，新房全款5折起，优惠额超3亿元。

另据媒体消息，近日苏宁与恒大达成了合作协议，将有上万套恒大房源登陆苏宁开卖。

这届双11，天猫、京东、苏宁⻬卖房，一场三国杀即将开启。

当电商平台变着花样搞房产促销时，你会花上百万在网上买个房吗？

实际上，电商卖房不是今年才有，已经喊了好几年。

早在2010年，淘宝就推出了房产频道；2012年，阿里上线司法拍卖平台，其中就包括房子拍卖；2014年，淘宝携手万科，喊出了“淘宝用户全年花了多少钱，就可在万科全国12个城市23个楼盘直接冲抵购房款，最高可抵扣200万元”的口号。

京东也不甘落后，自2014年开启线上卖房模式，当年双11还联手远洋地产，远洋地产上万套房源登陆京东的众筹⻚面，预计让利总额超过亿元。

看似热闹，但实际成交情况呢？

以淘宝为例，2015年，淘宝房产首次公开销售额，2015年4月1日-8月15日的房产合同交易额为251亿元。以这个数据推测，淘宝房产全年的销售额不到700亿元。

光看700亿或许没概念，对比传统房地产网站数据，2015年链家的交易额达到了7090亿元，2015年中原地产大陆区销售额达7259亿，均在淘宝的十倍以上。

电商卖房喊了好几年，为何雷声大雨点小？为什么电商总想介入房地产市场？电商卖房有未来吗？来看看大头的分析。

阿里卖房和京东卖房，是完全不一样的打法。

阿里是大量法院拍卖的首选阵地，由于关注度高，拍卖房的成交价往往能突破既定的想象 。

阿里拍卖上的房子，起拍价是市场价的7-8折，最后的成交价会根据热度而定。竞拍的价格存在高度不确定，有可能捡漏，也有可能拍出高价。

京东选择的则是另一个赛道，做地产销售分发的平台。

京东最大优势在于拥有海量的客户流量，既可以选择成为开发商最直接的销售渠道，也可以根据情况与代理的经纪公司合作卖房，甚至开发商的广告业务也是京东房产的一块巨大蛋糕。

与传统销售模式相比，互联网公司卖房延续了互联网经典打法——“现金补贴抢用户”，先烧钱培养用户习惯，然后再想盈利模式。

比如深圳福田一新房，显示为“京东房产补贴项目”，只需9.9元即可领取3万-7万京东购房补贴，然后，还能参加满11111减11110，满5000减2999的活动。

一切看起来很美好，但即便是这样的促销力度，在电商领域排老二的京东，细分到房产销售可能只是个“小学生”，几乎谈不上什么影响力，毕竟身边在京东买房子的人寥寥无几。

可以肯定的是，最牛逼的互联网公司其实还真的无法颠覆最有钱的房地产行业。

就二手房来说，电商平台没有真实房源的钥匙，并没有握住最核心的资产。

就新房来说，客户的购买行为极度低频，低频到一辈子可能就一两次。这决定了在房地产这个行当里，首先是买对房，然后是买到房，最后才是省点钱，这三个步骤是循序渐进的。

当然，对于互联网巨头而言，在房产领域赚不赚钱可能也没那么重要，如果能借此提升双11业绩，在资本市场上讲一个好故事，能让股价更高一点，也是值得的。

但行业真的发生改变了吗？恐怕并没有。面对这15万亿的地产市场，我们恐怕需要更多的思考和敬畏。

双11电商平台抢着卖房背后，首先标志着房屋买卖到达历史性的拐点。

以往房地产市场是卖方市场，如今却是卖方处于弱势。今年仅仅是法院系统对外公布的破产房地产企业就有大约400家。

那些在市场高峰期疯狂抢地的房企后悔莫及，因为如今行情、形势都发生了方向性的变化，再加上金融去杠杆，房企资金紧张，融资难，使得一些房企不得不通过抛售房产来解决财务问题。

其次，电商卖房将中国市场经济的进程又往前推进一步。上一轮房价涨得太嚣张，涨到了让年轻人失去了希望。这已经演变成社会问题了，为此国家层层加码进行限价、限购。

但我判断，未来房地产将进行大结构调整，过去以商品房为主，现在深圳提出商品房今后只占40%，大量建设公租房、廉租房，预计“十三五”期间就要推出70万套公租房。随着公租房越推越多，新的购房群体（主要指大学生）今后将由购买商品房为主变成以公租房为主。

那么国家就不需要再限价、限购，因为限价、限购在一定意义上是帮富人买房。今后，调控政策将逐渐从高端房产领域退出来，由市场说了算，高端房产将表现为真实的市场价格，价格高高在上，当然税收也会跟进。

在这个意义上讲，双11电商卖房意味着未来整个房价要么在“天上”，要么在“地下”。

具体来说，三四线城市，房子供大于求，在信息对称的电商平台上，价格将更加反映真实的市场情况；极端地说，就如⻢云所说“房子将像大葱一样”。不过，一线城市、好地段的房子，价格依然高高在上。

所以，我认为双11电商卖房的历史意义相当重大。

未来，房地产市场将从商品过剩进入到商店过剩的阶段。而商店过剩的一个原因就是线上对线下实体店的挤压，根据此逻辑进一步推导，今后电商卖房也将让大量中介⻔店被“绞杀”。

尽管电商卖房为房产中介敲响了“丧钟”，但并不是“赶尽杀绝”。

房屋商品有一定的特殊性，现场体验感特别强，房屋买卖有些问题还真不是单靠线上就能解决的。至少在2019年，电商卖房噱头的权重不小。

但作为一个新生事物，我看好电商卖房的大趋势，甚至用托夫勒的第三次浪潮理论来说，未来网上销售将覆盖所有的商品。

房产属“非标重资”，它的“非标准化”属性决定了同一城市的不同区域房产差异较大，同一区域的不同小区差异较大，同一小区的不同房源差异亦很大。

“重资”属性决定了用户的选择谨慎度很高，大大增加了线上交易的难度。

电商卖房看似口号很响，但房源优惠往往存在噱头成分大于实际效果的情况。

尤其是二手房，由于是个体房东决定单个房源的价格，难以形成统一的优惠。

新房层面，若线上平台和品牌房企合作，或许存在真实优惠的可能性，但基本上属于线上引流，真正达成交易的比例依然难言乐观。

电商平台对房源供应方（房企和个人房东）的管控能力较弱，注定了房产交易在电商平台极难形成交易闭环。

也就是说，天猫、京东、苏宁等平台固然流量巨大，但流量转换效率偏低。

但随着5G时代的来临，更多的找房场景可以被线上化，部分交易流程或会逐步实现线上化，未来互联网对于房地产的渗透有望渐渐深入，但依然有很⻓的路要走。